L'analyse des flux de trésorerie actualisés, ou DCF, est très couramment utilisée dans l'évaluation des investissements immobiliers, bien que la détermination du taux d'actualisation implique un certain nombre de variables qui peuvent être difficiles à prévoir avec précision. L'analyse des flux de trésorerie actualisés est une méthode d'évaluation qui vise à déterminer la rentabilité, ou la simple viabilité, d'un investissement en examinant les revenus ou flux de trésorerie futurs projetés de l'investissement, puis en actualisant ce flux de trésorerie pour arriver à une valeur actuelle estimée de l'investissement. Cette valeur actuelle estimée est communément appelée valeur actuelle nette ou VAN. Pour l'évaluation des investissements immobiliers, le taux d'actualisation est généralement le taux de rendement annuel souhaité ou attendu.
Calcul des flux de trésorerie actualisés pour l'immobilier
Pour les investissements immobiliers, les facteurs suivants doivent être inclus dans le calcul:
- Coût initial - Soit le prix d'achat ou l'acompte versé sur la propriété.Frais de financement - Les coûts de taux d'intérêt sur tout financement initial ou attendu.Période de détention - Pour les investissements immobiliers, la période de détention est généralement calculée pour une période comprise entre cinq et 15 ans, bien que cela varie entre les investisseurs et les investissements spécifiques. Coûts annuels supplémentaires - Ceux-ci incluent les coûts de maintenance et de réparation prévus; impôts fonciers; et tout autre coût en plus des frais de financement.Flux de trésorerie projetés - Une projection annuelle des revenus locatifs provenant de la propriété.Profit de vente - Le montant projeté des bénéfices que le propriétaire s'attend à réaliser lors de la vente de la propriété à la fin. de la période de détention projetée.
Un certain nombre de variables doivent être estimées dans le calcul DCF; ceux-ci peuvent être difficiles à cerner avec précision et comprennent des éléments tels que les coûts de réparation et d'entretien, les augmentations de loyer prévues et les augmentations de valeur des propriétés. Ces éléments sont généralement estimés à l'aide d'une enquête sur des propriétés similaires dans la région. Bien qu'il puisse être difficile de déterminer des chiffres précis pour la projection des coûts et des flux de trésorerie futurs, une fois ces projections et le taux d'actualisation déterminés, le calcul de la valeur actuelle nette est assez simple et des calculs informatisés sont librement disponibles.
