Qu'est-ce que DownREIT?
DownREIT est une entreprise conjointe entre un propriétaire immobilier et une fiducie de placement immobilier (FPI) dans le but d'acquérir et de contrôler des biens immobiliers.
Points clés à retenir
- Un DownREIT est un accord de partenariat entre un FPI et un propriétaire immobilier qui permet de différer l'impôt sur la vente de biens immobiliers appréciés. Il existe deux types de DownREIT. Le premier type implique des contributions en capital limitées ou inexistantes des FPI, tandis que le second type implique une contribution importante en capital des FPI.
Comprendre DownREIT
DownREIT implique un accord de partenariat entre un propriétaire immobilier et le (FPI) qui aide le propriétaire immobilier à différer l'impôt sur les gains en capital sur la vente de biens immobiliers appréciés. L'UPREIT a été inventé après la récession immobilière des années 90 pour faciliter l'investissement de capitaux dans l'industrie immobilière. DownREIT est né de l'UPREIT.
Les propriétaires immobiliers qui contribuent des biens à DownREIT reçoivent des unités d'exploitation en partenariat. Cette entité de partenariat et la relation du propriétaire avec elle peuvent être structurées de différentes manières, en fonction de la structure du FPI et des UPREIT qui peuvent exister. Dans un DownREIT, le FPI doit accepter un accord de moratoire ou de lock-out pour la vente des actifs apportés.
Il existe deux types de catégories de partenariat DownREIT. Dans le premier type de société de personnes, le FPI fournit un capital limité ou nul et les commanditaires reçoivent des préférences sur la distribution de la trésorerie d'exploitation d'un montant égal aux dividendes sur les actions du FPI. La deuxième catégorie de FPI comprend l'apport d'un capital important par le FPI. Le commandité reçoit une distribution égale au remboursement du capital.
DownREIT par rapport à UPREIT
Le DownREIT est moins largement utilisé que l'UPREIT car il est plus compliqué et peut ne pas avoir les mêmes avantages fiscaux qu'un UPREIT. La contribution d'un bien à un DownREIT est une transaction complexe nécessitant des conseils professionnels en matière de fiscalité et d'investissement. Si la transaction n'est pas structurée avec un soin extrême, l'IRS peut considérer le transfert de propriété dans le DownREIT en échange d'unités d'exploitation comme une transaction imposable selon des règles de vente déguisée ou anti-abus. Par conséquent, un UPREIT peut être le choix le plus logique pour un propriétaire de propriété dont la principale préoccupation est de reporter l'obligation fiscale.
Contrairement aux UPREIT, où la propriété d'un bien immobilier n'est pas impliquée, un DownREIT implique la possession d'un bien immobilier. Une partie de cette propriété est détenue à 100%, tandis que d'autres peuvent appartenir à des partenariats limités avec ceux qui y ont contribué.
Un DownREIT peut être une option logique si le propriétaire pense que ses biens immobiliers apprécieront plus que les autres avoirs du FPI, car il conserve un intérêt supérieur dans son bien apporté avec un DownREIT qu'il ne le ferait avec un UPREIT.
Cela dit, étant donné que la structure de propriété d'un DownREIT est plus complexe, la conversion des unités d'exploitation en espèces nécessite des calculs plus complexes. De même, UPREITs et DownREITs fonctionnent différemment en tant qu'investissements car ils sont structurés différemment. Avec un DownREIT, le partenariat entre le FPI et l'investisseur peut fonctionner différemment du rendement du FPI dans son ensemble.
Les DownREIT sont similaires aux UPREIT, cependant, par leur valeur en tant qu'outil de planification successorale. Les deux augmentent la base des unités d'exploitation au décès du propriétaire, permettant un transfert en franchise d'impôt des biens immobiliers appréciés aux héritiers. Les héritiers peuvent ensuite convertir les unités opérationnelles en actions FPI ou en espèces sans payer d'impôt.
Exemple de DownREIT
Prenons un portefeuille de cinq propriétés évaluées à 100 millions de dollars. Les propriétés ont une dette de 80 millions de dollars au taux d'intérêt de 8%. Les partenaires propriétaires de la propriété ont un solde cumulatif de 5 millions de dollars sur le compte de capital. Le FPI conclut la transaction et rembourse 60 millions de dollars de la dette existante pour la propriété et remplace les soldes du compte de capital pour les autres partenaires avec une dette de 7%. Les actions sont émises en tant qu'unités opérationnelles pour les 20 millions de dollars restants détenus par les associés et le FPI devient l'actionnaire majoritaire tandis que les autres associés deviennent des GP et LP.
