L'achat de votre première maison peut être une expérience passionnante et éprouvante. Vous devez non seulement trouver le bon endroit, mais vous devez également trouver la bonne hypothèque. Avec un faible inventaire sur de nombreux marchés locaux et la hausse des prix des maisons à l'échelle nationale, trouver une maison abordable peut être un défi.
Vous pourriez ressentir de la pression pour trouver un logement tout de suite, mais avant de visiter des maisons et de commencer à faire des offres, votre financement doit être en ordre. Cela implique de vous assurer que vos antécédents de crédit et votre pointage de crédit, votre ratio dette / revenu et votre situation financière globale convaincront un prêteur que vous êtes suffisamment solvable pour emprunter de l'argent.
De nombreux acheteurs pour la première fois ont tendance à commettre un certain nombre de faux pas dans les processus d'hypothèque et d'achat d'une maison. Voici quelques-unes des erreurs les plus courantes à éviter.
1. Ne pas garder un œil sur votre crédit
Personne n'aime les surprises, surtout avant d'acheter une maison. Si vous (et / ou votre conjoint) avez des problèmes de crédit évidents - tels que des antécédents de retard de paiement, des actions de recouvrement de créances ou une dette importante - les prêteurs hypothécaires peuvent vous offrir des taux d'intérêt et des conditions moins qu'idéaux ou refuser votre demande de façon définitive. L'une ou l'autre situation peut être frustrante et peut repousser votre chronologie idéale.
Pour résoudre les problèmes potentiels à l'avance, vérifiez votre rapport de crédit gratuitement chaque année sur annualcreditreport.com de chacune des trois agences d'évaluation du crédit: Transunion, Equifax et Experian. Recherchez les erreurs et contestez toutes les erreurs par écrit avec l'agence déclarante et le créancier, y compris les pièces justificatives pour vous aider à plaider votre cause. Si vous trouvez des éléments négatifs actuels mais précis, tels que des retards de paiement ou des comptes en souffrance, il n'y a aucun moyen de supprimer ces éléments rapidement. Ils resteront sur votre dossier de crédit pendant 7 à 10 ans. Mais vous pouvez augmenter votre score en payant vos factures à temps, en faisant plus que les paiements mensuels minimums sur les dettes et en ne maximisant pas votre crédit disponible. Par-dessus tout, soyez patient; cela peut prendre au moins un an pour améliorer un faible pointage de crédit.
Vérifiez également si votre banque, caisse populaire ou fournisseur de cartes de crédit vous donne un accès gratuit à votre pointage de crédit. Si votre score est inférieur à 620, vous pourriez avoir du mal à obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire conventionnel. Pour être admissible à un prêt FHA, vous aurez besoin d'une cote de crédit minimale de 580 pour utiliser le financement maximal du programme (mise de fonds de 3, 5%), ou d'une note minimale de 500 avec une mise de fonds de 10% requise.
2. Recherche de maisons avant d'être pré-approuvé
Lorsque vous trouvez la maison parfaite, il n'y a pas de temps à perdre. Dans de nombreux marchés chauds, vous serez confronté à de multiples offres et à une concurrence féroce. Il est peu probable que les vendeurs prennent en compte les offres des acheteurs qui n'ont pas de lettre de pré-approbation d'un prêteur. Une lettre de pré-approbation montre au vendeur que le prêteur a fait preuve de diligence raisonnable pour s'assurer que vous avez les moyens et la motivation pour rembourser vos factures, en fonction de vos antécédents et de votre pointage de crédit, de vos revenus et de vos antécédents professionnels, de vos actifs financiers et d'autres facteurs clés.
Dans un marché concurrentiel, les vendeurs ne vous prendront pas au sérieux sans une lettre d'approbation préalable et vous pourriez perdre une maison que vous voulez vraiment. Ce document répertorie le montant du prêt auquel vous êtes admissible, votre taux d'intérêt et votre programme de prêts, ainsi que le montant de votre mise de fonds estimée. Dans certains cas (en particulier pour les maisons plus chères ou sur les marchés super compétitifs), les prêteurs peuvent vous demander de fournir une preuve de fonds pour un acompte. La lettre de pré-approbation comprend également une date d'expiration, généralement dans les 90 jours.
3. Ne pas magasiner pour une hypothèque
Les acheteurs de maison peuvent laisser beaucoup d'argent sur la table lorsqu'ils ne recherchent pas un prêt hypothécaire. Demander un prêt hypothécaire auprès de plusieurs prêteurs différents vous donne une meilleure idée de ce que vous pouvez vous permettre et vous permet de faire une comparaison de pommes à pommes des produits de prêt, des taux d'intérêt, des frais de clôture et des frais du prêteur. Plus important encore, l'achat d'une hypothèque vous met dans une meilleure position pour négocier avec les prêteurs afin d'obtenir la meilleure offre possible.
Lorsque vous achetez des prêteurs, faites attention aux frais et aux frais de clôture, qui peuvent s'additionner à la table de clôture. Bien que certains écarts de prix ne semblent pas importants sur le papier à l'heure actuelle, ils peuvent entraîner des économies importantes sur la durée de vie de votre prêt. Gardez à l'esprit que certains prêteurs vous offriront des «points» d'escompte, un moyen de réduire votre taux d'intérêt à l'avance, ce qui augmente vos frais de clôture. Et d'autres prêteurs qui favorisent des frais de clôture faibles ou nuls ont tendance à facturer des taux d'intérêt plus élevés pour compenser la différence.
En plus de vérifier auprès de votre institution financière actuelle (une banque ou une coopérative de crédit), demandez à un courtier hypothécaire de magasiner les taux en votre nom. Les courtiers en hypothèques ne sont pas des prêteurs; ils agissent comme un intermédiaire entre vous et les prêteurs de leur réseau. Ils peuvent vous faire économiser temps et argent en comparant plusieurs prêteurs qui ont des produits qui répondent à vos besoins. En outre, il vaut la peine d'examiner certains prêteurs directs, en ligne ou en personne, pour voir ce qu'ils offrent.
En demandant un prêt hypothécaire auprès de plusieurs prêteurs, vous recevrez des estimations de prêt pour comparer les taux et les coûts de clôture côte à côte. De plus, si vous effectuez la plupart de vos achats de taux dans les 30 jours, les multiples vérifications de crédit effectuées par les prêteurs compteront comme une "enquête approfondie", comme l'appellent les évaluateurs de crédit, et il est peu probable qu'ils réduisent votre pointage de crédit. Il n'y a pas de nombre d'or de prêteurs que vous devriez acheter, mais avoir entre trois et cinq estimations de prêt en main vous donnera une base solide pour la comparaison.
4. Acheter plus de maison que ce que vous pouvez vous permettre
Lorsqu'un prêteur vous dit que vous pouvez emprunter jusqu'à 300 000 $, cela ne signifie pas que vous devriez le faire. Pourquoi pas? Si vous maximisez votre prêt, vos paiements mensuels pourraient ne pas être gérables. En règle générale, la plupart des propriétaires potentiels peuvent se permettre un montant de prêt compris entre 2 et 2, 5 fois leur revenu annuel brut. En d'autres termes, si vous gagnez 75 000 $ par année, vous pourriez avoir les moyens d'acheter une maison dont le prix se situe entre 150 000 $ et 187 500 $. Le calculateur hypothécaire d'Investopedia peut vous aider à estimer les paiements mensuels, ce qui est un meilleur baromètre pour savoir si vous pouvez vous permettre une maison dans une certaine fourchette de prix.
Acheter plus de maison que ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre peut vous causer des ennuis si vous devez étirer votre budget mensuel pour effectuer des versements hypothécaires. En d'autres termes, vous pourriez vous sentir «pauvre» et ressentir des remords chez l'acheteur. Considérez également que l'accession à la propriété s'accompagne de dépenses supplémentaires en dehors de ces versements hypothécaires mensuels. Vous devez économiser pour les dépenses d'entretien inévitables, les réparations, les frais d'association de propriétaires (le cas échéant) et d'autres frais que vous n'avez pas eu à payer en tant que locataire.
Allonger votre budget mensuel pour couvrir votre hypothèque pourrait également signifier que vous ne pouvez pas économiser pour une urgence ou les réparations de votre maison, et cela grugera votre trésorerie pour d'autres objectifs financiers.
Conclusion: ne fixez pas le montant maximal du prêt pour lequel vous êtes approuvé, mais si vous pouvez vous permettre le paiement hypothécaire mensuel à ce niveau de prix. Les acheteurs d'une première maison pourraient vouloir être très prudents et acheter une maison en dessous de leur budget maximum.
5. Ne pas embaucher d'agent immobilier
Essayer de rechercher une maison par vous-même est long et compliqué. Un agent immobilier professionnel et expérimenté peut vous aider à affiner vos choix et à repérer les problèmes, à la fois avec la propriété physique et dans le processus de négociation avec les vendeurs. Certains États exigent un avocat immobilier pour gérer la transaction, mais les avocats ne vous aideront pas à rechercher une maison; ils peuvent vous aider à rédiger une offre, à négocier le contrat d'achat et à agir comme agent de clôture.
De plus, si vous partez en visite sans votre propre agent immobilier, l'agent d'un vendeur peut vous proposer de vous représenter. Cela peut être risqué parce que cet agent n'a pas vos intérêts en tête; leur objectif est d'obtenir l'offre la plus élevée et la meilleure pour le vendeur. Avoir votre propre agent, dont les intérêts sont plus alignés avec les vôtres, vous aidera à faire des choix plus éclairés.
Mieux encore, le coût de l'enrôlement d'un agent ne sortira pas directement de votre poche. En tant qu'acheteur, vous ne payez généralement pas la commission de l'agent acheteur. Il est généralement payé par le vendeur à l'agent du vendeur qui partage ensuite la commission avec l'agent de l'acheteur.
6. Ouverture (ou fermeture) de lignes de crédit
On peut toujours vous refuser un prêt hypothécaire même après avoir été pré-approuvé pour un. Les prêteurs hypothécaires vérifient votre crédit lors de la pré-approbation et de nouveau juste avant la fermeture avant de vous donner le feu vert final. Entre-temps, maintenez le statu quo dans votre crédit et vos finances. Cela signifie ne pas ouvrir de nouvelles lignes de crédit ou fermer des lignes de crédit existantes. Cela peut réduire votre pointage de crédit et augmenter votre ratio dette / revenu - deux raisons clés pour lesquelles un prêteur refuse l'approbation finale.
Attendez plutôt que vous ayez fermé votre maison pour souscrire de nouvelles marges de crédit (comme un prêt auto ou automobile ou une nouvelle carte de crédit). Et bien qu'il soit bon de rembourser un compte de carte de crédit ou un prêt avant de fermer votre maison, la fermeture du compte supprime cet historique de crédit de votre rapport. La durée du crédit est l'un des principaux facteurs utilisés par les bureaux de crédit pour générer votre pointage de crédit. Au lieu de cela, laissez le compte ouvert et actif, mais ne l'utilisez pas avant la fermeture. (Remarque: certaines sociétés de cartes de crédit peuvent fermer votre compte pour une inactivité à long terme, ce qui peut également affecter votre crédit. Gardez vos comptes actifs en effectuant de petits achats que vous payez immédiatement et intégralement chaque mois.)
7. Faire de gros achats à crédit
Tout comme l'ouverture ou la fermeture de lignes de crédit peut affecter votre score, il en va de même pour les comptes existants. Encore une fois, gardez votre crédit et vos finances stables jusqu'à ce que vous fermiez votre maison. Utilisez plutôt de l'argent comptant ou, mieux encore, retardez l'achat de nouveaux meubles ou d'une télévision jusqu'à la fermeture.
De plus, vous voulez avoir une idée de la façon dont votre budget gérera vos nouveaux coûts d'accession à la propriété. Vous voudrez peut-être attendre quelques mois avant d'ajouter plus de paiements mensuels pour les gros achats au mélange.
8. Déplacement d'argent
Un autre gros non-non dans la souscription hypothécaire: effectuer des dépôts ou des retraits importants de vos comptes bancaires ou d'autres actifs. Si les prêteurs voient soudainement de l'argent non financé entrer ou sortir, il pourrait sembler que vous avez obtenu un prêt, ce qui aurait un impact sur votre ratio dette / revenu. Les prêteurs ne sont pas inquiets des dépôts transparents, comme un bonus de votre employeur ou votre remboursement d'impôt IRS. Mais si un ami vous transfère de l'argent ou si vous recevez un revenu d'entreprise sur votre compte personnel, un prêteur exigera une preuve pour vérifier que le dépôt n'est pas un prêt déguisé. Attendez-vous à ce qu'un prêteur demande un acte de vente (si le dépôt provient de quelque chose que vous avez vendu), un chèque annulé ou un talon de chèque de paie.
Vous pouvez utiliser un cadeau d'un parent ou d'un ami pour votre mise de fonds. Cependant, de nombreux produits de prêt nécessitent une lettre-cadeau et des documents pour obtenir le dépôt et vérifier que le donateur ne s'attend pas à ce que vous remboursiez l'argent.
9. Changer d'emploi
Bien que le changement d'emploi puisse profiter à votre carrière, cela peut compliquer l'approbation de votre prêt hypothécaire. Un prêteur veut s'assurer que vous avez un revenu et un emploi stables et que vous pouvez vous permettre de rembourser votre hypothèque. Si vous avez été préapprouvé pour un prêt hypothécaire basé sur un certain revenu et un certain emploi, toutes les chances dans l'intervalle avant la fermeture peuvent être un signal d'alarme et retarder votre clôture.
Pour l'approbation, vous devez généralement fournir une preuve de deux années consécutives d'emploi et de revenu stables. Lorsque vous changez d'emploi, cet enregistrement continu de revenu et d'emploi est perturbé, en particulier si vous prenez un emploi moins bien rémunéré. De plus, si vous passez à un poste qui verse 25% ou plus de votre salaire en commissions, vous devez prouver que vous avez gagné ce revenu sur deux années consécutives. Dans la mesure du possible, les prêteurs recommandent d'attendre pour changer d'emploi jusqu'à la fin de votre prêt. Si ce n'est pas possible, informez-en immédiatement votre prêteur.
10. Sauter l'inspection de la maison
À moins que vous ayez beaucoup d'argent pour réparer une maison et que vous soyez prêt à risquer de devoir payer des réparations imprévues, la renonciation à une inspection de la maison peut être une erreur coûteuse. Pourquoi? Les inspections résidentielles visent à trouver des problèmes majeurs avec une maison et vous protègent (l'acheteur). Si vous n'obtenez pas d'inspection, vous n'aurez aucun recours si un problème majeur, tel que des tuyaux fissurés ou des dégâts d'eau, fait surface après la fermeture d'une maison. Cela signifie que vous pourriez payer la totalité du projet de loi pour résoudre ces problèmes. Lorsque vous faites une offre sur une maison, vous pouvez inclure une éventualité d'inspection de la maison qui vous donne une sortie sans pénalité de l'accord si un problème majeur est découvert et que le vendeur ne veut pas le résoudre avant la clôture.
Avec cette éventualité en place, vous pouvez retirer votre offre et vous faire généralement rembourser le dépôt de votre argent. Les frais d'inspection de la maison ne sont pas remboursables et sont généralement payés par l'acheteur à l'inspecteur en chef à l'avance, et peuvent généralement varier de 300 $ à 500 $, selon l'emplacement et la taille de la propriété. C'est un petit prix à payer lorsque vous le comparez à des milliers de dollars pour remplacer une fournaise, un chauffe-eau, un toit ou d'autres articles coûteux. Vous pouvez envisager des inspections supplémentaires, telles qu'une inspection des ravageurs, une inspection des moisissures ou du radon, ou une étendue d'égout, par exemple, si votre prêteur le demande. Ces inspections et d'autres peuvent aider à protéger votre investissement et votre sécurité.
11. Ne pas comparer l'estimation du prêt à la divulgation finale
Votre prêteur est tenu par la loi de vous fournir la divulgation de clôture trois jours ouvrables avant votre date de clôture. Ce document répertorie les coûts exacts que vous êtes censé payer à la clôture, y compris votre mise de fonds, les frais de clôture, les détails et conditions du prêt et d'autres informations importantes. Il s'agit d'un document de cinq pages, alors prenez le temps de le comparer avec l'estimation initiale du prêt que vous avez reçue pour vous assurer que votre prêteur ou d'autres parties impliquées dans la transaction ne vous facturent pas de frais supplémentaires (appelés frais indésirables).
De plus, si certains frais augmentent plus que prévu, demandez à votre prêteur d'expliquer pourquoi. Assurez-vous que les détails de base, tels que votre nom et d'autres informations d'identification sont correctement répertoriés afin de ne pas rencontrer de problèmes administratifs le jour de la fermeture. Si vous trouvez des erreurs ou des frais supplémentaires douteux ou inexpliqués, prévenez immédiatement votre prêteur afin que ces problèmes puissent être résolus. Dans certains cas, votre fermeture devra peut-être être repoussée pour garantir que la paperasse est corrigée et mise à jour et que tous les problèmes sont résolus.
The Bottom Line
Vous ne voulez pas saboter par inadvertance votre hypothèque - et votre achat de maison. Certaines de ces erreurs semblent innocentes, mais elles peuvent détourner votre fermeture et créer d'énormes maux de tête. Discutez avec votre prêteur de ce que vous devez faire de la pré-approbation à la clôture pour garantir un processus fluide. Et essayez de garder tous vos documents - relevés bancaires, W-2, registres de dépôt, déclarations de revenus, talons de paie, etc. - organisés et mis à jour afin que vous puissiez fournir de la documentation si votre prêteur le demande.
Lorsque vient le temps d'acheter votre première maison, une bonne lecture et une formation sur le processus de prêt et d'immobilier peuvent vous aider à éviter certaines de ces erreurs et à économiser de l'argent en cours de route. Assurez-vous en outre que la transaction se déroule sans heurts en ayant à vos côtés des professionnels formés et expérimentés pour vous guider. Cela peut atténuer une partie du stress et de la complexité en cours de route.
