Obtenir une hypothèque ou payer en espèces pour un immeuble de placement: un aperçu
Le krach immobilier a entièrement restructuré le marché hypothécaire américain. Une partie de ce développement a inclus des restrictions plus strictes sur l'obtention d'hypothèques, associées à une abondance de maisons nouvellement disponibles à la vente. Cela, à son tour, a permis à certains investisseurs d'acheter des propriétés secondaires à des fins d'investissement et de location.
Il existe deux grandes écoles de pensée lors de l'examen des investissements immobiliers et de la façon de les aborder: l'un pense qu'il est plus sage de payer tout en espèces pour une résidence secondaire, tandis que l'autre considère que le fait de tirer parti d'une deuxième, voire d'une troisième ou d'une quatrième la propriété - est beaucoup plus lucrative. Voici les cas pour les deux.
Points clés à retenir
- Un investisseur à effet de levier peut réaliser tout à fait un profit avec trois ou quatre propriétés tandis qu'un acheteur au comptant peut être limité. Les investisseurs en espèces peuvent acheter rapidement quand il y a une bonne opportunité plutôt que d'attendre le processus hypothécaire. Qu'il s'agisse d'acheter une propriété avec une hypothèque ou de l'argent, chacun requiert un montant important de revenu disponible.
Obtenir une hypothèque
Ce débat est largement couvert en ligne, et plusieurs sites d'actualités financières et blogs affirment que l'utilisation de l'effet de levier est plus logique lors de l'achat d'immeubles de placement. Par exemple, Ali Boone de BiggerPockets.com fait valoir que les rendements sont plus élevés et les risques sont plus faibles lorsque l'on tire parti de ce type d'investissement. La logique derrière cela est que si la propriété augmente en valeur, un investisseur aura mis moins, mais pourra alors recevoir bien plus que son capital d'origine.
Par exemple, supposons que vous mettiez 15% sur une maison de 500 000 $. Votre investissement initial serait alors de 75 000 $. Deux ans plus tard, si la valeur de cette maison augmentait à 650 000 $, vous pourriez vendre et recevoir bien plus que vos 75 000 $ initiaux. Dans ce scénario, votre investissement principal de 75 000 $ est remboursé, plus 75 000 $ supplémentaires. Dans ce cas, vous auriez risqué beaucoup moins que ne le ferait un investisseur acheteur au comptant dans cette situation, tout en réalisant un bénéfice considérable.
Multipliez cette formule et cette stratégie sur trois ou quatre propriétés, et l'investisseur avisé peut réaliser de gros bénéfices. Un investisseur à effet de levier a plus d'opportunités que son homologue acheteur au comptant dans ce type de situations. Les acheteurs au comptant achèteront souvent une maison avec la plupart de l'argent dont ils disposent pour investir. En revanche, un investisseur à effet de levier peut diversifier la répartition de cet argent sur plusieurs propriétés différentes, augmentant ainsi éventuellement son taux de rendement à long terme.
Les risques d'être optimisé
Accepter tout type d'investissement comporte un risque inhérent, notamment en cas d'incertitudes sur le marché du logement. Tout d'abord, la diversification de l'argent entre les immeubles de placement est une approche qui ne devrait sérieusement être envisagée que par un investisseur averti. Une bonne compréhension des conditions économiques actuelles, de la santé globale du marché du logement en général et de la zone dans laquelle vous achetez en particulier est nécessaire.
Bien qu'il y ait plusieurs avantages à contracter un prêt pour acheter un immeuble de placement, les choses pourraient mal tourner. Supposons que chaque bien locatif se déprécie fortement en valeur. L'investisseur à effet de levier doit désormais bien plus qu'il ne l'a jamais fait. Si vous vous trompez un peu du marché, vous pourriez perdre massivement, en particulier avec quelques propriétés dans votre portefeuille.
Bien qu'un avantage ici soit que la banque perdra certainement plus que vous, votre pointage de crédit pourrait être gravement touché. Le potentiel de rendements importants attire beaucoup de personnes dans ce type de stratégie, mais il convient de l'aborder en tenant clairement compte de tous les risques encourus. Cette stratégie, bien sûr, vous obligera également à passer par le processus hypothécaire - dans de nombreux cas, plusieurs fois - ce qui est une autre chose à considérer.
Payer en espèces pour un immeuble de placement
Les investisseurs en espèces peuvent contourner l'ensemble du processus de demande de prêt hypothécaire et effectuer un investissement rapide s'ils voient une opportunité, ce qui est très avantageux. Un autre avantage à payer en espèces pour une propriété à l'avance est que vous n'avez pas à payer d'intérêts. Même avec des taux d'intérêt aussi bas qu'ils le sont actuellement, il sera toujours plus cher à long terme de payer n'importe quel type d'intérêt que de ne pas en avoir.
Pour de nombreux investisseurs qui ont les fonds, acheter une propriété en espèces est logique, surtout si vous pensez que le marché connaîtra une forte reprise au cours des deux prochaines années.
Par exemple, disons que vous achetez une maison pour 400 000 $ et que vous vous asseyez dessus jusqu'à ce que le moment soit venu de vendre. Si vous avez raison au sujet d'une reprise, et que la valeur de la maison s'apprécie à 500000 $, cela représente un profit direct de 100000 $ pour l'investisseur, sans avoir à envisager de payer les intérêts bancaires ou le montant que vous avez emprunté dans une hypothèque. Avoir 100% de fonds propres dans une maison permet également à un investisseur de contracter un prêt à l'avenir plus facilement, si cela s'avère nécessaire. L'achat d'une maison en espèces peut également générer des flux de trésorerie immédiats pour l'investisseur.
Certains investisseurs cherchent à créer un revenu mobile avec leurs propriétés, et le bon type de locataires peut le fournir.
L'achat d'un bien immobilier avec une hypothèque ou en espèces nécessite un revenu de placement disponible substantiel.
Considérations spéciales: les risques de payer en espèces
Lier tous vos actifs en un seul investissement est extrêmement risqué. Cette approche pourrait alors ne pas être la meilleure stratégie pour l'investisseur qui dispose d'une somme d'argent limitée à utiliser à long terme.
Bien qu'une maison puisse augmenter en valeur, elle peut tout aussi rapidement se déprécier et l'argent que vous perdrez sera purement et simplement. La diversification est l'un des commandements fondamentaux de l'investissement. Lier la majorité des actifs dans une seule classe d'actifs peut entraîner des pertes massives. Mettre des centaines de milliers de dollars dans une classe d'actifs bloque également votre liquidité jusqu'à ce que vous ayez un vendeur.
Différences clés
Les deux stratégies offrent des avantages, mais pour différents types d'investisseurs. Une chose importante à noter est que l'une ou l'autre stratégie nécessite un montant substantiel de revenu de placement disponible. Même les acheteurs à effet de levier qui répartissent leur investissement sur plusieurs propriétés devront assumer le risque que toutes ces propriétés se déprécient. De plus, lorsque vous achetez une nouvelle maison en espèces, n'utilisez pas d'épargne-retraite ou votre fonds d'urgence.
Pour l'investisseur qui a une grande somme d'argent prête à investir, la propension au risque est ce qui va vraiment guider la décision. Les positions à effet de levier dans les immeubles de placement produiront sans aucun doute des rendements plus élevés, mais pour l'investisseur moins impliqué ou dovish qui recherche toujours des capitaux propres et du rendement, l'achat en espèces pourrait être la meilleure option. (Pour une lecture connexe, voir «Devriez-vous payer tout en espèces pour votre prochaine maison?»)
