Qu'est-ce qu'un BRAS convertible
Un ARM convertible est une hypothèque à taux variable (ARM) qui donne à l'emprunteur la possibilité de se convertir en une hypothèque à taux fixe. Les ARM convertibles sont commercialisés comme un moyen de profiter de la baisse des taux d'intérêt et incluent généralement des conditions spécifiques. L'institution financière facture généralement des frais pour passer de l'ARM à une hypothèque à taux fixe.
BRISER LE BRAS Convertible
Les ARMS convertibles sont un hybride de deux types d'hypothèques: l'hypothèque conventionnelle à taux fixe de 30 ans et l'hypothèque à taux variable (ARM). Les hypothèques à taux fixe donnent à l'emprunteur la sécurité de savoir que son paiement mensuel ne changera jamais, même si les taux augmentent; au fil du temps, les paiements diminuent effectivement par rapport à l'inflation. Un prêt hypothécaire à taux variable commence par un taux d'introduction beaucoup plus bas, mais après une période définie (généralement cinq ans), le taux est ajusté en fonction d'un indice, comme le LIBOR, plus une marge. Le taux est généralement ajusté tous les six mois et peut augmenter ou diminuer (dans les limites définies dans le contrat).
Avec un ARM convertible, l'hypothèque commence comme un taux variable sur 30 ans, c'est-à-dire à un taux teaser inférieur à la moyenne du marché. Mais dans un délai déterminé, souvent après la première année mais avant la cinquième, l'emprunteur a la possibilité de se convertir à un taux fixe. Le nouveau taux d'intérêt est généralement le taux le plus bas offert dans les sept jours avant le verrouillage. Ainsi, si les taux d'intérêt baissent, l'emprunteur peut obtenir un taux fixe inférieur à celui qu'il aurait pu obtenir initialement.
Les BRAS convertibles peuvent avoir du sens lorsque les taux sont élevés
Introduits au début des années 80, les ARM convertibles sont entrés en scène au cours d'une période d'hypothèques à taux fixe à deux chiffres. La théorie était que parce que les taux d'intérêt étaient historiquement peu susceptibles d'aller beaucoup plus haut (sauf inflation extraordinaire), les emprunteurs de BRAS convertibles pourraient essentiellement parier sur la grande probabilité de taux plus bas à l'avenir. Les premiers ARM convertibles étaient chers et contenaient de lourdes restrictions. Mais en 1987, les entreprises de prêts hypothécaires parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, ont commencé à acheter des ARM convertibles sur le marché secondaire; la plupart des banques commerciales vendant leurs prêts hypothécaires sur le marché secondaire, l'acceptation des ARM convertibles par les deux géants hypothécaires a conduit à leur expansion rapide. La concurrence, à son tour, a entraîné une baisse des frais et des conditions moins restrictives.
Le mauvais côté
Le principal inconvénient des ARMS convertibles est qu'ils obligent l'emprunteur à surveiller les taux d'intérêt et à prévoir les changements futurs, ce que même les experts ne peuvent pas faire de manière fiable. De plus, les taux d'intérêt sur les ARMS convertibles - à la fois le taux de lancement et le taux fixe ultérieur - sont généralement un peu plus élevés que les taux du marché. Et tandis que les emprunteurs ne paient pas de frais de clôture lors de la conversion de l'hypothèque, les prêteurs facturent des frais. Pendant ce temps, si les taux d'intérêt augmentent pendant la période de lancement, l'avantage d'un ARM convertible est perdu. Enfin, le paiement mensuel après conversion sera presque certainement plus élevé que ce que le propriétaire payait en vertu du taux teaser, mais avec la garantie qu'il restera fixe.
