Bien qu'un prêt hypothécaire résidentiel soit le type de financement le plus couramment utilisé pour acheter une maison, le financement par le propriétaire est une alternative qui présente des avantages et des inconvénients pour les acheteurs et les vendeurs.
Financement par les propriétaires: un aperçu
Une maison est généralement le plus gros investissement qu'une personne ait jamais fait. En raison du coût élevé, cela implique généralement un certain type de financement. Le financement par le propriétaire se produit lorsqu'un acheteur de maison finance l'achat directement par l'intermédiaire du vendeur - plutôt que par l'intermédiaire d'un prêteur hypothécaire ou d'une banque conventionnelle.
Avec le financement par le propriétaire (également appelé financement par le vendeur), le vendeur ne remet pas d'argent à l'acheteur comme le ferait un prêteur hypothécaire. Au lieu de cela, le vendeur accorde suffisamment de crédit à l'acheteur pour couvrir le prix d'achat de la maison, moins tout acompte, puis l'acheteur effectue des paiements réguliers jusqu'à ce que le montant soit entièrement payé. L'acheteur signe un billet à ordre au vendeur, qui précise les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt, le calendrier de remboursement et les conséquences du défaut. Le propriétaire conserve parfois le titre de propriété jusqu'à ce que l'acheteur rembourse le prêt.
La plupart des accords de financement par le propriétaire sont à court terme et un arrangement typique peut impliquer un amortissement du prêt sur 30 ans, mais avec un paiement final en ballon après cinq ans. La théorie est qu'après cinq ans, l'acheteur devrait avoir suffisamment de fonds propres dans la maison et / ou avoir eu suffisamment de temps pour améliorer sa situation financière afin de se qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel.
Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les acheteurs et les vendeurs, mais il existe des risques. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients du financement par le propriétaire, que vous soyez un acheteur ou un vendeur.
Avantages du financement par le propriétaire
Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les deux parties dans une transaction immobilière:
Avantages pour les acheteurs
- Fermeture plus rapide - pas d'attente pour l'agent de crédit bancaire, le souscripteur et le service juridique pour traiter et approuver la demande.Fermeture moins chère - pas de frais bancaires ni de frais d'évaluation.Acompte flexible - pas de minimum requis par la banque ou le gouvernement.Une bonne option pour les acheteurs qui ne sont pas en mesure de garantir une hypothèque.
Avantages pour les vendeurs
- Peut vendre «tel quel» - possibilité de vendre sans effectuer de réparations coûteuses que les prêteurs traditionnels pourraient exiger.Un bon investissement - possibilité de gagner de meilleurs taux sur l'argent que vous avez recueilli en vendant votre maison que d'investir cette somme autrement. option de somme - le billet à ordre peut être vendu à un investisseur, vous offrant un paiement forfaitaire immédiatement. Conservez le titre - si l'acheteur fait défaut, vous conservez l'acompte, tout l'argent qui a été payé, plus la maison. - possibilité de vendre et de clôturer plus rapidement car les acheteurs évitent le processus hypothécaire.
Un avocat immobilier qualifié doit être consulté pour répondre à toutes les questions ainsi que rédiger le contrat de vente et le billet à ordre.
Inconvénients du financement par le propriétaire
Bien que le financement par le propriétaire puisse être avantageux pour les acheteurs et les vendeurs, il présente également certains inconvénients juridiques, financiers et logistiques:
Inconvénients pour les acheteurs
- Intérêt plus élevé - l'intérêt que vous payez sera probablement plus élevé que ce que vous paieriez à une banque. Il faudra toujours l'approbation du vendeur - même si un vendeur est prêt à financer le propriétaire, il ne voudra peut-être pas devenir votre prêteur. - si le vendeur a une hypothèque sur la propriété, sa banque ou son prêteur peut exiger le paiement immédiat de la dette en totalité si la maison est vendue (à vous). En effet, la plupart des prêts hypothécaires ont des clauses «due on sale» et si le prêteur n'est pas payé, la banque peut exclure. Pour éviter ce risque, assurez-vous que le vendeur est propriétaire de la maison libre et claire ou que le prêteur du vendeur accepte le financement du propriétaire.Paiements de ballon - avec de nombreux accords de financement du propriétaire, un gros paiement de ballon devient exigible après cinq ans. Si vous ne pouvez pas obtenir de financement d'ici là, vous pourriez perdre tout l'argent que vous avez payé jusqu'à présent, plus la maison.
Inconvénients pour les vendeurs
- Loi sur la réforme de Dodd-Frank Wall Street et la protection des consommateurs - En vertu de cette loi, de nouvelles règles ont été appliquées au financement par le propriétaire. Les paiements en ballon peuvent ne pas être une option et vous devrez peut-être faire appel à un initiateur de prêt hypothécaire en fonction du nombre de propriétés que vous propriétaire financez chaque année.Par défaut - l'acheteur peut cesser de faire des paiements à tout moment. Si cela se produit et qu'il ne se contente pas de repartir, vous pourriez finir par passer par le processus de forclusion. Coût de la réparation - si vous reprenez la propriété pour une raison quelconque, vous pourriez avoir à payer pour les réparations et l'entretien, selon dans quelle mesure l'acheteur s'est bien occupé de la propriété.
Points clés à retenir
- Le financement par le propriétaire peut aider les vendeurs à vendre plus rapidement et aider les acheteurs à entrer dans les maisons, même s'ils ne pourraient pas obtenir une hypothèque traditionnelle. Il y a des avantages et des inconvénients dont les acheteurs et les vendeurs doivent être conscients lorsqu'ils envisagent ou s'engagent dans un accord de financement par le propriétaire. Les acheteurs et les vendeurs doivent consulter un avocat immobilier qualifié pour répondre aux questions et faciliter correctement la vente / l'achat.
