Possédez-vous un bien immobilier que vous louez? Outre la possibilité d'un revenu continu et d'une appréciation du capital, ces investissements offrent des déductions qui peuvent réduire l'impôt sur le revenu sur vos bénéfices. Mais d'abord, quel genre d'investisseur immobilier êtes-vous: un investisseur passif ou un professionnel de l'immobilier?, nous vous montrerons comment votre classification peut faire une grande différence dans le nombre d'allégements fiscaux dont vous bénéficiez.
L'IRS définit un professionnel de l'immobilier comme quelqu'un qui consacre plus de la moitié de son temps de travail à l'entreprise de location. Cela comprend le développement immobilier, la construction, l'acquisition et la gestion. Vous devez également passer plus de 750 heures par an à travailler sur vos biens immobiliers locatifs.
Sources de revenu courantes
Revenus locatifs
L'argent que vous recevez pour le loyer est généralement considéré comme imposable l'année où vous le recevez, et non lorsqu'il était dû ou gagné; par conséquent, vous devez inclure les paiements anticipés comme revenu.
Par exemple, supposons que vous louiez une maison pour 1 000 $ par mois et que vous exigiez que les nouveaux locataires paient le premier et le dernier mois de loyer lorsqu'ils signent un bail. Dans ce cas, vous devrez déclarer les 2 000 $ que vous avez reçus comme revenu, même si 1 000 $ de ces 2 000 $ couvrent une période qui pourrait s'étendre sur plusieurs années.
Dépenses payées par le locataire
Les dépenses que votre locataire paie pour vous sont considérées comme des revenus. Cela comprendrait, par exemple, une réparation d'urgence d'un réfrigérateur qu'un locataire doit faire pendant que vous êtes à l'extérieur de la ville. Vous pouvez ensuite déduire le paiement de réparation à titre de frais de location.
Commerce contre services
Votre locataire peut proposer d'échanger ses services en échange d'un loyer. Cependant, vous devez inclure une juste valeur marchande des services comme revenu. Par exemple, si votre locataire propose de peindre la maison en location en échange d'un mois de loyer (évalué à 1000 $), vous devez inclure les 1000 $ comme revenu, même si vous n'avez pas réellement reçu l'argent. Cependant, vous pourrez déduire les 1 000 $ à titre de dépense.
Dépôts de sécurité
Les dépôts de garantie ne sont pas imposables lorsque vous les recevez si l'intention est de restituer cet argent au locataire à la fin du bail. Mais que se passe-t-il si votre locataire ne respecte pas les conditions du bail?
Par exemple, supposons que vous collectiez un dépôt de garantie de 500 $, puis que votre locataire déménage et laisse des trous dans les murs qui coûtent 400 $ à réparer. Vous pouvez déduire ce montant du dépôt de garantie au cours de l'année où vous le retournez. À ce moment-là, cependant, vous devez inclure les 400 $ que vous avez utilisés pour réparer le mur comme revenu. Vous pourrez également montrer les 400 $ comme dépenses déductibles.
Réparations Vs. Améliorations
Les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent supposer que tout ce qu'ils font sur leur propriété est une dépense déductible. Pas le cas , selon l'IRS.
Une réparation maintient votre bien locatif en bon état et constitue une dépense déductible dans l'année où vous le payez. Les réparations comprennent la peinture, la réparation d'une toilette cassée et le remplacement d'un interrupteur d'éclairage défectueux. Les améliorations, en revanche, ajoutent de la valeur à votre propriété et ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Vous devez récupérer le coût des améliorations en amortissant les dépenses sur la durée de vie de votre propriété. Les améliorations peuvent inclure un nouveau toit, une terrasse ou un garage.
Par conséquent, d'un point de vue fiscal, vous devez effectuer des réparations à mesure que les problèmes surviennent au lieu d'attendre qu'ils se multiplient et nécessitent des rénovations.
Déductions courantes
Dépenses hypothécaires
Les frais pour obtenir une hypothèque ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Il s'agit notamment des commissions et des évaluations. Cependant, vous pouvez les amortir sur la durée de votre hypothèque.
Une fois que vous commencez à effectuer des versements hypothécaires, n'oubliez pas que tous les versements ne sont pas déductibles. Puisqu'une partie de chaque paiement sert à rembourser le capital, ce montant n'est pas une dépense déductible; la portion versée pour les intérêts est déductible. Votre société de prêts hypothécaires vous enverra chaque année un formulaire 1098 indiquant le montant que vous avez payé en intérêts tout au long de l'année. C'est déductible. De plus, si une partie de votre paiement comprend de l'argent qui va dans un compte séquestre pour couvrir les taxes et les assurances, votre société de prêts hypothécaires devrait également vous le signaler.
Frais de voyage
L'argent que vous dépensez en voyage pour percevoir le loyer ou entretenir votre bien locatif est déductible. Cependant, si le voyage visait des améliorations, vous devez récupérer ces dépenses dans le cadre de l'amélioration et de son amortissement.
Vous avez deux choix sur la façon de déduire les frais de déplacement: les frais réels ou le taux de kilométrage standard. Vous pouvez connaître les exigences de l'IRS et l'allocation de kilométrage actuelle dans la publication 463.
Autres dépenses communes
En plus des réparations et de l'amortissement, certaines des autres dépenses courantes que vous pouvez déduire sont:
- AssurancesTaxesSoins de la pelouseFrais de préparation de la déclaration de revenus Pertes de cause (ouragan, tremblement de terre, inondation, etc.) ou vols
Copropriétés et coopératives
Si vous êtes propriétaire d'une copropriété ou d'une coopérative de location, chacun a des règles spéciales.
Condominiums
Avec une copropriété, vous pourriez payer des cotisations ou des évaluations pour prendre soin des biens communs. Cela comprend la structure du bâtiment, les halls d'entrée, les ascenseurs et les zones de loisirs.
Lorsque vous louez votre copropriété, vous pouvez déduire les dépenses, telles que l'amortissement, les réparations, les intérêts et les taxes liés à la propriété commune. Cependant, tout comme avec une location unifamiliale, vous ne pouvez pas déduire l'argent dépensé pour des améliorations d'immobilisations, une telle évaluation pour une cabane au club-house. Au lieu de cela, vous devez amortir votre coût de toute amélioration par rapport à son espérance de vie.
Les coopératives
Les dépenses que vous avez pour un appartement coopératif que vous louez sont déductibles. Cela comprend les frais d'entretien payés à la coopérative d'habitation. Les améliorations en capital sont traitées différemment - vous ne pouvez pas déduire le coût de l'amélioration, ni l'amortir. Vous devez ajouter le coût de l'amélioration à votre base de coût dans le stock de la société. Cela réduira votre gain en capital lorsque vous vendrez l'appartement.
Gardez de bons dossiers
En vertu de l'annexe E de l'IRS, il existe des espaces pour de nombreuses catégories de dépenses. Par conséquent, l'IRS vous donne une flexibilité dans les éléments que vous pouvez déduire. Mais préparez-vous à sauvegarder votre réclamation et assurez-vous de répartir les dépenses pour les réparations et l'entretien de celles qui sont des améliorations des immobilisations. N'oubliez pas que l'argent que vous dépensez pour des améliorations pourrait réduire votre obligation fiscale lorsque vous vendez.
De plus, si vous prétendez être un professionnel de l'immobilier, vous devez conserver les pièces justificatives (carnets de rendez-vous, agendas, calendriers, journaux, etc.) pour prouver votre participation active et le temps passé sur vos propriétés chaque année.
Dans l'ensemble, il existe un certain nombre de types de déductions disponibles pour les investisseurs immobiliers et il est utile de savoir lesquels vous êtes admissible.
