Qu'est-ce que le ratio des frais d'exploitation (REL)?
Dans l'immobilier, le ratio des frais d'exploitation (REL) est une mesure du coût de fonctionnement d'un immeuble par rapport aux revenus apportés par l'immeuble. Il est calculé en divisant les charges d'exploitation d'un immeuble (moins l'amortissement) par son résultat brut d'exploitation et est utilisé pour comparer les dépenses d'immeubles similaires. Un investisseur doit rechercher des signaux d'alarme, tels que des dépenses d'entretien, des revenus d'exploitation ou des services publics plus élevés qui peuvent le dissuader d'acheter une propriété spécifique.
La fourchette du ratio des frais d'exploitation est la plus idéale entre des niveaux de 60% à 80%, où plus elle est basse, mieux c'est.
Points clés à retenir
- Le ratio des frais d'exploitation est une mesure de la rentabilité d'un élément de revenu immobilier pour un investisseur.Il est calculé en divisant toutes les dépenses d'exploitation moins l'amortissement par le revenu d'exploitation.Une baisse des REL est souhaitée car cela signifie que les dépenses sont minimisées par rapport aux revenus..
La formule pour les REL est la suivante:
La REL = Recettes brutes Total des dépenses d'exploitation - amortissement
Comment calculer l'OER
Ratio des dépenses d'exploitation
Afin de calculer le REL pour une propriété, vous devez connaître les dépenses d'exploitation. Ceux-ci incluent toutes sortes de frais et coûts engagés comme coûts normaux de faire des affaires. Vous devrez également calculer la charge d'amortissement de la propriété, qui variera selon la méthode comptable particulière utilisée.
Que vous dit le ratio des frais d'exploitation?
Le calcul des REL sur un certain nombre d'années peut aider un investisseur à remarquer les tendances des dépenses d'exploitation d'une propriété. Si les coûts d'une propriété augmentent chaque année à un rythme supérieur au revenu, le REL augmente également chaque année. Par conséquent, l'investisseur peut perdre plus d'argent plus longtemps qu'il détient la propriété.
Lors de la possession d'un immeuble à appartements, un investisseur doit figurer dans les logements vacants en utilisant les revenus locatifs effectifs, ou les revenus locatifs potentiels moins les vacances et les pertes de crédit, plutôt que les revenus locatifs potentiels. Parce que la gestion des postes vacants fait partie d'une gestion immobilière efficace, le fait d'inclure des postes vacants dans un REL donne une image plus précise des dépenses de fonctionnement et montre où des améliorations peuvent être apportées. Par exemple, une propriété mal gérée aura très probablement des taux d'inoccupation plus élevés, ce qui se reflétera dans les REL.
Les frais de gestion immobilière, les services publics, l'enlèvement des ordures, l'entretien, l'assurance, les réparations, les impôts fonciers et les autres coûts sont inclus dans les ratios des frais d'exploitation. Les dépenses d'exploitation supplémentaires que les investisseurs devraient inclure dans les REL comprennent les frais de gestion immobilière, l'aménagement paysager, les honoraires d'avocat, l'assurance du propriétaire et l'assurance de base des biens. Ces coûts aident à gérer la propriété au quotidien. Pour cette raison, les remboursements de prêts, les améliorations en capital et les biens personnels sont exclus des charges d'exploitation.
Un REL plus faible signifie généralement que la propriété est gérée efficacement et est plus rentable pour les investisseurs, et que moins de revenus de la propriété couvrent les coûts d'exploitation et d'entretien. Si l'entreprise est évolutive, le propriétaire peut augmenter le loyer de chaque logement sans augmenter considérablement les frais d'exploitation. En outre, les REL peuvent montrer où des problèmes potentiels peuvent survenir, comme une augmentation substantielle des factures de services publics, afin que les investisseurs puissent résoudre les problèmes plus rapidement et protéger leurs niveaux de profit.
Exemple d'utilisation de l'OER
Prenons un exemple hypothétique, où l'investisseur A possède un immeuble multifamilial et rapporte 65 000 $ par mois de loyer. L'investisseur paie également 50 000 $ pour ses dépenses d'exploitation, y compris ses versements hypothécaires mensuels, ses taxes, ses services publics, etc. La propriété devrait également se déprécier de 85 000 $ cette année.
Par conséquent, le REL annuel peut être calculé comme suit:
La (65 000 × 12) = 66%
Cela signifie que les dépenses d'exploitation consomment environ les deux tiers des revenus générés par cette propriété.
La différence entre le REL et le taux plafond
Le taux de capitalisation (ou taux plafond) est utilisé dans le monde de l'immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement qui devrait être généré sur un immeuble de placement immobilier. Souvent appelé le «taux plafond», cette mesure est calculée en fonction du revenu net que la propriété devrait générer. Il permet d'estimer le potentiel de retour sur investissement de l'investisseur sur le marché immobilier.
Le taux plafond représente simplement le rendement d'une propriété sur un horizon d'un an en supposant que la propriété est achetée en espèces et non en prêt. Il est défini par la formule:
La Taux plafond = résultat opérationnel net ÷ valeur de marché actuelle
Bien que similaire aux REL en termes de mesure de la rentabilité d'un immeuble de placement, il diffère en ce qu'il utilise les revenus bruts plutôt que le revenu net et les place au dénominateur. Les REL ne tiennent pas non plus compte de la valeur marchande d'une propriété.
Limites de l'OER
L'OER présente deux inconvénients pour les investisseurs immobiliers. Premièrement, parce qu'elle n'inclut pas la valeur marchande d'un bien (tout comme le taux plafond), elle n'informe pas un investisseur de la valeur relative d'un bien à l'achat ou à la vente. Cela ne parle que de l'efficacité des opérations en cours. Il devrait donc être utilisé en conjonction avec quelque chose comme le taux plafond lors de l'évaluation d'un investissement immobilier.
Deuxièmement, comme l'amortissement peut être calculé de plusieurs manières différentes, les REL peuvent être utilisés en utilisant une méthode plus favorable de comptabilisation de l'amortissement.
