Qu'est-ce qu'un marché hypothécaire secondaire?
Un marché hypothécaire secondaire est le marché où les prêts hypothécaires et les droits de gestion sont achetés et vendus entre les initiateurs d'hypothèques, les agrégateurs d'hypothèques (titrisateurs) et les investisseurs. Le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et liquide.
Explication du marché hypothécaire secondaire
Le marché hypothécaire secondaire est celui où les prêts immobiliers et les droits de gestion sont achetés et vendus entre prêteurs et investisseurs. Le marché hypothécaire secondaire contribue à rendre le crédit également accessible à tous les emprunteurs dans toutes les zones géographiques. Un grand pourcentage des prêts hypothécaires nouvellement émis sont vendus par leurs créateurs sur le marché secondaire, où ils sont regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires et vendus à des investisseurs tels que des fonds de pension, des compagnies d'assurance et des fonds spéculatifs.
Lorsqu'une personne contracte un prêt immobilier, le prêt est souscrit, financé et géré par une banque. Parce que la banque a utilisé ses propres fonds pour faire le prêt, elle finira par manquer d'argent pour prêter, donc elle vendra le prêt au marché secondaire pour reconstituer son argent disponible pour faire plus de prêts immobiliers. Le prêt est souvent vendu à de grands agrégateurs, comme Fannie Mae. L'agrégateur distribue ensuite des milliers de prêts similaires dans un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS).
Avant la création du marché secondaire, seules les grandes banques disposaient des fonds importants nécessaires pour fournir les fonds pour la durée du prêt, généralement pendant 15 à 30 ans. Pour cette raison, les acheteurs potentiels ont eu plus de difficulté à trouver des prêteurs hypothécaires. Parce qu'il y avait moins de concurrence entre les prêteurs hypothécaires, ils ont pu facturer des taux d'intérêt plus élevés. La Charte de 1968 a résolu ce problème en créant Fannie Mae et Freddie Mac deux ans plus tard. Ces entreprises parrainées par le gouvernement ont pu acheter des hypothèques bancaires et les revendre à d'autres investisseurs. Au lieu de revendre les prêts individuellement, ils ont été regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires, ce qui signifie que leur valeur est garantie ou adossée à la valeur de l'ensemble de prêts hypothécaires.
Concurrence et risque
La concurrence et le risque font toujours partie du jeu lorsque les investisseurs privés apportent des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire parce que les investisseurs privés commencent à faire grimper les taux et les frais hypothécaires. Cela signifie que si vous avez un faible pointage de crédit et cherchez un prêt, vous pouvez être perçu comme risqué, de sorte qu'ils peuvent facturer des taux et des frais plus élevés.
Après la crise des prêts hypothécaires à risque, les investisseurs individuels ne sont plus disposés à risquer leur capital sur des titres adossés à des créances hypothécaires à taux bas. Le gouvernement fédéral a alors dû intervenir pour combler le vide sur le marché hypothécaire secondaire. Cela a empêché les taux de monter en flèche à un endroit où presque personne ne pouvait se permettre de posséder une maison.
