Profiter de la dette hypothécaire avec mbs

Table des matières

• Comment ils sont formés
• Types de MBS
• Émetteurs MBS
• Fonds communs de placement
• The Bottom Line

Selon la Federal Reserve Bank de New York, les soldes hypothécaires constituaient la plus grande composante de la dette des ménages au deuxième trimestre de 2018. Au 30 juin, les rapports sur le crédit à la consommation indiquaient un total de 9 billions de dollars de dette hypothécaire, soit une augmentation de 60 milliards de dollars par rapport au premier trimestre de l'année. Bien que les taux hypothécaires devraient augmenter, la demande de logements associée à un faible taux de chômage pourrait encore alimenter le marché hypothécaire. Cela signifie que cet emprunt est appelé à augmenter. Cette situation crée une opportunité pour les investisseurs avisés, qui peuvent utiliser des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) pour détenir une partie de cette dette.

Gardez à l'esprit que ces actifs ont joué un rôle clé dans la crise financière de 2008. Les banques supprimaient de nombreuses restrictions sur les prêts hypothécaires, certaines ne prenant même pas d'argent et finançant entièrement les prêts immobiliers. Mais la majorité des nouveaux propriétaires ne pouvaient tout simplement pas payer leurs paiements, ce qui ne semblait pas déranger les prêteurs. Ils pouvaient encore gagner de l'argent en conditionnant les prêts et en les revendant aux investisseurs. Cela, à son tour, a créé une bulle, qui a fini par éclater en 2007. L'effet de ruissellement a frappé Lehman Brothers, provoquant l'effondrement de la banque, puis envoyant des ondes de choc dans toute l'économie mondiale.

Pouvez-vous encore vous permettre d'investir dans ces actifs?, nous vous montrerons comment vous pouvez utiliser MBS pour compléter vos autres actifs à revenu fixe.

Points clés à retenir

• Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) sont des instruments à revenu fixe qui regroupent les prêts hypothécaires individuels en un seul titre.Bien que les MBS diversifient le risque immobilier, ils sont également très risqués et ont été en partie responsables de la crise financière de 2008 et de l'effondrement du marché hypothécaire. commencé à examiner les offres de MBS individuelles et sont en mesure d'identifier les titres rentables.Il est difficile pour les investisseurs individuels d'accéder à MBS, mais peut être en mesure de le faire indirectement par le biais de fonds communs de placement qui investissent dans MBS.

Comment ils sont formés

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des titres de créance achetés auprès de banques, de sociétés de prêts hypothécaires, de coopératives de crédit et d'autres institutions financières, puis rassemblés en pools par une entité gouvernementale, quasi gouvernementale ou privée. Ces entités vendent ensuite les titres aux investisseurs. Ce processus est illustré ci-dessous:

1. Les acheteurs immobiliers empruntent auprès des institutions financières.Les institutions financières vendent des prêts hypothécaires aux entités MBS.Les entités MBS forment des pools hypothécaires et émettent des titres adossés à des hypothèques.Les particuliers investissent dans des pools MBS.

Types de MBS

Il existe deux types de MBS. Le certificat de transfert ou de participation représente la propriété directe d'un pool d'hypothèques. Vous obtiendrez une part au prorata de tous les paiements de capital et d'intérêts versés dans le pool, car l'émetteur reçoit des paiements mensuels des emprunteurs. Le pool hypothécaire aura généralement une maturité de cinq à 30 ans. Cependant, le flux de trésorerie peut changer d'un mois à l'autre, selon le nombre de prêts hypothécaires remboursés tôt. C'est là que réside le risque de remboursement anticipé. Lorsque les taux d'intérêt actuels baissent, les emprunteurs peuvent refinancer et rembourser par anticipation leurs prêts. Les investisseurs doivent alors essayer de trouver des rendements similaires à leurs investissements d'origine dans un environnement de taux d'intérêt plus bas. Inversement, les investisseurs peuvent faire face à des risques de taux d'intérêt lorsque les taux d'intérêt augmentent. Les emprunteurs resteront avec leurs prêts, laissant les investisseurs coincés avec les rendements inférieurs dans un environnement de taux d'intérêt en hausse.

Le deuxième type de MBS est l'obligation hypothécaire garantie (CMO). Il s'agit d'un pool de prêts hypothécaires à transfert.

Il existe plusieurs types de CMO conçus pour réduire le risque de remboursement anticipé des investisseurs. Dans une CMO à paiement séquentiel, les émetteurs de CMO distribueront les flux de trésorerie aux obligataires à partir d'une série de classes, appelées tranches. Chaque tranche contient des titres adossés à des créances hypothécaires ayant des échéances et des flux de trésorerie similaires. Chaque tranche est différente des autres au sein de l'OCM. Par exemple, une OCM peut avoir quatre tranches avec des hypothèques d'une durée moyenne de deux, cinq, sept et 20 ans chacune. Lorsque les versements hypothécaires arrivent, l'émetteur de l'OCM paiera d'abord le taux d'intérêt du coupon indiqué aux obligataires de chaque tranche. Les paiements de capital planifiés et non planifiés iront en premier lieu aux investisseurs dans les premières tranches. Une fois qu'ils sont remboursés, les investisseurs des tranches ultérieures recevront le principal. Le concept est de transférer le risque de remboursement anticipé d'une tranche à l'autre. Certaines OCM peuvent avoir 50 tranches interdépendantes ou plus. Par conséquent, vous devez comprendre les caractéristiques des autres tranches de l'OCM avant d'investir. Il existe deux types de tranches:

• Les tranches PAC utilisent le concept de fonds d'amortissement pour aider les investisseurs à réduire le risque de remboursement anticipé et à recevoir un flux de trésorerie plus stable. Une obligation complémentaire est établie pour absorber l'excédent de capital, car les prêts hypothécaires sont remboursés tôt. Ensuite, avec des revenus provenant de deux sources (le PAC et l'obligation d'accompagnement), les investisseurs ont plus de chances de recevoir des paiements sur l'échéancier initial. Les tranches Z sont également appelées obligations à accumuler ou tranches d'obligations à désactualisation. Pendant la période d'acquisition, aucun intérêt n'est versé aux investisseurs. Au lieu de cela, le principal augmente à un taux composé. Cela élimine le risque des investisseurs d'avoir à réinvestir à des rendements inférieurs si les taux actuels du marché baissent. Une fois les tranches antérieures remboursées, les détenteurs de la tranche Z recevront des paiements de coupons en fonction du solde principal plus élevé de l'obligation. De plus, ils obtiendront tous les remboursements anticipés du principal des hypothèques sous-jacentes. Étant donné que les intérêts crédités pendant la période d'acquisition sont imposables - même si les investisseurs ne les perçoivent pas réellement - les tranches Z peuvent être mieux adaptées aux comptes à imposition différée.

Les titres hypothécaires dénudés sont des MBS qui paient uniquement aux investisseurs le principal (PO) ou les intérêts (IO). Les bandes sont créées à partir de MBS, ou elles peuvent être des tranches dans un CMO.

• Principal seulement (PO): Les investisseurs paient un prix fortement réduit pour le PO et reçoivent les paiements du principal des hypothèques sous-jacentes. La valeur marchande d'un bon de commande peut varier considérablement en fonction des taux d'intérêt actuels. À mesure que les taux d'intérêt baissent, les paiements anticipés peuvent augmenter et la valeur du bon de commande peut augmenter. D'un autre côté, lorsque les taux actuels augmentent et que les remboursements anticipés diminuent, le bon de commande peut perdre de la valeur. Intérêt uniquement (OI): un OI paie strictement des intérêts basés sur le montant du principal impayé. À mesure que les prêts hypothécaires s'amortissent et que les remboursements anticipés réduisent le solde du capital, les flux de trésorerie d'IO diminuent. La valeur de l'OI fluctue en face d'une OP en ce sens que, lorsque les taux d'intérêt actuels baissent et que les paiements anticipés augmentent, les revenus peuvent baisser. Et lorsque les taux d'intérêt actuels augmentent, les investisseurs sont plus susceptibles de recevoir des paiements d'intérêts sur une plus longue période, augmentant ainsi la valeur marchande de l'OI.

Fitch Ratings et d'autres fournissent des notations de crédit ainsi que des taux de coupon et des dates d'échéance pour MBS.

Émetteurs MBS

Vous pouvez acheter des MBS auprès de plusieurs émetteurs différents. Les banques d'investissement, les institutions financières et les constructeurs résidentiels émettent des titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée. Leur solvabilité et leur cote de sécurité peuvent être bien inférieures à celles des agences gouvernementales et des entreprises parrainées par le gouvernement.

Freddie Mac est une entreprise sous réglementation fédérale, parrainée par le gouvernement, qui achète des prêts hypothécaires auprès de prêteurs à travers le pays. Il les reconditionne ensuite en titres qui peuvent être vendus aux investisseurs sous une grande variété de formes. Freddie Macs n'est pas soutenu par le gouvernement américain, mais la société a un pouvoir spécial d'emprunter auprès du Trésor américain.

Fannie Mae est une société détenue par des actionnaires qui est actuellement négociée de gré à gré. Il a été retiré du S&P 500 en 2008 et radié de la Bourse de New York en 2010 après être tombé en dessous des exigences de prix minimum. Il ne reçoit ni financement ni soutien du gouvernement. En ce qui concerne la sécurité, le MBS de Fannie Mae est soutenu par la santé financière de la société - et non par le gouvernement américain.

Ginnie Maes sont les seuls MBS soutenus par la foi et le crédit du gouvernement américain. Il s'agit principalement de prêts assurés par la Federal Housing Administration ou garantis par la Veterans Administration.

Fonds communs de placement

Outre une plus grande diversification des prêts, les fonds communs de placement peuvent réinvestir tous les rendements du capital dans d'autres MBS. Cela permet aux investisseurs de recevoir des rendements qui changent avec les taux actuels et réduira les risques de remboursement anticipé et de taux d'intérêt.

The Bottom Line

MBS peut offrir un soutien au gouvernement fédéral, un revenu mensuel et un taux d'intérêt fixe. L'inconvénient, cependant, est que le terme peut être incertain et que leur valeur pourrait ne pas augmenter comme les autres obligations lorsque les taux d'intérêt actuels baissent. De plus, n'oubliez pas que vous pourriez obtenir un morceau de votre capital avec chaque paiement mensuel. Par conséquent, à l'échéance, il se peut qu'il ne vous reste plus de capital à réinvestir.