Quelles sont les 5 erreurs qui peuvent faire basculer la maison?
Ça a l'air si facile! Achetez une maison, faites quelques correctifs cosmétiques, remettez-la sur le marché et faites d'énormes profits. À tout moment, une demi-douzaine d'émissions à la télévision montrent de beaux investisseurs bien habillés qui rendent le processus rapide, amusant et rentable.
Et de nombreuses maisons sont retournées. ATTOM Data Solutions rapporte que plus de 200 000 maisons aux États-Unis ont été achetées et revendues avec la même période de 12 mois en 2017. Cela représente un peu moins de 6% de toutes les maisons unifamiliales et condominiums vendus cette année-là.
Pourtant, la route vers la richesse immobilière ne se résume pas à l'attrait du trottoir et aux panneaux «vendus». Beaucoup trop de bosses immobiliers potentiels négligent les bases et finissent par échouer. Alors, quelles sont les cinq plus grosses erreurs que pourraient commettre les palmes? Et comment les évitez-vous?
Le premier meilleur conseil consiste à limiter vos risques financiers et à maximiser votre potentiel de rendement. En termes simples, ne payez pas trop cher pour une maison (en sachant ce qu'elle vaut) et assurez-vous également de savoir combien coûteront les réparations ou les mises à niveau nécessaires avant d'acheter. Ayant cette information, vous pouvez alors trouver un prix d'achat idéal.
Points clés à retenir
- Le retournement de maisons est une entreprise comme les autres dans la mesure où il nécessite des connaissances, de la planification et du savoir-faire pour réussir. compétences et connaissances.La patience et le jugement sont particulièrement importants dans une entreprise temporelle comme l'investissement immobilier.
La règle des 70% stipule qu'un investisseur ne doit pas payer plus de 70% de l'ARV (valeur après réparation) d'une propriété moins les réparations nécessaires. L'ARV est ce que vaut une maison une fois qu'elle est entièrement réparée.
Voici un exemple: si l'ARV d'une maison est de 150 000 $ et qu'elle a besoin de 25 000 $ en réparations, la règle des 70% signifie qu'un investisseur ne devrait pas payer plus de 80 000 $ pour la maison. 150 000 $ x 0, 70 = 105 000 $ - 25 000 $ = 80 000 $.
Comme toute autre petite entreprise, l'entreprise exigera du temps et de l'argent, de la planification et de la patience, des compétences et des efforts. Il sera probablement plus difficile et plus cher que vous ne l'auriez jamais imaginé. Et même si vous obtenez tous les détails, l'évolution des conditions du marché pourrait signifier que chaque hypothèse que vous avez faite au début sera invalide à la fin. Prenez-le à vos risques et périls: si vous cherchez simplement à devenir riche rapidement en retournant une maison, vous pourriez vous retrouver dans la pauvre maison.
Top 5 des incontournables pour retourner des maisons
Comprendre 5 erreurs qui peuvent faire basculer la maison
Le retournement (également appelé investissement immobilier de gros) est un type de stratégie d'investissement immobilier dans lequel un investisseur achète un bien immobilier pour ne pas l'utiliser, mais avec l'intention de le vendre à profit.
Ce profit est généralement dérivé de l'appréciation des prix résultant d'un marché immobilier chaud dans lequel les prix augmentent rapidement ou des améliorations en capital apportées à la propriété, ou les deux. Par exemple, un investisseur peut acheter un fixateur dans un quartier "chaud", effectuer des rénovations importantes, puis l'offrir à un prix qui reflète sa nouvelle apparence et ses équipements.
Les investisseurs qui retournent des propriétés se concentrent sur l'achat et la revente ultérieure d'une propriété ou d'un groupe de propriétés. De nombreux investisseurs tentent de générer un flux régulier de revenus en effectuant des retournements fréquents.
Alors, comment renversez-vous un bâtiment ou une maison? En termes simples, vous voulez acheter bas et vendre haut (comme la plupart des autres investissements). Mais plutôt que d'adopter une stratégie d'achat et de conservation, vous effectuez la transaction le plus rapidement possible pour limiter la durée de votre capital à risque. En général, l'accent devrait être mis sur la vitesse plutôt que sur le profit maximum. C'est parce que chaque jour qui passe vous coûte plus d'argent (hypothèque, services publics, taxes foncières, assurance et autres coûts associés à l'accession à la propriété).
C'est le plan général, bien qu'il comporte plusieurs écueils.
1. Pas assez d'argent
Barboter dans l'immobilier coûte cher. La première dépense est le coût d'acquisition de la propriété. Bien que les réclamations de financement à faible ou sans argent abondent, trouver ces offres auprès d'un fournisseur légitime est plus facile à dire qu'à faire. De plus, si vous financez l'acquisition, vous payez des intérêts.
Bien que les intérêts sur l'argent emprunté soient toujours déductibles d'impôt même après l'adoption de la loi sur les réductions d'impôt et les emplois, ce n'est pas une déduction à 100%. Chaque dollar dépensé en intérêts s'ajoute au montant que vous devrez gagner sur la vente juste pour atteindre le seuil de rentabilité.
Et si vous utilisez une hypothèque ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour financer votre achat de maison individuelle, seuls les intérêts sont déductibles. Le capital, les taxes et les portions d'assurance de votre paiement ne sont pas déductibles.
Faites des recherches approfondies sur vos options de financement afin de déterminer le type de prêt hypothécaire qui convient le mieux à vos besoins et trouvez un prêteur qui offre des taux d'intérêt bas. Un moyen simple de rechercher les coûts de financement consiste à utiliser un calculateur d'hypothèque, qui vous permet de comparer les taux d'intérêt offerts par différents prêteurs. Bien sûr, le paiement en espèces de la propriété élimine le coût des intérêts, mais même dans ce cas, il y a des coûts de détention de propriété et des coûts d'opportunité pour bloquer votre argent.
Les taux d'intérêt ayant augmenté depuis leur creux de la crise du logement, il est plus difficile de réaliser un profit qu'auparavant. En fait, le premier semestre de 2018 a vu l'activité de retournement ralentir pour s'approcher d'un creux de quatre ans et les marges bénéficiaires se rétrécir au plus bas rendement brut moyen sur investissement (ROI) depuis fin 2014, selon ATTOM Data. Cela ne signifie pas qu'il n'y a pas d'argent à gagner (le retour sur investissement était juste au nord de 44%), mais cela signifie que des soins sont nécessaires. Le profit brut moyen sur un flip est de 65 520 $, mais c'est brut.
Les coûts de rénovation doivent également être pris en compte. Si vous envisagez de réparer la maison et de la vendre à profit, le prix de vente doit dépasser le coût combiné d'acquisition, le coût de détention de la propriété et le coût des rénovations.
Une cuisine de 25 000 $, une salle de bain de 10 000 $, 5 000 $ en taxes foncières, services publics et autres frais de transport réduisent ce nombre d'environ les deux tiers. Mélanger dans un problème structurel inattendu avec la propriété et un bénéfice brut peut devenir une perte nette. Même si vous parvenez à surmonter ces obstacles, n'oubliez pas les impôts sur les gains en capital, qui réduiront votre profit.
2. Pas assez de temps
La rénovation et le retournement de maisons est une entreprise qui prend du temps. Cela peut prendre des mois pour trouver et acheter la bonne propriété. Une fois que vous êtes propriétaire de la maison, vous devrez investir du temps pour la réparer. Si vous avez un travail de jour, le temps consacré à la démolition et à la construction peut se traduire par des soirées et des week-ends perdus. Si vous payez quelqu'un d'autre pour faire le travail, vous passerez toujours plus de temps que prévu à superviser l'activité et les coûts de paiement des autres réduiront vos bénéfices.
Une fois les travaux terminés, vous devrez planifier des inspections pour vous assurer que la propriété est conforme aux codes du bâtiment applicables avant de pouvoir la vendre. Si ce n'est pas le cas, vous devrez dépenser plus de temps et d'argent pour le mettre à niveau. Ensuite, il peut être tout à fait un investissement de temps pour vendre la propriété. Si vous le montrez vous-même aux acheteurs potentiels, vous pouvez passer beaucoup de temps à vous rendre à la propriété et à en revenir et à des réunions.
Est-ce que ça vaut le coup? Pour de nombreuses personnes, il peut être plus logique de s'en tenir à un travail de jour, où elles peuvent gagner le même type d'argent en quelques semaines ou mois via un chèque de paie régulier, sans risque et avec un engagement de temps constant.
3. Pas assez de compétences
Les constructeurs professionnels et les professionnels qualifiés, tels que les charpentiers et les plombiers, font souvent des maisons à bascule un revenu secondaire à leur emploi régulier. Ils ont les connaissances, les compétences et l'expérience nécessaires pour trouver et réparer une maison. Certains d'entre eux ont également des emplois syndiqués qui fournissent des chèques de chômage tout l'hiver pendant qu'ils travaillent sur leurs projets annexes.
L'argent réel dans le retournement de la maison provient de l'équité en sueur. Si vous êtes à portée de main avec un marteau, aimez poser des tapis, suspendre des cloisons sèches, couvrir une maison et installer un évier de cuisine, vous avez les compétences nécessaires pour renverser une maison.
D'autre part, si vous ne connaissez pas un tournevis cruciforme à partir d'un tournevis plat, vous devrez payer un professionnel pour faire les rénovations et les réparations. En conséquence, les chances de réaliser un profit substantiel sur votre investissement sont réduites.
4. Pas assez de connaissances
Pour réussir, vous savez choisir la bonne propriété, au bon endroit, au bon prix. Dans un quartier de 100 000 $, pensez-vous vraiment acheter à 60 000 $ et vendre à 200 000 $? Le marché est beaucoup trop efficace pour que cela se produise régulièrement.
Même si vous obtenez l'affaire de toute une vie, prendre une maison en forclusion pour une chanson, par exemple, savoir quelles rénovations faire et lesquelles sauter est la clé. Vous devez également comprendre les lois fiscales et les lois de zonage applicables, et savoir quand réduire vos pertes et sortir avant que votre projet ne devienne un gouffre financier.
Zillow, la société de cotation immobilière, retourne maintenant des maisons sur certains marchés. La société prévoit d'acheter et de retourner des propriétés dans les 90 jours, et ils ont les données et les connaissances nécessaires pour offrir aux opérateurs maman et pop une concurrence féroce. Les prêteurs de grande ligue ont également commencé à rechercher des bénéfices sur le marché des prêts flip, avec la société d'investissement mondiale KKR & Co. Inc. (anciennement connue sous le nom de Kohlberg Kravis Roberts & Co. et KKR & Co. LP) rejoignant d'autres sociétés d'investissement privées cherchant un morceau de l'action.
5. Pas assez de patience
Les professionnels prennent leur temps et attendent la bonne propriété. Les novices se précipitent pour acheter la première maison qu'ils voient. Ensuite, ils embauchent le premier entrepreneur qui fait une offre pour traiter des travaux qu'ils ne peuvent pas faire eux-mêmes. Les professionnels effectuent le travail eux-mêmes ou s'appuient sur un réseau d'entrepreneurs fiables et pré-arrangés.
Les novices embauchent un agent immobilier pour aider à vendre la maison. Les professionnels comptent sur les efforts «à vendre par le propriétaire» pour minimiser les coûts et maximiser les profits. Les novices s'attendent à se précipiter à travers le processus, à gifler une couche de peinture et à gagner une fortune. Les professionnels comprennent que l'achat et la vente de maisons prennent du temps et que les marges bénéficiaires sont parfois minces.
