Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés en commandite principale (MLP) sont toutes deux considérées comme des entités intermédiaires en vertu du code fiscal fédéral américain. La plupart des bénéfices des sociétés sont imposés deux fois, une fois lorsque les bénéfices sont comptabilisés et de nouveau lorsqu'ils sont distribués sous forme de dividendes. Cependant, le statut de transmission des FPI et des MLP leur permet d'éviter cette double imposition, car les bénéfices ne sont pas imposés au niveau des sociétés. Bien qu'ils bénéficient de traitements fiscaux similaires, les caractéristiques commerciales des FPI et des MLP diffèrent de plusieurs manières.
FPI et MLP dans différents secteurs
La différence la plus notable est qu'une FPI est largement considérée comme un investissement dans le secteur financier, tandis que la plupart des MLP se trouvent dans les secteurs de l'énergie et des ressources naturelles. Un FPI peut agir en tant que société de portefeuille pour l'endettement et gagner des intérêts créditeurs, comme dans le cas d'un FPI hypothécaire, ou être activement impliqué dans la gestion de propriétés et générer des revenus de location (un FPI d'actions). À quelques exceptions notables près, la structure MLP est principalement utilisée par les entreprises qui possèdent et exploitent des actifs énergétiques intermédiaires. Ce sont des entreprises à péage classiques qui tirent leurs revenus des frais qu'elles facturent pour le transport du pétrole et du gaz par leurs pipelines. (Pour une lecture connexe, voir «5 types de FPI et comment y investir».)
Exigences de distribution
Les exigences de distribution diffèrent également pour les FPI et les MLP. En échange de leur statut fiscal spécial, les FPI doivent verser 90% de leurs bénéfices sous forme de dividendes à leurs actionnaires. Les MLP visent un taux de dividende spécifique, que la direction est incitée à atteindre, mais ils ne sont pas tenus de distribuer un certain pourcentage.
Les distributions sont également traitées différemment du côté réception. Alors que les distributions de FPI s'accompagnent d'une obligation fiscale pour l'investisseur comme tout autre dividende, les distributions MLP sont souvent exonérées d'impôt. Pour cette raison, les MLP ne sont pas des investissements idéaux pour les comptes de retraite individuels (IRA). (Pour une lecture connexe, voir «Puis-je posséder des partenariats en commandite principale (MLP) dans My Roth IRA?»)
Effet de levier et structure juridique
Les FPI ont un accès plus approfondi aux marchés de la dette, de sorte qu'elles fonctionnent généralement avec plus de levier que les MLP. L'agence de notation, Fitch, estime que les FPI sont multipliées par cinq à six, tandis que les MLP opèrent dans une fourchette de 3, 5 à 4, 5. En ce qui concerne leurs structures juridiques, la plupart des FPI ont une société mère cotée en bourse, tandis que les MLP sont classés comme des partenariats. Les investisseurs dans un MLP sont appelés «porteurs de parts» et ne participent pas à la gestion du partenariat (cela relève de la responsabilité du commandité, qui peut être coté en bourse ou non).
Même avec ces différences, les FPI et les MLP fonctionnent tous deux avec le même objectif: rendre plus de capitaux durement gagnés aux actionnaires et remettre moins au gouvernement via les impôts. Pourtant, la diligence raisonnable est particulièrement importante lorsque l'on envisage un investissement dans ces véhicules de rendement. Les distributions dépendent en grande partie des flux de trésorerie plutôt que des bénéfices, nécessitant une discipline d'évaluation qui va au-delà du ratio cours / bénéfice (P / E). Les investisseurs devraient également être à l'aise avec l'offre secondaire occasionnelle, qui peut entraîner une volatilité du cours des actions.
