Table des matières
- Défi 1: Trouver une propriété
- Défi 2: Préparer l'unité
- Défi 3: Trouver des locataires
- Défi 4: Tracas
- Défi 5: Maintenance
- Défi 6: Taux d'intérêt
- Comment l'argent est fait
- Embaucher un gestionnaire immobilier
- The Bottom Line
La propriété locative résidentielle est le moyen de gagner de l'argent - ou du moins certaines personnes le prétendent. En surface, cela ressemble à un pari infaillible; en réalité, c'est généralement plus de maux de tête que ça ne vaut. Les défis commencent tôt et impliquent presque toujours du temps et de l'argent. Jetons un coup d'œil à six des plus grands.
Défi 1: Trouver une propriété
Des livres entiers ont été écrits sur la recherche d'un bon bien locatif, sans parler d'un ou deux articles Investopedia. Tant de texte a été consacré au sujet en raison de son importance critique. Achetez un endroit trop cher et vous ne gagnerez jamais d'argent. Mais essayer de conclure une bonne affaire peut aussi être gênant. L'achat d'un fixateur-supérieur nécessite que vous ayez les compétences, le temps, les outils et l'argent nécessaires pour effectuer les réparations et les rénovations nécessaires.
Si vous n'êtes pas pressé, cela peut être un moyen d'obtenir une bonne affaire sur votre investissement; si vous avez déjà un emploi à temps plein et une famille, chaque minute passée à réparer la location est une minute non consacrée à une activité plus rentable ou agréable. Cependant, de nos jours, il existe des sociétés de gestion qui peuvent faire une grande partie de ce travail de fond - de la localisation d'une propriété à la réhabilitation - pour vous, moyennant des frais, bien sûr.
Défi 2: Préparer l'unité
Pour mettre à peu près n'importe quel bien immobilier en état de location, il faut souvent, au minimum, de la moquette fraîche et de la peinture. Les deux articles nécessitent du temps et de l'argent. Les écrans de fenêtre, les taches de terrasse et l'entretien de la pelouse sont d'autres besoins courants. Chaque fois qu'un locataire part, ces problèmes doivent également être réexaminés.
Défi 3: Trouver des locataires
Internet offre un moyen rapide et peu coûteux de trouver des locataires potentiels. Bien sûr, vous en avez souvent pour votre argent. La diffusion d'une annonce dans une publication réputée génère souvent une meilleure classe de répondants. Au lieu que les collégiens cherchent à économiser de l'argent, vous augmentez vos chances d'avoir des familles et des personnes âgées responsables.
Cependant, diffuser une annonce pendant un mois enlèvera une petite bouchée de votre portefeuille, et le filtrage correct de vos locataires en effectuant une vérification de crédit et une vérification des antécédents prendra une autre bouchée. L'investissement vaut bien le temps et l'argent, car le contrôle augmente vos chances d'obtenir des locataires responsables. Les locataires responsables paient leur loyer à temps, n'abusent pas de la propriété et ne vous demandent pas de vous engager dans le processus d'expulsion coûteux et long.
Défi 4: Tracas
Même les grands locataires et les propriétés locatives parfaites s'accompagnent d'une foule de tracas. Les tuyaux cassés, les drains rembourrés, les ressorts de porte de garage cassés, les animaux de compagnie et les colocataires ne sont que quelques-uns des défis qui se posent. Même les bons locataires veulent votre attention complète et immédiate lorsque les eaux usées refoulent dans leur maison ou que le câblodistributeur coupe accidentellement les lignes téléphoniques.
Les mauvais locataires représentent un défi encore plus grand. Les appels quotidiens et le loyer tardif ou impayé peuvent ajouter aux tracas. Le jour du déménagement est une autre période difficile. Les dommages aux murs, aux planchers, aux tapis et aux autres composants de la maison peuvent entraîner des litiges et des réparations coûteuses. Étant donné que chaque instant perdu à se disputer est un moment où la maison est vide, il vaut souvent mieux mordre la balle et payer les réparations vous-même. En parlant de cela: vous devrez probablement souscrire une assurance propriétaire - non, la police de votre propriétaire habituel n'est pas suffisante - et c'est un autre élément dans la colonne des dépenses courantes.
Défi 5: Maintenance
L'entretien des principaux composants et équipements est un élément coûteux. Les nouveaux appareils coûtent des centaines de dollars; un nouveau toit ou une allée peut coûter des milliers de dollars. Si le loyer est de 500 $ par mois et que le toit est de 5 000 $, vous pouvez vous retrouver à perdre de l'argent rapidement. Ajoutez de la moquette, de la peinture et un nouveau poêle, et des locataires qui ne restent pas longtemps - et la propriété pourrait perdre de l'argent pendant des années.
Défi 6: Taux d'intérêt
Qu'est-ce que les taux d'intérêt ont à voir avec quoi que ce soit? Beaucoup! Lorsque les tarifs baissent, il est souvent moins cher d'acheter que de louer, et donc la demande pour vos unités peut baisser. Réduire le loyer pour rester compétitif peut mettre à rude épreuve votre capacité à faire de l'argent.
Comment l'argent est fait
Avec tous les défis qui doivent être surmontés, le petit bonhomme peut-il rentabiliser l'immobilier locatif? Oui, mais cela nécessite un plan. Quatre approches rentables sont décrites ci-dessous:
1. Live-In
Partager l'espace en achetant un duplex (ou une autre structure facilement divisible) est souvent une entreprise rentable. Étant donné que vous êtes sur place et prévoyez de prendre soin de la propriété de toute façon, l'argent supplémentaire est un bonus. Bien sûr, tous les défis restent d'actualité, et vivre sur place signifie que vous êtes toujours disponible et que vous serez en contact étroit avec les locataires. Planifiez convenablement et filtrez soigneusement.
2. Passez à la base
Louer un appartement miteux qui n'a pas de belles commodités, faire le moins d'entretien possible et ne pas garder les apparences génère des profits. Si vous ne le croyez pas, regardez les logements hors campus dans n'importe quelle ville universitaire du pays. Cela ne semble pas très agréable, mais une propriété basique et dépouillée (pas de ventilateurs de plafond, de climatisation, etc.) maintient le processus simple.
Quatre murs et un plancher offrent un minimum d'exigences d'entretien et peu de choses qui peuvent se briser ou être endommagées. Attirer des locataires grâce à des programmes subventionnés par le gouvernement, tels que les logements de la section 8, offre un revenu garanti. Le défi ici a tendance à être que, en échange de quelques dollars en main, vous obtenez souvent une classe de locataires approximative et une propriété qui s'use.
3. Participations à long terme
De nombreux investisseurs immobiliers vous diront qu'ils atteignent essentiellement le loyer et les dépenses. Leur approche consiste à acheter une propriété à prix d'aubaine, à laisser le loyer des locataires rembourser l'hypothèque, puis à vendre dans 30 ans, en espérant profiter d'une certaine appréciation du prix.
Bien qu'il s'agisse d'une approche raisonnable, les bénéfices sont susceptibles d'être faibles et l'impôt sur les gains en capital peut être lourd (compte tenu de votre base à faible coût). Et cela demande encore du temps et des efforts qui auraient pu être mieux dépensés ailleurs.
4. Allez à plein temps
Les propriétaires sérieux adoptent une approche sérieuse. Ils intègrent, achètent plusieurs bâtiments et effectuent eux-mêmes une part importante des travaux. C'est une décision de style de vie qui nécessite des jets de temps et d'énergie sérieux, et une stratégie d'achat et de vente pour maximiser les reports de pertes fiscales et les radiations et minimiser les revenus.
Embaucher un gestionnaire immobilier
Un gestionnaire immobilier peut s'acquitter de nombreuses tâches liées à la gestion d'un immeuble locatif. Cela comprend le marketing, la sélection des locataires, l'entretien, la budgétisation et la perception des loyers. Vous pouvez envisager d'embaucher un gestionnaire immobilier si vous souhaitez déléguer ces tâches, mais cela réduira vos bénéfices.
Rôle du gestionnaire immobilier
Les gestionnaires immobiliers peuvent gérer une variété de rôles. C'est exactement à vous de négocier avec votre manager. Il est important d'identifier quel sera leur rôle et d'élaborer une liste de tâches et de responsabilités. Votre gestionnaire immobilier trouvera-t-il simplement des locataires? Ou s'occuperont-ils de l'entretien quotidien et de la perception du loyer?
Un gestionnaire immobilier peut être un entrepreneur indépendant ou un employé. Vous devriez parler avec votre comptable fiscaliste pour déterminer l'approche la plus favorable et pour déterminer les obligations spécifiques que vous pourriez avoir.
Vous pouvez également embaucher une société de gestion immobilière; une entreprise avec laquelle vous contractez pour traiter directement tous les aspects du bien locatif. Cela peut être coûteux, mais il peut être idéal si vous avez plusieurs propriétés locatives.
Sélection d'un gestionnaire immobilier
Assurez-vous que tout gestionnaire immobilier que vous envisagez répond aux exigences de licence locales et nationales appropriées.
Vous voudrez peut-être chercher un gestionnaire expérimenté dans la publicité, le marketing, les relations avec les locataires, la perception du loyer, la budgétisation, la location et l'entretien. Un bon gestionnaire immobilier sera également bien informé sur les lois locales et étatiques. En tant que propriétaire, vous pouvez être tenu responsable des actes de votre gestionnaire, vous pouvez donc être poursuivi si votre gestionnaire enfreint une loi sur le logement équitable.
Une fois que vous avez décidé d'un gestionnaire immobilier et des termes de l'accord, vous devez rédiger un accord de gestion immobilière qui identifie les fonctions du gestionnaire, la rémunération et les conditions de résiliation.
The Bottom Line
Devenir propriétaire en vaut-il la peine? Vous seul pouvez décider. Assurez-vous simplement de regarder avant de vous lancer et de vous lancer dans votre nouvelle entreprise avec des attentes réalistes et un plan de match solide.
En sachant dans quoi vous vous embarquez avant de le faire, vous serez mieux préparé à ce que vous rencontrez et plus susceptible d'apprécier l'expérience.
