Table des matières
- Avantages pour les vendeurs
- Comment les acheteurs gagnent
- Déclaration MLS 8.0
- Effet de la déclaration MLS 8.0
- Les inscriptions hors marché restent
- Contacter les agents immobiliers
- Aller en ligne
- Approchez les propriétaires
- Connaître le processus
- The Bottom Line
Avec l'inventaire immobilier toujours serré dans de nombreux marchés à travers le pays, vous, en tant qu'acheteur potentiel, souhaitez garder une longueur d'avance sur vos concurrents. C'est là que les inscriptions hors marché entrent en jeu. Également connues sous le nom d'inscriptions calmes ou de poche, ces maisons peuvent être à vendre mais ne sont pas répertoriées sur plusieurs services d'inscription (MLS). Cela signifie que les agents immobiliers qui vendent ces propriétés doivent faire le travail pour trouver des acheteurs par eux-mêmes.
L'inscription de maisons hors du marché était un peu rare dans le passé, mais elle a gagné en popularité ces dernières années auprès des propriétaires, ce qui fait de ces annonces une sorte de marché secondaire, en particulier face à une demande toujours croissante.
Une nouvelle politique de la National Association of Realtors® connue sous le nom de «Déclaration MLS 8.0» restreint considérablement les inscriptions hors marché.
Les annonces hors marché peuvent sembler contre-intuitives pour un vendeur. Après tout, il y a plus de demande que d'inventaire, ce qui signifie que les guerres d'enchères sont courantes dans de nombreux quartiers. Alors, pourquoi les vendeurs voudraient-ils faire des annonces secrètes et comment, l'acheteur, les trouvez-vous?
Points clés à retenir
- Les annonces hors marché sont des propriétés à vendre mais ne sont pas répertoriées sur plusieurs services d'inscription.Certains vendeurs souhaitent une inscription hors marché pour tester les eaux, préserver la confidentialité, économiser sur les commissions ou créer un sentiment d'exclusivité qui pourrait entraîner un prix de vente plus élevé.Pour les acheteurs, les inscriptions hors marché donnent accès à un inventaire supplémentaire, une opportunité d'économiser si la commission est inférieure et la possibilité d'éviter la concurrence pour la propriété dans une zone souhaitable.Les ventes hors marché impliquant un seul agent peuvent offrent parfois très peu de marge de manœuvre aux acheteurs qui cherchent à négocier le prix. Pour accéder à ces annonces, les acheteurs peuvent s'adresser directement aux agents ou aux propriétaires, ou essayer d'aller en ligne.
Avantages pour les vendeurs
Certains vendeurs de maisons optent pour une inscription hors marché pour tester les eaux tandis que d'autres souhaitent un processus de vente plus privé ou la possibilité de négocier une commission de vente inférieure, car il n'y a qu'un seul agent impliqué.
Certains propriétaires ont pensé qu'une liste de poche crée un attrait qui leur fera un prix plus élevé Après tout, si la maison est cotée et finit par rester sur le marché pendant plus de 30 jours, il y a de fortes chances que les acheteurs potentiels tentent de faire des offres lowball. Sans le ticker "jours sur le marché", il n'y a pas autant de chances qu'un vendeur soit sous-coté.
Comment les acheteurs gagnent
Pour vous en tant qu'acheteur, les avantages d'une cotation hors marché sont doubles. Pour commencer, il vous donne accès à un inventaire que les autres acheteurs ne voient pas. Si vous achetez sur un marché particulièrement chaud, les listes de poche peuvent être le seul moyen d'acheter une maison. Dans les climats de marché réguliers, vous pouvez obtenir un accord en partie parce que la commission que le vendeur doit payer est inférieure.
Tous les acheteurs de maison ne recherchent pas une résidence principale. Vous cherchez peut-être un immeuble de placement ou des maisons à acheter et à retourner pour un profit. Une inscription hors marché dans un grand quartier peut être un excellent moyen d'atteindre cet objectif.
Déclaration MLS 8.0 Politique de coopération claire
Un obstacle important aux inscriptions hors marché est venu avec l'adoption récente, par la National Association of Realtors, de la «Politique de coopération claire de la Déclaration MLS 8.0». Cette politique, en vigueur le 1er janvier 2020, avec une mise en œuvre locale obligatoire le 1er mai 2020, exige tout courtier immobilier qui participe à un service d'inscription multiple pour soumettre son inscription au MLS dans un délai d'un jour ouvrable suivant la commercialisation de la propriété auprès du public.
L'impact pratique de la déclaration MLS 8.0
Il convient de noter que la déclaration MLS 8.0 n'est pas une loi au sens traditionnel. Selon l'agent immobilier Doug Wagner de RE / Max Victory, «L'Association nationale des agents immobiliers est une association dirigeante, pas une entité juridique, mais tous les MLS membres, les maisons de courtage et les agents de l'association doivent se conformer à la nouvelle politique.»
Wagner note que les agents agréés qui ne sont pas des agents immobiliers (non membres de NAR) ne sont pas liés par la politique. Cependant, étant donné que 89% des acheteurs récents ont utilisé un bien immobilier ou un courtier et que près de 7 agents immobiliers agréés sur 10 sont des agents immobiliers, l'impact pratique est que l'énoncé 8.0 s'applique à la plupart des transactions immobilières résidentielles.
Les inscriptions hors marché restent
Heureusement, la déclaration MLS 8.0 ne signifie pas la fin des cotations hors marché. La nouvelle politique de NAR comporte des options intégrées qui permettent aux agents membres et aux courtiers de maintenir des listes hors marché limitées et complètes.
Par exemple, dans la déclaration MLS 8.0, les vendeurs peuvent désactiver l'affichage MLS IDX ou Internet. Une autre option, connue sous le nom de liste «exclusive au bureau», est également disponible pour les vendeurs qui souhaitent préserver la confidentialité. Dans le cas d'une exclusivité de bureau, l'agent peut partager l'annonce avec d'autres agents du bureau ou en tête-à-tête avec les acheteurs.
Certaines autres options hors marché auparavant disponibles auprès de courtiers, telles que les «réseaux de cotation privés», ne sont plus autorisées par la déclaration 8.0. D'autres, y compris «à venir bientôt» et «diffusion différée» seront sous le contrôle des MLS locaux mais incluront de nouvelles restrictions qui empêchent les agents de les partager avec les acheteurs.
Selon Wagner, le site Web en ligne Zillow, qui tire des listes de données MLS mais n'est pas membre de NAR, n'est pas empêché de poursuivre des programmes internes hors marché tels que «Make Me Move», Coming Soon, «FSBO» et "iBuyer."
Contacter les agents immobiliers
Trouver une maison traditionnelle, exclusive et hors marché nécessite un peu de devoirs et beaucoup de réseautage. Une fois que vous aurez identifié le quartier dans lequel vous souhaitez acheter, vous devrez dresser une liste des meilleurs agents immobiliers et les contacter pour toute liste exclusive de bureaux qu'ils pourraient avoir.
Aller en ligne
En plus de contacter directement les agents immobiliers, les acheteurs disposent d'outils en ligne pour trouver des annonces non MLS telles que For Sale by Owner (FSBO), des annonces de journaux ou même Craigslist. Comme indiqué ci-dessus, le site Web en ligne Zillow propose plusieurs programmes hors marché aux vendeurs et acheteurs potentiels.
Approchez les propriétaires
S'il y a un quartier ou un quartier qui vous intéresse particulièrement, vous pouvez vous adresser directement aux propriétaires. Vous pourrez peut-être trouver une piste en frappant à la porte ou en envoyant des expéditeurs. Bien que cela vous coûtera du temps et de l'argent - et ne garantira pas le succès - il y a peu de chances qu'au moins une personne réponde.
N'excluez pas les propriétés négligées, surtout si vous savez que vous pouvez vous permettre de faire des réparations. Il y a peut-être un propriétaire qui est tellement accablé par les frais d'entretien - et qui n'a jamais cru qu'il pourrait jamais vendre - qu'une offre non sollicitée serait considérée comme une bénédiction.
Afin de ne pas vous ruiner, assurez-vous d'imprimer des envois à la fois bon marché et efficaces. Après tout, vous voulez avoir l'air aussi professionnel que possible dans votre approche. Et vous ne savez jamais jusqu'à ce que vous demandiez, non?
Connaître le processus
Trouver une inscription hors marché n'est que la moitié de la bataille. Voir un accord passer est la fin du jeu, c'est pourquoi les acheteurs d'annonces hors marché doivent connaître les tenants et les aboutissants du processus. Une fois que vous avez conclu un contrat, c'est une affaire standard, mais comme l'agent vous représente probablement tous les deux, cela peut devenir un peu trouble.
Connue sous le nom de vente d'agence double - tout en étant parfaitement légale - il peut être difficile pour l'acheteur de dire si l'agent a son meilleur intérêt à l'esprit. Plus le prix de vente est élevé, plus la commission pour l'agent est élevée. Si vous achetez sur un marché avec peu de stocks, peu importe que vous obteniez la meilleure offre tant que vous obtenez la maison, mais cela vaut la peine d'être conscient de tout conflit d'intérêts.
The Bottom Line
Le marché immobilier est toujours chaud dans de nombreuses régions du pays avec plus de demande que de stocks. Les acheteurs frustrés qui ont fait une offre hors des maisons ont besoin de tout avantage qu'ils peuvent obtenir. Bien que la déclaration MLS 8.0 restreigne sévèrement l'accès aux inscriptions hors marché, elle ne les interdit pas entièrement. Faites vos devoirs, réalisez qu'il y a des risques et sachez que trouver votre prochaine maison grâce à une inscription hors marché peut valoir la peine.
