Personne ne veut avoir à payer une assurance hypothécaire privée (PMI) sur une hypothèque. Ce n'est pas bon marché et cela ajoute au coût mensuel du prêt. Déterminer si vous pouvez éviter PMI commence par comprendre pourquoi vous pourriez être coincé avec lui en premier lieu.
L'une des mesures de risque que les prêteurs utilisent pour souscrire une hypothèque est le ratio prêt / valeur (LTV) de l'hypothèque. Il s'agit d'un calcul simple effectué en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison. Plus le ratio LTV est élevé, plus le profil de risque de l'hypothèque est élevé. La plupart des hypothèques avec un ratio LTV supérieur à 80% exigent que l'assurance hypothécaire privée (PMI) soit payée par l'emprunteur. En effet, un emprunteur qui détient moins de 20% de la valeur de la propriété est considéré comme plus susceptible de faire défaut sur un prêt.
Points clés à retenir
- L'assurance hypothécaire privée (PMI) peut être une exigence coûteuse pour obtenir un prêt immobilier.Une assurance hypothécaire privée est susceptible d'être exigée pour les hypothèques avec un ratio LTV supérieur à 80%.Éviter le PMI peut réduire vos paiements mensuels et rendre votre maison plus L'appréciation anticipée de la valeur de la maison est un facteur déterminant majeur lors du choix d'un chemin vers l'évitement du PMI.
PMI en profondeur
Supposons, par exemple, que le prix de la maison que vous achetez est de 300 000 $ et le montant du prêt est de 270 000 $ (ce qui signifie que vous avez effectué un acompte de 30 000 $), ce qui donne un ratio LTV de 90%. Le paiement mensuel PMI se situerait entre 117 $ et 150 $, selon le type d'hypothèque que vous obtenez. (Les prêts hypothécaires à taux variable, ou ARM, nécessitent des paiements PMI plus élevés que les prêts hypothécaires à taux fixe.)
Cependant, le PMI n'est pas nécessairement une exigence permanente. Les prêteurs sont tenus de baisser le PMI lorsque le ratio LTV d'une hypothèque atteint 78% grâce à une combinaison de réduction du principal sur l'hypothèque et d'appréciation du prix du logement. Si une partie de la réduction du ratio LTV est due à l'appréciation du prix du logement, gardez à l'esprit que vous devrez payer pour une nouvelle évaluation afin de vérifier le montant de l'appréciation.
Une alternative au PMI payant consiste à utiliser une deuxième hypothèque ou ce qu'on appelle un prêt superposé. Voici comment cela fonctionne: vous obtenez une première hypothèque d'un montant égal à 80% de la valeur de la maison, évitant ainsi le PMI, puis souscrivez une deuxième hypothèque d'un montant égal au prix de vente de la maison moins le montant de la l'acompte et le montant de la première hypothèque.
En utilisant les chiffres de l'exemple ci-dessus, vous prendriez une première hypothèque de 240 000 $, effectuer un acompte de 30 000 $ et obtenir une deuxième hypothèque de 30 000 $. Cela élimine la nécessité de payer PMI car le ratio LTV de la première hypothèque est de 80%; cependant, vous avez également maintenant une deuxième hypothèque qui portera presque certainement un taux d'intérêt plus élevé que votre première hypothèque. Bien qu'il existe de nombreux types de prêts hypothécaires de second rang, le taux d'intérêt plus élevé est comparable au cours. Pourtant, les paiements combinés pour la première et la deuxième hypothèques sont généralement inférieurs aux paiements de la première hypothèque plus le PMI.
Les compromis
Pour résumer, en ce qui concerne PMI, si vous avez moins de 20% du prix de vente ou de la valeur d'une maison à utiliser comme acompte, vous avez deux options de base:
- Utilisez une première hypothèque «autonome» et payez le PMI jusqu'à ce que la LTV de l'hypothèque atteigne 78%, moment auquel le PMI peut être éliminé. Utilisez une deuxième hypothèque. Cela se traduira très probablement par des dépenses hypothécaires initiales plus faibles que le paiement du PMI. Cependant, une deuxième hypothèque comporte généralement un taux d'intérêt plus élevé que la première hypothèque et ne peut être éliminée qu'en la remboursant ou en refinançant la première et la deuxième hypothèques dans une nouvelle hypothèque autonome, probablement lorsque le LTV atteint 80% ou moins. (donc aucun PMI ne sera nécessaire).
Plusieurs autres variables peuvent jouer dans cette décision. Par exemple:
- Comparez les économies d'impôt possibles associées au paiement du PMI par rapport aux économies d'impôt associées au paiement des intérêts sur une deuxième hypothèque. La loi fiscale de 2017 a modifié les limites de la déduction des intérêts hypothécaires, alors vérifiez avec un comptable votre situation financière.Comparez le coût d'une nouvelle évaluation pour éliminer le PMI par rapport aux coûts de refinancement d'une première et d'une deuxième hypothèque en une seule et autonome. hypothèque. Notez le risque que les taux d'intérêt puissent augmenter entre le moment de la décision hypothécaire initiale et le moment où les première et deuxième hypothèques seraient refinancées.Vérifiez les différents taux d'une réduction du capital des deux options.Notez la valeur temps de l'argent (le l'idée que l'argent que vous dépensez maintenant vaut plus que le même montant à l'avenir).
Cependant, la variable la plus importante dans la décision est le taux attendu d'appréciation du prix des maisons. Si vous choisissez une première hypothèque autonome qui vous oblige à payer le PMI - au lieu d'obtenir une deuxième hypothèque sans PMI - à quelle vitesse votre maison pourrait-elle s'apprécier au point où la LTV est de 78%, et le PMI peut être éliminé ? C'est le facteur décisif primordial et, par conséquent, celui sur lequel nous allons nous concentrer maintenant.
L'appréciation: la clé de la prise de décision
Voici le facteur de décision le plus important: une fois que le PMI est éliminé de la première hypothèque autonome, le paiement mensuel que vous devrez sera inférieur aux paiements combinés des première et deuxième hypothèques. Cela soulève deux questions. Premièrement, combien de temps faudra-t-il avant que le PMI puisse être éliminé? Et deuxièmement, quelles sont les économies associées à chaque option?
Voici deux exemples basés sur différentes estimations du taux d'appréciation du prix des maisons.
Exemple 1: Un taux lent d'appréciation du prix des maisons
Les tableaux ci-dessous comparent les versements mensuels d'une hypothèque autonome à taux fixe de 30 ans avec PMI par rapport à une première hypothèque à taux fixe de 30 ans combinée à une deuxième hypothèque de 30 ans / exigible en 15 ans.
Les hypothèques ont les caractéristiques suivantes:
Dans la figure 2 , les taux annuels d'appréciation du prix des maisons sont estimés.
Notez que le paiement PMI de 120 $ est supprimé du paiement mensuel total de la première hypothèque autonome au mois 60 (voir figure 3 ) lorsque le LTV atteint 78% grâce à une combinaison de réduction du capital et d'appréciation du prix du logement.
Le tableau de la figure 4 montre les paiements mensuels combinés des première et deuxième hypothèques. Notez que le paiement mensuel est constant. Le taux d'intérêt est une moyenne pondérée. Le LTV n'est que celui de la première hypothèque.
En utilisant la première et la deuxième hypothèque, 85 $ peuvent être économisés par mois pendant les 60 premiers mois. Cela équivaut à une économie totale de 5 100 $. À partir du mois 61, l'hypothèque de premier rang autonome bénéficie d'un avantage de 35 $ par mois pour les autres durées des hypothèques. Si nous divisons 5 100 $ par 35 $, nous obtenons 145. En d'autres termes, dans ce scénario de lente appréciation du prix des maisons, à partir du mois 61, il faudrait encore 145 mois avant que l'avantage de paiement de la première hypothèque autonome sans PMI ne puisse gagner sauvegarder l'avantage initial des première et deuxième hypothèques combinées. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)
Exemple 2: Un taux rapide d'appréciation du prix des maisons
L'exemple ci-dessous est basé sur les mêmes hypothèques que celles décrites ci-dessus. Cependant, les estimations suivantes de l'appréciation du prix des maisons sont utilisées.
Dans cet exemple, nous ne montrons qu'un seul tableau des paiements mensuels pour les deux options (voir figure 6 ). Notez que le PMI est baissé dans ce cas au mois 13 en raison de l'appréciation rapide du prix des maisons, ce qui abaisse rapidement le LTV à 78%.
Avec une appréciation rapide du prix des maisons, le PMI peut être éliminé assez rapidement.
Les prêts hypothécaires combinés n'ont qu'un avantage de paiement de 85 $ pour 12 mois. Cela équivaut à une économie totale de 1 020 $. À partir du 13e mois, l'hypothèque autonome a un avantage de paiement de 35 $. Si nous divisons 1 020 $ par 35, nous pouvons déterminer qu'il faudrait 29 mois pour compenser les économies initiales des première et deuxième hypothèques combinées. En d'autres termes, à partir du mois 41, l'emprunteur serait financièrement mieux loti en choisissant l'hypothèque de premier rang autonome avec PMI. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)
The Bottom Line
- Si vous choisissez de payer le PMI, il peut être éliminé par une évaluation une fois que le LTV atteint 78%. Si vous choisissez d'utiliser une combinaison de première et deuxième hypothèques, vous aurez probablement des économies de paiement initiales. Cependant, la seule façon d'éliminer la deuxième hypothèque, qui comportera probablement un taux d'intérêt plus élevé que la première hypothèque, est de la rembourser ou de refinancer vos premier et deuxième prêts en une nouvelle hypothèque autonome.
