Qu'est-ce qu'un prêt Jumbo?
Un prêt jumbo, également appelé hypothèque jumbo, est un type de financement qui dépasse les limites fixées par l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, un prêt jumbo ne peut pas être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac. Conçues pour financer des propriétés et des maisons de luxe sur des marchés immobiliers locaux très compétitifs, les hypothèques jumbo sont assorties d'exigences de souscription et d'incidences fiscales uniques. Ces types de prêts hypothécaires ont gagné du terrain à mesure que le marché du logement continue de se redresser après la Grande Récession.
La valeur d'une hypothèque jumbo varie selon l'État et même le comté. Le FHFA fixe la taille de la limite de prêt conforme pour différentes régions sur une base annuelle, bien qu'elle change rarement. En 2019, la limite a été fixée à 484350 $ pour la majeure partie du pays. Cela a été augmenté de 453 100 $ en 2018. Pour les comtés qui ont des valeurs d'habitation plus élevées, la limite de référence est fixée à 726 525 $, ou 150% de 484 350 $.
Le FHFA a un ensemble différent de dispositions pour les zones en dehors des États-Unis continentaux pour le calcul des limites de prêt. En conséquence, la limite de base pour un prêt jumbo en Alaska, à Guam, à Hawaï et aux îles Vierges américaines à partir de 2019 est également de 726525 $. Ce montant peut en fait être encore plus élevé dans les comtés qui ont des valeurs d'habitation plus élevées.
Comment fonctionne un prêt jumbo
Tout comme les prêts hypothécaires traditionnels, les exigences minimales pour un jumbo sont devenues de plus en plus strictes depuis 2008. Pour être approuvé, vous aurez besoin d'une excellente cote de crédit - 700 ou plus - et d'un ratio dette / revenu (DTI) très faible. Le DTI doit être inférieur à 43% et de préférence plus proche de 36%. Bien qu'il s'agisse d'hypothèques non conformes, les jumbos doivent toujours respecter les directives de ce que le Bureau de protection financière des consommateurs considère comme une «hypothèque qualifiée» - un système de prêt avec des modalités et des règles normalisées, comme le DTI à 43%.
Vous devrez prouver que vous disposez de liquidités accessibles pour couvrir vos paiements, qui seront probablement très élevés si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe standard de 30 ans. Les niveaux de revenu et les réserves spécifiques dépendent de la taille du prêt global, mais tous les emprunteurs ont besoin de 30 jours de talons de chèque de paie et de formulaires fiscaux W2 qui remontent à deux ans. Si vous êtes travailleur indépendant, les exigences en matière de revenu sont plus importantes: deux ans de déclarations de revenus et au moins 60 jours de relevés bancaires courants. L'emprunteur a également besoin d'actifs liquides prouvables pour se qualifier et de réserves de trésorerie égales à six mois des versements hypothécaires. Et tous les candidats doivent présenter une documentation appropriée sur tous les autres prêts détenus et une preuve de propriété des actifs non liquides (comme les autres biens immobiliers).
Points clés à retenir
- Un prêt jumbo est un type de financement qui dépasse les limites fixées par la Federal Housing Finance Agency et ne peut être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac Les propriétaires doivent subir des exigences de crédit plus rigoureuses que celles qui demandent un prêt conventionnel. L'approbation nécessite une excellente cote de crédit et un très faible ratio dette / revenu. Le TAP moyen pour une hypothèque jumbo est souvent comparable à une hypothèque conventionnelle, tandis que les acomptes représentent environ 10% à 15% du prix d'achat total.
Taux des prêts Jumbo
Alors que les hypothèques jumbo portaient auparavant des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques conventionnelles, l'écart s'est rétréci ces dernières années. Aujourd'hui, le taux annuel moyen en pourcentage (APR) pour une hypothèque jumbo est souvent comparable à celui des hypothèques conventionnelles - et dans certains cas, en fait plus bas. En mars 2019, Wells Fargo, par exemple, facturait un APR de 4, 092% sur un prêt conforme à taux fixe de 30 ans et de 3, 793% pour la même durée sur un prêt jumbo.
Même si les entreprises parrainées par le gouvernement ne peuvent pas les gérer, les prêts jumbo sont souvent titrisés par d'autres institutions financières; comme ces titres comportent plus de risques, ils se négocient avec une prime de rendement par rapport aux prêts hypothécaires titrisés classiques. Cependant, cet écart a été réduit avec le taux d'intérêt des prêts eux-mêmes.
Acompte sur un prêt Jumbo
Heureusement, les exigences d'acompte se sont assouplies au cours de la même période. Dans le passé, les prêteurs hypothécaires géants exigeaient souvent des acheteurs de maison qu'ils versent 30% du prix d'achat de la résidence (contre 20% pour les hypothèques conventionnelles). Maintenant, ce chiffre est tombé de 10% à 15%. Comme pour toute hypothèque, il peut y avoir divers avantages à verser un acompte plus élevé, notamment pour éviter le coût des prêts hypothécaires privés que les prêteurs exigent pour des acomptes inférieurs à 20%.
Qui devrait contracter un prêt jumbo?
Le montant que vous pouvez finalement emprunter dépend, bien sûr, de vos actifs, de votre pointage de crédit et de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter. Ces prêts hypothécaires sont considérés comme les plus appropriés pour un segment de salariés à revenu élevé qui gagnent entre 250 000 $ et 500 000 $ par an. Ce segment est connu sous le nom de HENRY, un acronyme pour les hauts revenus, pas encore riche. Fondamentalement, ce sont des gens qui gagnent généralement beaucoup d'argent mais qui n'ont pas encore accumulé des millions de liquidités ou d'autres actifs.
Alors qu'un individu du segment HENRY n'a peut-être pas amassé la richesse pour acheter une nouvelle maison chère avec de l'argent, ces individus à revenu élevé ont généralement de meilleurs scores de crédit et des antécédents de crédit plus largement établis que l'acheteur moyen d'une maison cherchant un prêt hypothécaire conventionnel pour un montant inférieur. Ils ont également tendance à avoir des comptes de retraite plus solidement établis. Ils cotisent souvent depuis plus longtemps que les salariés à faible revenu.
Ne vous attendez pas à un gros allégement fiscal sur un prêt jumbo. Le plafond de la déduction des intérêts hypothécaires est limité à 750 000 $ pour les nouvelles dettes hypothécaires.
Ce ne sont que des individus que les institutions adorent souscrire à des produits à long terme, en partie parce qu'elles ont souvent besoin de services de gestion de patrimoine supplémentaires. De plus, il est plus pratique pour une banque d'administrer une seule hypothèque de 2 millions de dollars que 10 prêts d'une valeur de 200 000 $ chacun.
Considérations spéciales pour un prêt jumbo
Ce n'est pas parce que vous pouvez être admissible à l'un de ces prêts que vous devez en retirer un. Vous ne devriez certainement pas le faire si vous comptez sur cela pour vous offrir un allégement fiscal substantiel, par exemple.
Vous savez probablement que vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires que vous avez payés pour une année donnée de vos impôts, à condition de détailler vos déductions. Mais vous n'avez probablement jamais eu à vous soucier du plafond que l'IRS place sur cette déduction - un plafond qui a été abaissé par l'adoption de la loi sur les réductions d'impôt et les emplois. Quiconque a contracté une hypothèque le 14 décembre 2017 ou avant peut déduire des intérêts sur un million de dollars de dette maximum, soit le montant de l'ancien plafond. Mais pour les achats de maisons effectués après le 14 décembre 2017, vous ne pouvez déduire les intérêts que jusqu'à 750 000 $ de dette hypothécaire. Si votre prêt hypothécaire est plus important, vous ne bénéficiez pas de la déduction complète. Si vous envisagez de contracter une hypothèque jumbo de 2 millions de dollars qui génère 80 000 $ d'intérêts par an, par exemple, vous ne pouvez déduire que 30 000 $ — les intérêts sur les premiers 750 000 $ de votre hypothèque. En effet, vous ne bénéficiez que d'un allégement fiscal sur 37, 5% des intérêts hypothécaires.
Cela signifie que vous devez emprunter avec soin et chiffrer soigneusement les chiffres pour voir ce que vous pouvez vraiment vous permettre et quels types d'avantages fiscaux vous recevrez. Avec la déduction fiscale d'État et locale limitée à 10 000 $ par an, en raison de la même facture fiscale, une propriété très taxée vous coûtera également plus cher. Une autre stratégie: comparer les conditions pour voir si contracter un prêt conforme plus petit, plus un deuxième prêt, au lieu d'un gros jumbo, pourrait s'avérer meilleur pour vos finances à long terme. (Pour une lecture connexe, voir «Comprendre les hypothèques jumbo et conventionnelles»)
