De plus en plus d'Américains cherchent à l'étranger des maisons de vacances, des immeubles à revenus locatifs et des endroits où s'installer pendant leur retraite, que ce soit dans cinq ou trente ans. Les avantages fiscaux liés à la possession d'une propriété à l'étranger sont similaires à ceux de la propriété aux États-Unis, à quelques exceptions près.
Points clés à retenir
- Si vous possédez une propriété à l'étranger, vos avantages fiscaux américains dépendent de la façon dont vous utilisez la propriété.Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, mais pas les taxes foncières, si la propriété est à usage personnel.Si vous recevez un revenu de location, les règles dépendent du nombre jours d'utilisation de la maison à des fins personnelles ou de location.
Les avantages que les propriétaires immobiliers tirent de la législation fiscale américaine dépendent de la façon dont ils utilisent la propriété. Si vous habitez la maison, par exemple, vous pouvez généralement déduire les intérêts hypothécaires. Si vous utilisez la propriété pour des revenus de location, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et un certain nombre d'autres dépenses, y compris l'assurance de biens et responsabilité, les frais de réparation et d'entretien, et les frais de déplacement locaux et longue distance liés à l'entretien de la propriété.
Lisez la suite pour voir comment les lois fiscales américaines traitent la propriété étrangère, ainsi que les implications fiscales de la vente de la propriété.
Propriété pour usage personnel
Comme pour une résidence principale, vous ne pouvez pas radier des dépenses telles que les services publics, l'entretien ou l'assurance, sauf si vous pouvez demander la déduction pour bureaux à domicile.
Bien que la déduction des intérêts hypothécaires soit la même que la maison soit aux États-Unis ou à l'étranger, les impôts fonciers fonctionnent différemment. En vertu de la Loi sur les réductions d'impôt et les emplois (TCJA), vous ne pouvez plus déduire les impôts fonciers sur les biens étrangers.
Propriété locative
Les règles fiscales sont plus compliquées si vous recevez des revenus de location sur la propriété. Différentes règles s'appliquent, selon le nombre de jours que vous utilisez la maison à des fins personnelles plutôt que de location. En général, vous tomberez dans l'une des deux catégories suivantes:
- Vous louez la maison pour 14 jours ou moins, et vous utilisez la propriété pendant plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours de location. Vous pouvez louer la maison à quelqu'un d'autre pour un maximum de deux semaines (14 nuits) chaque année sans avoir à déclarer ce revenu à l'IRS. Même si vous le louez pour 5 000 $ la nuit, vous n'avez pas à déclarer les revenus de location tant que vous n'avez pas loué plus de 14 jours. La maison est considérée comme une résidence personnelle, vous permettant de déduire les intérêts hypothécaires selon les règles standard de la résidence secondaire, mais pas les pertes ou dépenses de location. Vous louez la maison pour 15 jours ou plus et l'utilisez pour moins de 14 jours ou 10% des jours de location de la maison. Dans ce cas, l'IRS considère le bien locatif et les activités de location sont considérées comme une entreprise. Gardez à l'esprit: si un membre de votre famille utilise la maison (c'est-à-dire votre conjoint, vos frères et sœurs, vos parents, vos grands-parents, vos enfants et vos petits-enfants), cela compte comme une journée personnelle, sauf si vous percevez un prix de location équitable. Vous devez déclarer tous les revenus de location à l'IRS, mais la bonne nouvelle est que cela vous permet de déduire les frais de location, tels que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers étrangers, les frais de publicité, les primes d'assurance, les services publics et les frais payés aux gestionnaires immobiliers. Une différence notable entre un bien locatif à la maison et un à l'étranger: votre bien à l'étranger est amorti sur une période de 40 ans, au lieu des 27, 5 ans actuels pour les biens résidentiels domestiques. Dans les deux cas, vous dépréciez uniquement la valeur de la structure (le bâtiment); le terrain n'est pas amortissable.
Vendre la propriété
Le chapitre 1031 des États-Unis vous permet de vendre et de remplacer un bien étranger uniquement par un autre bien étranger.
Cependant, une différence importante dans le traitement fiscal des biens nationaux par rapport aux biens étrangers est que les biens aux États-Unis ne sont pas considérés comme similaires à ceux des biens à l'étranger. Le chapitre 1031 des États-Unis n'autorise que les échanges intérieurs pour intérieur et étrangers pour étranger.
Les États-Unis considèrent que toute propriété en dehors des États-Unis est similaire à toute autre propriété similaire en dehors des États-Unis, il est donc possible 1031 d'échanger une maison au Panama contre une autre au Panama, ou en Équateur ou au Costa Rica, d'ailleurs. Il ne sera tout simplement pas considéré comme semblable à une propriété aux États-Unis.
Double imposition
En plus de bénéficier d'un crédit d'impôt pour tout impôt sur le revenu de location payé, vous pouvez également demander un crédit pour impôt étranger si vous vendez le bien et payez de l'impôt sur les gains en capital dans le pays étranger.
The Bottom Line
Lorsque vous achetez à l'étranger, vous devez faire très attention à la planification et aux détails. De nombreux pays ont des règles et des règlements sur qui peut posséder une propriété et comment elle peut être utilisée. Si vous achetez une maison à l'étranger, assurez-vous que la transaction est effectuée de manière à protéger vos droits de propriété. Aux États-Unis, les acheteurs de maison reçoivent le titre de propriété; cette distinction n'est pas aussi claire dans tous les pays.
Sachez également qu'en tant que propriétaire immobilier étranger, vous devrez peut-être déposer un certain nombre de formulaires fiscaux américains, selon votre situation exacte. Par exemple, si vous louez votre maison à l'étranger et ouvrez un compte bancaire pour percevoir le loyer, vous devez remplir un formulaire FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts) si la valeur totale de tous vos comptes est de 10 000 $ ou plus " jour de l'année civile."
Les autres formulaires incluent le formulaire 5471 - Déclaration de renseignements des personnes américaines concernant certaines sociétés étrangères (si votre propriété est détenue dans une société étrangère); et le formulaire 8858 - Déclaration de renseignements des personnes américaines concernant les entités étrangères ignorées (si votre propriété offshore est détenue dans une LLC étrangère).
Parce que la propriété foncière étrangère et les lois fiscales sont compliquées et changent de temps à autre, protégez-vous en consultant un comptable fiscaliste et / ou un avocat immobilier aux États-Unis et à l'étranger.
