Table des matières
- Qu'est-ce qu'une hypothèque?
- Six principaux types d'hypothèques
- Hypothèques à taux fixe
- Hypothèques à taux variable
- Programmes d'assistance pour la première fois
- Hypothèques pour les premiers acheteurs
- The Bottom Line
À moins que vous puissiez acheter votre maison entièrement en espèces, trouver la bonne propriété ne représente que la moitié de la bataille. L'autre moitié choisit le meilleur type d'hypothèque. Comme vous rembourserez probablement votre hypothèque sur une longue période, il est important de trouver un prêt qui réponde à vos besoins et à votre budget. Lorsque vous empruntez de l'argent à un prêteur, vous concluez un accord juridique pour rembourser ce prêt sur une durée déterminée, avec intérêts.
Points clés à retenir
- Les deux principales parties d'une hypothèque sont le principal, qui est le montant du prêt, et les intérêts facturés sur ce principal. Le gouvernement américain ne fonctionne pas comme un prêteur hypothécaire, mais il garantit certains types de prêts hypothécaires. les prêts hypothécaires sont conventionnels, conformes, non conformes, assurés par la Federal Housing Administration, le US Department of Veterans Affairs et le US Department of Agriculture.
Qu'est-ce qu'une hypothèque?
Votre versement hypothécaire comporte deux volets: le capital et les intérêts. Le principal fait référence au montant du prêt. L'intérêt est un montant supplémentaire (calculé en pourcentage du capital) que les prêteurs vous facturent pour le privilège d'emprunter de l'argent que vous remboursez au fil du temps. Pendant la durée de votre prêt hypothécaire, vous payez en versements mensuels en fonction d'un calendrier d'amortissement établi par votre prêteur.
Un autre facteur impliqué dans la tarification d'une hypothèque est le taux annuel en pourcentage (APR), qui évalue le coût total d'un prêt. APR comprend le taux d'intérêt et autres frais de prêt.
Les six principaux types d'hypothèques
Tous les produits hypothécaires ne sont pas créés égaux. Certains ont des directives plus strictes que d'autres. Certains prêteurs peuvent exiger un acompte de 20%, tandis que d'autres n'exigent que 3% du prix d'achat de la maison. Pour être admissible à certains types de prêts, vous avez besoin d'un crédit impeccable. D'autres s'adressent aux emprunteurs dont le crédit n'est pas exceptionnel. Le gouvernement américain n'est pas un prêteur, mais il garantit certains types de prêts qui répondent à des critères d'éligibilité stricts pour le revenu, les limites de prêt et les zones géographiques. Voici un aperçu de divers prêts hypothécaires possibles.
Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des hypothèques conventionnelles aux États-Unis.
Hypothèques conventionnelles
Un prêt conventionnel est un prêt qui n'est pas soutenu par le gouvernement fédéral. Les emprunteurs ayant un bon crédit, un emploi stable et des antécédents de revenu, et la capacité de verser un acompte de 3% peuvent généralement se qualifier pour un prêt conventionnel soutenu par Fannie Mae ou Freddie Mac, deux entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des hypothèques conventionnelles dans le États Unis. Pour éviter d'avoir besoin d'une assurance hypothécaire privée (PMI), les emprunteurs doivent généralement verser un acompte de 20%. Certains prêteurs offrent également des prêts conventionnels avec des exigences de mise de fonds faibles et sans assurance hypothécaire privée (PMI).
Prêts hypothécaires conformes
Les prêts conformes sont liés par des limites de prêt maximales fixées par le gouvernement fédéral. Ces limites varient selon la zone géographique. Pour 2019, l'Agence fédérale de financement du logement a fixé la limite de prêt conforme de base à 484350 $ pour les propriétés d'une unité. Cependant, FHFA fixe une limite de prêt maximale plus élevée de 726 525 $ (150% de la limite de référence) dans certaines parties du pays (pensez à New York ou à San Francisco, par exemple). En effet, les prix des maisons dans ces zones à coût élevé dépassent la limite de prêt de base d'au moins 115% ou plus.
484 350 $ ou 726 525 $
La limite de prêt hypothécaire conforme pour une propriété d'une unité en 2019, selon l'emplacement.
Prêts hypothécaires non conformes
Les prêts non conformes ne peuvent généralement pas être vendus ou achetés par Fannie Mae et Freddie Mac, en raison du montant du prêt ou des directives de souscription. Les prêts jumbo sont le type le plus courant de prêts non conformes. Ils sont appelés «jumbo» parce que les montants des prêts dépassent généralement les limites de prêt conformes. Ces types de prêts sont plus risqués pour un prêteur, de sorte que les emprunteurs doivent généralement afficher des réserves de liquidités plus importantes, effectuer un versement initial de 10% à 20% (ou plus) et avoir un crédit solide.
Prêts FHA assurés par le gouvernement
Les acheteurs à revenu faible à modéré qui achètent une maison pour la première fois se tournent généralement vers des prêts assurés par la Federal Housing Administration lorsqu'ils ne peuvent pas prétendre à un prêt conventionnel. Les emprunteurs peuvent verser aussi peu que 3, 5% du prix d'achat de la maison. Les prêts FHA ont des exigences de pointage de crédit plus assouplies que les prêts conventionnels. Cependant, la FHA ne prête pas directement d'argent; il garantit des prêts par des prêteurs agréés par la FHA. Un inconvénient des prêts FHA: tous les emprunteurs paient une prime d'assurance hypothécaire (MIP) initiale et annuelle - un type d'assurance hypothécaire qui protège le prêteur contre les défauts de paiement de l'emprunteur - pendant toute la durée du prêt.
Les prêts FHA sont les meilleurs pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui ne peuvent pas se qualifier pour un produit de prêt conventionnel ou pour quiconque ne peut se permettre un acompte significatif. Les prêts FHA permettent à un score FICO aussi bas que 500 de se qualifier pour un acompte de 10% - et aussi bas que 580 pour se qualifier pour un acompte de 3, 5%.
Le département américain des Anciens Combattants garantit les hypothèques des militaires qualifiés qui ne nécessitent aucun versement initial.
Prêts VA assurés par le gouvernement
Le département américain des Anciens Combattants garantit des prêts aux acheteurs de maison pour les membres qualifiés du service militaire, les anciens combattants et leurs conjoints. Les emprunteurs peuvent financer 100% du montant du prêt sans versement initial requis. Les autres avantages incluent un plafond sur les frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), aucun frais de courtier et aucun MIP. Les prêts VA nécessitent des «frais de financement», un pourcentage du montant du prêt qui aide à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de votre catégorie de service militaire et du montant du prêt. Les membres du service suivants n'ont pas à payer les frais de financement:
- Anciens combattants qui reçoivent des prestations d'AV pour une invalidité liée au service Anciens combattants qui auraient droit à une indemnité d'AV pour une invalidité liée au service s'ils ne recevaient pas de retraite ou de service actif Conjoints survivants d'anciens combattants décédés en service ou d'une invalidité liée au service
Les prêts VA sont les meilleurs pour le personnel militaire actif ou les anciens combattants admissibles et leurs conjoints qui veulent des conditions très compétitives et un produit hypothécaire adapté à leurs besoins financiers.
Prêts USDA assurés par le gouvernement
Le département américain de l'Agriculture garantit des prêts pour aider à rendre la propriété possible pour les acheteurs à faible revenu dans les zones rurales du pays. Ces prêts nécessitent peu ou pas d'argent pour les emprunteurs qualifiés - tant que les propriétés respectent les règles d'éligibilité de l'USDA.
Les prêts de l'USDA sont les meilleurs pour les acheteurs de maison dans les zones rurales éligibles qui ont des revenus inférieurs, peu d'argent économisé pour un acompte et ne peuvent pas autrement se qualifier pour un produit de prêt conventionnel.
Les prêts à taux fixe conviennent mieux aux personnes qui prévoient vivre dans leur maison pendant longtemps.
Hypothèques à taux fixe
Les conditions hypothécaires, y compris la durée du remboursement, sont un facteur clé dans la façon dont un prêteur évalue votre prêt et votre taux d'intérêt. Les prêts à taux fixe sont ce à quoi ils ressemblent: un taux d'intérêt fixe pour la durée du prêt, généralement de 10 à 30 ans. Si vous souhaitez rembourser votre maison plus rapidement et que vous pouvez vous permettre un paiement mensuel plus élevé, un prêt à plus court terme à taux fixe (disons 15 ou 20 ans) vous aide à réduire le temps et les intérêts. Vous augmenterez également la valeur nette de votre maison beaucoup plus rapidement.
Opter pour une hypothèque à terme fixe plus courte signifie que les paiements mensuels seront plus élevés qu'avec un prêt à plus long terme. Croisez les chiffres pour vous assurer que votre budget peut gérer les paiements les plus élevés. Vous pouvez également prendre en compte d'autres objectifs, tels que l'épargne pour la retraite ou un fonds d'urgence.
Les prêts à taux fixe sont idéaux pour les acheteurs qui prévoient de rester sur place pendant de nombreuses années. Un prêt fixe de 30 ans pourrait vous donner une marge de manœuvre pour répondre à d'autres besoins financiers. Cependant, si vous avez l'appétit pour un peu de risque et les ressources et la discipline pour rembourser votre hypothèque plus rapidement, un prêt fixe de 15 ans peut vous faire économiser considérablement sur les intérêts et réduire de moitié votre période de remboursement.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont plus risqués que ceux à taux fixe, mais peuvent être judicieux si vous envisagez de vendre la maison ou de refinancer l'hypothèque à court terme.
Hypothèques à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) ont un taux fixe pour une période initiale de trois à 10 ans, mais après l'expiration de cette période, le taux varie en fonction des conditions du marché. Ces prêts peuvent être risqués si vous ne pouvez pas payer un paiement hypothécaire mensuel plus élevé une fois le taux réinitialisé. Certains produits ARM ont un taux plafond spécifiant que votre versement hypothécaire mensuel ne peut pas dépasser un certain montant. Si c'est le cas, calculez les chiffres pour vous assurer que vous pouvez potentiellement gérer toute augmentation de paiement jusqu'à ce point. Ne comptez pas sur la possibilité de vendre votre maison ou de refinancer votre hypothèque avant la réinitialisation de votre ARM car les conditions du marché et vos finances pourraient changer.
Les ARM sont une option solide si vous ne prévoyez pas de rester dans une maison au-delà de la période initiale à taux fixe ou si vous avez l'intention de refinancer avant la réinitialisation du prêt. Pourquoi? Les taux d'intérêt pour les BRAS ont tendance à être inférieurs aux taux fixes au cours des premières années de remboursement, de sorte que vous pourriez potentiellement économiser des milliers de dollars sur les paiements d'intérêts au cours des premières années de l'accession à la propriété.
Programmes d'assistance pour la première fois
Des programmes spéciaux parrainés par les États ou les autorités locales du logement offrent une aide spécifique aux premiers acheteurs. Beaucoup de ces programmes sont disponibles en fonction du revenu ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une assistance sous la forme de subventions d'acompte, peuvent également permettre aux nouveaux emprunteurs d'économiser beaucoup d'argent sur les frais de clôture.
Le Département américain du logement et du développement urbain répertorie les programmes de première acquisition par État. Sélectionnez votre état, puis choisissez «Assistance à l'achat d'une maison» pour trouver le programme le plus proche de chez vous.
Hypothèques pour les premiers acheteurs
Tous ces programmes de prêt (à l'exception des programmes d'aide à l'achat d'une première maison) sont disponibles pour tous les acheteurs, que ce soit la première ou la quatrième fois que vous achetez une maison. Beaucoup de gens pensent à tort que les prêts FHA ne sont disponibles que pour les premiers acheteurs, mais les emprunteurs récurrents peuvent se qualifier tant que l'acheteur n'a pas possédé de résidence principale pendant au moins trois ans avant l'achat.
Le choix du prêt qui convient le mieux à votre situation dépend principalement de votre santé financière: votre revenu, vos antécédents et votre pointage de crédit, votre emploi et vos objectifs financiers. Les prêteurs hypothécaires peuvent aider à analyser vos finances pour déterminer les meilleurs produits de prêt. Ils peuvent également vous aider à mieux comprendre les exigences de qualification, qui ont tendance à être complexes. Un prêteur ou un courtier hypothécaire peut également vous donner des devoirs - des domaines ciblés de vos finances à améliorer - pour vous mettre dans la position la plus solide possible pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter une maison.
The Bottom Line
Peu importe le type de prêt que vous choisissez, vérifiez votre dossier de crédit au préalable pour voir où vous en êtes. Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit de chacun des trois principaux bureaux de rapport chaque année via annualcreditreport.com. À partir de là, vous pouvez repérer et corriger les erreurs, travailler sur le remboursement de la dette et améliorer les antécédents de retard de paiement avant d'approcher un prêteur hypothécaire.
Il peut être avantageux de rechercher un financement avant de vous pencher sérieusement sur la recherche de logements et de faire des offres. Pourquoi? Vous pourrez agir plus rapidement et être pris plus au sérieux par les vendeurs si vous avez une lettre de pré-approbation en main.
