Qu'est-ce que le chapitre 1250?
Le chapitre 1250 de l'Internal Revenue Code des États-Unis est une règle établissant que l'IRS taxera un gain tiré de la vente de biens immobiliers amortis comme un revenu ordinaire si la dépréciation accumulée dépasse la dépréciation calculée avec la méthode linéaire.
Le chapitre 1250 fonde le montant de la taxe due sur le type de bien - qu'il s'agisse de biens immobiliers résidentiels ou non résidentiels - tout en tenant compte du nombre de mois pendant lesquels le déclarant a possédé le bien en question.
Points clés à retenir
- L'article 1250 de l'Internal Revenue Code des États-Unis établit que l'IRS imposera un gain sur la vente de biens immobiliers amortis en tant que revenu ordinaire, si l'amortissement cumulé dépasse l'amortissement calculé selon la méthode de l'amortissement linéaire. L'article 1250 s'applique principalement lorsqu'une entreprise déprécie ses biens immobiliers selon la méthode de l'amortissement accéléré.
Les bases de la section 1250
Le chapitre 1250 traite de l'imposition des gains provenant de la vente de biens immobiliers amortissables, tels que les immeubles commerciaux, les entrepôts, les granges, les immeubles locatifs et leurs composantes structurelles à un taux d'imposition ordinaire. Toutefois, les biens meubles corporels et incorporels et les superficies foncières ne relèvent pas de cette réglementation fiscale.
Le chapitre 1250 s'applique principalement lorsqu'une entreprise déprécie ses biens immobiliers en utilisant la méthode d'amortissement accéléré, ce qui entraîne des déductions plus importantes au début de la vie d'un actif réel, par rapport à la méthode linéaire. Le chapitre 1250 stipule que si un bien immobilier se vend à un prix d'achat qui génère un gain imposable et que le propriétaire déprécie le bien en utilisant la méthode d'amortissement accéléré, l'IRS taxe la différence entre l'amortissement réel et l'amortissement linéaire en tant que revenu ordinaire.
Étant donné que l'IRS oblige les propriétaires à amortir tous les biens immobiliers après 1986 en utilisant la méthode linéaire, le traitement des gains comme un revenu ordinaire en vertu du chapitre 1250 est un événement relativement rare. Si un propriétaire dispose du bien en tant que don transféré au décès, le vend dans le cadre d'un échange de même nature ou le cède par d'autres méthodes, il n'y a aucun gain imposable possible.
Un exemple d'application du chapitre 1250
Pour observer un exemple concret du chapitre 1250 en action, imaginez qu'un investisseur achète un bien immobilier de 800 000 $ avec une durée de vie utile de 40 ans. Cinq ans plus tard, en utilisant la méthode de l'amortissement accéléré, cet investisseur réclame des charges d'amortissement cumulées de 120 000 $, résultant en une base de coût de 680 000 $.
Supposons en outre que cet investisseur décharge la propriété pour 750 000 $, ce qui donne un gain imposable total de 70 000 $. Étant donné que l'amortissement linéaire cumulé s'élève à 100 000 $ (le prix initial de 800 000 $, divisé par 40 ans, multiplié par cinq ans d'utilisation), l'Internal Revenue Service doit ensuite taxer 20 000 $ de l'amortissement réel dépassant l'amortissement linéaire, comme revenu ordinaire. L'IRS imposerait par la suite les 50 000 $ qui restent du gain total, aux taux d'imposition des gains en capital applicables.
En vertu du chapitre 1250, la récupération du gain en tant que revenu ordinaire est limitée au gain réel enregistré sur une vente de biens immobiliers. Dans notre exemple, si l'investisseur déchargeait le bien immobilier pour 690 000 $, produisant ainsi un gain de 10 000 $, l'Internal Revenue Service ne catégoriserait que 10 000 $ en revenu ordinaire, et non les 20 000 $ supplémentaires.
