Les prêts hypothécaires inversés sont un moyen pour les propriétaires plus âgés de tirer un revenu (soit par versements ou en une somme forfaitaire) contre les capitaux propres qu'ils ont accumulés dans leurs maisons. Pour de nombreuses personnes âgées qui ont besoin de fonds pour vivre, ce n'est rien de moins qu'une bénédiction, mais il y a des pièges au processus auxquels toute personne qui le considère devrait réfléchir. Découvrez ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Contenu
- Méfiez-vous des coûts élevés Vos enfants pourraient ne pas hériter de la maison familiale Les hypothèques inversées peuvent avoir un impact sur les avantages de Medicaid Autres pièges potentiels
Méfiez-vous des coûts élevés
La majorité des prêts hypothécaires inversés, connus sous le nom de prêts hypothécaires à la conversion en actions (HECM), sont assurés par le gouvernement fédéral et sont disponibles auprès des prêteurs de la Federal Housing Authority (FHA). Les prêts hypothécaires inversés sont assortis d'une gamme de frais. Certains sont payés d'avance, comme vos frais d'évaluation ou les frais de rapport de crédit; d'autres sont payés au fil du temps, comme votre prime d'assurance hypothécaire ou vos frais de service. Voici un aperçu des coûts qui peuvent grignoter le revenu que vous recevrez d'un prêt hypothécaire inversé.
1. Frais de tiers - Les frais de clôture de tiers peuvent inclure une évaluation (le prix moyen est de 450 $, mais peut être beaucoup plus élevé selon le lieu), la recherche de titre (varie selon le montant du prêt et la région), l'assurance, les enquêtes, les inspections, les frais d'enregistrement, taxes hypothécaires, vérifications de crédit, inspection des parasites (environ 100 $), frais de certification contre les inondations (20 $ - 30 $) et autres frais.
2. Frais de départ - Ces frais compensent le prêteur pour le traitement de votre prêt HECM. Les frais varient d'un prêteur à l'autre mais sont plafonnés par la FHA. Pour les maisons évaluées à 125 000 $ ou moins, les frais de montage sont plafonnés à 2 500 $. Pour les maisons d'une valeur supérieure à 125 000 $, le prêteur peut facturer jusqu'à 2% des premiers 200 000 $ et 1% sur la valeur de la maison de plus de 200 000 $, pour un maximum de 6 000 $.
3. Prime d'assurance hypothécaire - Vous devrez également payer des frais d'assurance hypothécaire FHA. L'assurance hypothécaire garantit que vous recevrez les avances de prêt attendues. Vous pouvez financer la prime d'assurance hypothécaire (MIP) dans le cadre de votre prêt.
4. Frais de service - Les prêteurs ou leurs agents fournissent des services tout au long de la vie de HECM. Le service comprend l'envoi de relevés de compte, le décaissement du produit du prêt et la garantie que vous respectez les exigences du prêt telles que le paiement des taxes foncières et des primes d'assurance contre les risques. Les prêteurs peuvent facturer des frais de gestion mensuels ne dépassant pas 30 $ si le prêt a un taux d'intérêt annuel ou un taux d'intérêt fixe, et pas plus de 35 $ si le taux d'intérêt s'ajuste mensuellement. À la clôture du prêt, le prêteur met de côté les frais de gestion et les déduit de vos fonds disponibles. Chaque mois, les frais de service mensuels sont ajoutés au solde de votre prêt. Les prêteurs peuvent également choisir d'inclure les frais de gestion dans le taux d'intérêt hypothécaire.
Compte tenu des coûts initiaux importants associés au processus, les propriétaires de maison qui ont besoin de liquidités et qui envisagent de vendre leur maison au cours des prochaines années seraient probablement mieux placés pour demander une ligne de crédit plus traditionnelle, un prêt sur valeur domiciliaire ou un prêt personnel. Prêt hypothécaire inversé ou prêt sur valeur domiciliaire? détaille les étapes de décision à prendre.
Vos enfants pourraient ne pas hériter de la maison familiale
Les parents souhaitent souvent transmettre la maison familiale à la prochaine génération. Cependant, lorsqu'une hypothèque inversée est souscrite, même si l'institution prêteuse ne prend pas le titre de propriété, le créancier hypothécaire a l'obligation de rembourser le prêt selon les termes de l'accord. Dans de nombreux cas, ce remboursement se fait en vendant la maison puis en remettant le produit (ou une partie de celui-ci) à la banque.
Comme solution de contournement possible pour éviter de vendre la maison familiale, certaines familles souscriront une police d'assurance au propriétaire et feront d'un enfant adulte ou de l'établissement de crédit le bénéficiaire. En utilisant cette stratégie, la banque peut être remboursée sans avoir à vendre la propriété au décès du propriétaire. Envisagez de consulter un agent d'assurance pour déterminer la meilleure façon de vous assurer que le produit d'une telle police est suffisant pour honorer le prêt en cours.
Les hypothèques inversées peuvent avoir un impact sur les avantages de Medicaid
Les établissements de crédit sont prompts à dire que l'obtention d'un prêt hypothécaire inversé n'affectera pas les paiements de Medicaid, mais pour que cela soit vrai, le prêt doit être structuré très soigneusement. Un paiement forfaitaire, par exemple, comptera comme un actif que vous devrez dépenser avant de pouvoir prétendre aux paiements Medicaid.
Cependant, selon LongTermCare.gov, du département américain de la Santé et des Services sociaux, "Tant que vous dépensez les paiements que vous recevez dans le mois où vous les recevez, l'argent n'est pas imposable et ne compte pas dans le revenu ou n'affecte pas les réseaux sociaux." Avantages de sécurité ou d'assurance-maladie. " Ces paiements ne comptent pas non plus comme un revenu pour l'éligibilité à Medicaid.
LongTermCare.gov note également que si les ressources liquides totales dépassent 2 000 $ pour un individu ou 3 000 $ pour un couple, cela pourrait rendre une personne inadmissible à Medicaid. Cependant, si vous recevez des paiements mensuels que vous dépensez sur vos dépenses courantes et que vous n'accumulez pas d'épargne, vous pouvez être d'accord. Pour plus de détails sur la façon de recevoir le produit d'un prêt hypothécaire inversé, consultez Comment choisir un plan de paiement hypothécaire inversé.
Les personnes qui reçoivent actuellement - ou qui prévoient recevoir - Medicaid devraient consulter un comptable et un conseiller financier afin de s'assurer qu'elles sont conscientes de toutes les ramifications potentielles de la souscription d'un prêt hypothécaire inversé.
Autres pièges potentiels
Bien que l'établissement de crédit ne recherche pas l'argent de vos héritiers et qu'il ne soit pas autorisé à prendre plus que la valeur estimative de votre maison, plusieurs éléments généralement situés en petits caractères de ces contrats peuvent sonner l'alarme.
Vous pourriez être obligé de vendre. Certaines hypothèques inversées contiennent des clauses stipulant que le prêt doit être remboursé si le dernier emprunteur survivant quitte définitivement la maison. Cela soulève la préoccupation que vous pourriez (hypothétiquement) être à l'hôpital pour recevoir un traitement pour un problème de santé et être libéré pour constater que votre maison est en forclusion. En fait, vous devez avoir vécu ailleurs (comme une maison de soins infirmiers ou un logement avec assistance) pendant plus de 12 mois consécutifs - une situation qui compte comme un «déménagement permanent» et peut déclencher l'obligation de vendre votre maison.
Vous êtes responsable des autres paiements. Étant donné que les propriétaires demeurent responsables de toutes les taxes, de l'assurance et de l'entretien de la maison, le défaut de payer des taxes ou de maintenir une assurance adéquate pourrait entraîner le remboursement du prêt.
Vous pourriez obtenir moins que ce à quoi vous vous attendiez. Gardez à l'esprit que la propriété fait l'objet d'une évaluation. Donc, bien que vous ayez pu mettre de grosses sommes d'argent dans votre maison au fil des ans, il est possible que cela vaille moins que ce que vous avez payé. Par conséquent, le produit que vous recevez dans le cadre du processus de prêt hypothécaire inversé peut être inférieur à ce que vous attendiez.
The Bottom Line
Les prêts hypothécaires inversés sont un excellent moyen pour les gens d'exploiter les capitaux propres de leur maison, soit en versements ou en une somme forfaitaire. Cependant, il est essentiel d'être conscient des inconvénients potentiels avant de conclure un tel accord. (Pour en savoir plus, consultez 5 signes qu'une hypothèque inversée est une mauvaise idée.)
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