Que vous soyez sur le marché d'un acheteur ou sur un marché de vendeurs, une fois que vous trouverez une maison qui vous ressemble, vous voudrez l'acheter le plus tôt possible. Cependant, ce n'est pas aussi simple que cela. De nombreux problèmes financiers détermineront si vous pourrez acheter la maison, ainsi que les modalités de votre hypothèque. Connaître ces informations à l'avance vous aidera à prendre de meilleures décisions et fera en sorte que votre processus d'approbation hypothécaire se déroule facilement et rapidement.
1. Avoir un acompte suffisant
Votre rêve d'accession à la propriété peut rapidement être anéanti si vous ne pouvez pas fournir un montant suffisant pour votre mise de fonds.
«Les prêteurs ont resserré les exigences depuis la crise économique de 2008», explique Karen R. Jenkins, banquière hypothécaire certifiée, présidente et chef de la direction de KRJ Consulting à Columbia, en Caroline du Sud. «En conséquence, les emprunteurs potentiels qui cherchent à acheter une maison doivent avoir une« peau dans le jeu »pour se qualifier pour une maison», déclare Jenkins, la plupart des programmes de prêt nécessitent un acompte minimum de 3, 5%.
Vous avez peut-être connu des gens qui ont acheté des maisons par le passé sans versement initial - ou vous avez peut-être même été l'une de ces personnes. C'est un scénario beaucoup moins probable aujourd'hui, car les banques tentent de limiter le risque de défaillance des emprunteurs. «Un emprunteur avec une peau dans le jeu est moins susceptible de faire défaut lorsque la situation devient difficile», explique Stacey Alcorn, propriétaire et Chief Happiness Officer de LAER Realty Partners, basée à Boston. Par exemple, lorsque la valeur des biens immobiliers baisse, un emprunteur qui a investi ses économies dans cette propriété est plus susceptible de s'accrocher et de surmonter la tempête, en attendant que la valeur des propriétés augmente à nouveau, dit Alcorn. D'un autre côté, «un emprunteur qui n'a déposé aucune somme d'argent risque de s'éloigner de la propriété et de laisser la banque la saisir par la saisie».
2. Trouvez un taux d'intérêt abordable
Pendant la durée de votre prêt hypothécaire, vous paierez probablement des dizaines de milliers de dollars en intérêts seulement. Ainsi, trouver une hypothèque à faible taux d'intérêt peut vous faire économiser des milliers de dollars à long terme. Un excellent outil pour rechercher et comparer les taux d'intérêt est un calculateur hypothécaire, qui vous donnera une idée de vos coûts potentiels avant même de rencontrer un courtier en hypothèques.
3. Avoir une cote de crédit minimale acceptable
Votre score FICO reflétera si vous maximisez vos cartes de crédit et payez vos factures en retard, ce qui peut être une autre pierre d'achoppement financier pour les propriétaires potentiels ayant besoin d'un prêt hypothécaire. «Les scores FICO indiquent à la banque votre capacité à payer vos factures mensuellement et le montant total de votre dette. Si vous êtes au maximum de toutes vos cartes de crédit, votre score FICO sera faible, et cela nuira à vos chances d'obtenir du financement parce que les banques ne veulent pas prêter à quelqu'un qui vit avec des cartes de crédit », explique Alcorn.
Qu'est-ce qui est considéré comme un score FICO acceptable? Amy Tierce, vice-présidente régionale de Wintrust Mortgage à Needham, dans le Massachusetts, note que bien que la FHA propose de financer des emprunteurs ayant un pointage de crédit aussi bas que 500, la plupart des prêteurs ont ajouté leurs propres exigences. Il sera donc difficile de trouver un prêteur qui travaillera avec un emprunteur avec un pointage de crédit inférieur à 640.
Cependant, les cartes de crédit épuisées ne sont pas votre seule préoccupation. «Si vous avez systématiquement 30, 60 ou 90 jours de retard sur vos autres factures, vos cotes de crédit seront à nouveau faibles et les banques ne voudront pas prêter de l'argent à quelqu'un qu'elles devront constamment mendier», déclare Alcorn., ajoutant que "les recouvrements, les faillites ou les saisies sur votre crédit indiquent à la banque que vous n'avez aucun problème à revenir sur vos engagements de dette et, pour le dire simplement, ils ne veulent pas être les prochains".
4. Avoir un ratio dette / revenu inférieur ou égal à 43%
Les propriétaires qui se surmenent peuvent finir par manger des nouilles Ramen tous les jours dans une maison qu'ils peuvent éventuellement perdre. Il est important d'être réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre.
«Les banques utilisent un ratio dette / revenu pour déterminer si un emprunteur peut se permettre d'acheter une maison», explique Alcorn. «Par exemple, supposons qu'un emprunteur gagne 5 000 $ par mois. La banque ne veut pas que votre dette totale, y compris le nouveau versement hypothécaire, ainsi que vos paiements de voiture, de carte de crédit et autres obligations mensuelles, dépassent un certain pourcentage de ce revenu. »En janvier 2014, le Consumer Financial Protection Bureau a introduit des règles indiquant que le ratio dette / revenu ne peut excéder 43%.
Cependant, Alcorn prévient que ce n'est pas parce que la banque estime que vous pouvez vous permettre un paiement hypothécaire particulier que vous pouvez réellement le faire. «Par exemple, la banque ne sait pas que vous avez une grande famille, des frais de garde d'enfants ou des parents vieillissants dont vous vous occupez. Il est important d'avoir une conversation franche sur vos paiements mensuels avec votre équipe hypothécaire afin de ne pas vous mettre dans la tête. »
Jenkins est d'accord, ajoutant qu '"il y a des dépenses supplémentaires liées à la propriété d'une maison que vous ne pouvez pas engager pendant la location. Assurez-vous de calculer toutes les dépenses et dettes mensuelles et laissez votre budget prendre la décision finale concernant ce que vous pouvez vous permettre de payer confortablement."
5. Avoir la capacité de payer les frais de clôture
Il existe de nombreux frais associés à une hypothèque immobilière, et vous pourriez être dans un réveil financier grossier si vous ne savez pas à l'avance à quoi vous attendre.
Bien que les frais de clôture varient d'un prêteur à l'autre et d'un État à l'autre, «les emprunteurs paient pour l'évaluation, le rapport de crédit, les honoraires d'avocat / agent de clôture, les frais d'enregistrement et les frais de traitement / souscription», explique Alcorn, ajoutant que les frais de clôture sont généralement de 1%. du montant du prêt.
Cependant, Jenkins dit que les frais pourraient atteindre 3%. «Les prêteurs sont désormais tenus de vous fournir une« estimation de bonne foi »complète des frais que vous encourrez pour un prêt spécifique. Les règles sont également plus strictes sur les estimations du prêteur, et il y a très peu de place pour que les frais indiqués changent à la table de clôture. »Elle conseille aux acheteurs de maison de revoir l'estimation de bonne foi et de poser des questions si vous ne savez pas ce que représentent des frais spécifiques.
6. Avoir la documentation financière requise
Une documentation insuffisante peut retarder ou même arrêter le processus d'approbation de prêt, vous devez donc savoir ce que vous devez apporter à la table.
«Votre prêteur devrait avoir une liste de contrôle complète et complète des documents requis pour appuyer votre demande de prêt en fonction de votre situation d'emploi et de revenu», explique Tierce. «Si vous commencez par une pré-approbation, assurez-vous que le prêteur demande tous les documents pour le processus, car une pré-approbation sans examen approfondi de la documentation est inutile. Quelque chose peut être oublié qui pourrait entraîner le refus de votre prêt plus tard si le processus de pré-approbation n'est pas extrêmement bien documenté. »
Qu'est-ce que la pré-approbation? Selon Jenkins, il s'agit d'une «approbation préliminaire basée sur ce que l'emprunteur a déclaré» sur la demande (revenu, dette, actifs, emploi, etc.). Le processus d'approbation réel valide le revenu, les actifs et la dette en utilisant diverses méthodes telles que la rémunération talons, déclarations de revenus, relevés bancaires, W2 et vérifications d'emploi. »
Tierce ajoute que «sur les marchés concurrentiels, les vendeurs et les agents immobiliers ne considéreront même pas une offre sans savoir que l'acheteur est pré-approuvé.» Des documents supplémentaires pourraient être demandés à une date ultérieure ou tout au long du processus. «Le processus de souscription est exhaustif et certains documents peuvent soulever des questions ou des préoccupations qui nécessitent une documentation supplémentaire. Respirez simplement et donnez au prêteur tout ce qu'il demande, le plus rapidement possible, pour obtenir votre approbation.
The Bottom Line
Avant de penser à acheter la maison de vos rêves, vous devez vous assurer que vos finances sont en ordre et que vous vous êtes bien préparé avant de commencer le processus d'approbation hypothécaire.
