Qu'est-ce qu'un prêt conforme?
Un prêt conforme est une hypothèque égale ou inférieure au montant en dollars établi par la limite fixée par la Federal Housing Finance Agency ((FHFA) et qui répond aux critères de financement de Freddie Mac et Fannie Mae. Pour les emprunteurs avec un excellent crédit, conformes les prêts sont avantageux en raison des faibles taux d'intérêt qui leur sont appliqués.
Points clés à retenir
- Un prêt conforme est une hypothèque dont les conditions sous-jacentes répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac, principalement une limite en dollars sur la taille du prêt. La limite de base du prêt conforme est ajustée chaque année. Il est de 510400 $ en 2020 pour la plupart des parties des États-Unis.Les prêteurs préfèrent traiter des prêts conformes, car ce sont les seuls types que Fannie Mae et Freddie Mac garantiront et achèteront sur le marché hypothécaire secondaire.Les prêts conformes offrent souvent des taux plus avantageux pour les emprunteurs.
Comment fonctionne un prêt conforme
La Federal National Mortgage Association (FNMA ou Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) sont des entités parrainées par le gouvernement qui stimulent le marché des prêts immobiliers. Ces agences quasi-gouvernementales ont créé des règles et des lignes directrices normalisées auxquelles les hypothèques pour les propriétés à une seule unité (alias maisons unifamiliales) doivent se conformer si elles doivent être admissibles au soutien des agences. (Fannie Mae et Freddie Mac n'émettent pas de prêts hypothécaires eux-mêmes. Au lieu de cela, ils assurent les prêts hypothécaires émis par les prêteurs et agissent en tant que teneurs de marché secondaires si les prêteurs souhaitent vendre ces prêts hypothécaires.)
Le terme «conforme» est le plus souvent utilisé pour parler spécifiquement du montant de l'hypothèque, qui doit tomber sous une certaine limite, connue sous le nom de limite de prêt conforme, fixée par la Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Pour 2020, dans la plupart des États-Unis, cette limite de référence est de 510 400 $, une augmentation par rapport à 484 350 $ en 2019. Sur certains marchés à coût élevé, comme San Francisco et New York, la limite est plus élevée. Le nouveau plafond pour ces zones est de 7765 600 $, soit 150% de 510 400 $. Des dispositions législatives spéciales établissent différents calculs de limites de prêt pour l'Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines. Dans ces régions, la limite de prêt de base est de 765 600 $ pour les propriétés d'une unité en 2020.
Le Housing and Economic Recovery Act (HERA) exige que la limite de prêt conforme de base soit ajustée chaque année pour Fannie Mae et Freddie Mac afin de refléter la variation du prix moyen des maisons aux États-Unis.
Outre la taille du prêt, d'autres directives conformes aux prêts adhèrent pour inclure le ratio prêt / valeur de l'emprunteur (c.-à-d. La taille de l'acompte), le ratio dette / revenu, la cote de crédit et l'historique, les exigences en matière de documentation, etc..
Avantages des prêts conformes
Pour les consommateurs, les prêts conformes sont avantageux en raison de leurs faibles taux d'intérêt. Pour les acheteurs d'une première maison qui contractent des prêts de la Federal Housing Administration (FHA), par exemple, l'acompte peut atteindre 3%. Cependant, une assurance hypothécaire privée (PMI) d'environ 1, 05% par an pour des prêts de 30 ans jusqu'à 510 400 $ est requise sur ces prêts lorsqu'un versement initial aussi bas est effectué. Une partie ou la totalité du coût de l'assurance est déductible d'impôt si le revenu brut ajusté du ménage (AGI) de l'emprunteur ne dépasse pas 109 000 $.
Les prêteurs préfèrent également travailler avec des prêts conformes, car ils peuvent être facilement regroupés en lots d'investissement et vendus sur le marché hypothécaire secondaire. Ce processus libère la capacité d'une institution financière à émettre plus de prêts et à prêter plus d'argent aux acheteurs de maisons.
Prêts conformes vs prêts non conformes
Les prêts hypothécaires qui dépassent la limite de prêt conforme sont classés comme prêts hypothécaires non conformes ou jumbo. Parce que Fannie Mae et Freddie Mac n'achètent que des prêts conformes pour reconditionner sur le marché secondaire, la demande pour un prêt non conforme est bien moindre. Les termes et conditions des prêts hypothécaires non conformes peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre, mais les taux d'intérêt et l'acompte minimum pour les prêts jumbo sont généralement plus élevés car ils comportent un risque plus élevé pour un prêteur. Non seulement plus d'argent est impliqué, mais le prêt ne peut pas être garanti par les entreprises parrainées par le gouvernement.
Les acheteurs de maison qui ont besoin d'une hypothèque dépassant les limites de prêt conformes peuvent contourner le problème en contractant deux hypothèques plus petites, au lieu d'un seul prêt jumbo.
Prêts conformes vs prêts conventionnels
Les prêts conformes sont souvent confondus avec les prêts / hypothèques conventionnels. Bien que les deux types se chevauchent, ils ne sont pas identiques. Une hypothèque conventionnelle est une catégorie beaucoup plus large. Il s'agit de tout prêt offert par un prêteur privé, par opposition à un organisme gouvernemental comme la FHA ou le département américain des Anciens Combattants (VA), et / ou soutenu par Fannie Mae ou Freddie Mac - qui est l'endroit où le chevauchement et la confusion, se pose. La taille du prêt n'affecte pas sa conventionnalité, seulement sa conformité. En effet, si tous les prêts conformes sont conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes.
Considérations spéciales pour les prêts conformes
La FHFA, qui fixe la limite de prêt conforme sur une base annuelle, a une surveillance réglementaire pour s'assurer que Fannie Mae et Freddie Mac remplissent leurs chartes et leurs missions de promotion de l'accession à la propriété pour les Américains à faible revenu et de la classe moyenne. Le FHFA utilise le pourcentage d'augmentation / diminution d'octobre à octobre du prix moyen des logements dans l'Enquête mensuelle sur les taux d'intérêt (IRMM) pour ajuster les limites de prêt conformes pour l'année suivante.
Pour mener cette enquête, la FHFA demande à un échantillon de prêteurs hypothécaires de déclarer les conditions générales de tous les prêts non agricoles unifamiliaux à amortissement complet, en argent d'achat, qu'ils ont conclus au cours des cinq derniers jours ouvrables du mois. L'enquête fournit des informations mensuelles sur les taux d'intérêt, les conditions de prêt et les prix des logements par type de propriété, type de prêt (taux fixe ou taux ajustable) et type de prêteur, ainsi que des informations sur les prêts à taux fixe de 15 et 30 ans.
