Table des matières
- Frais initiaux non remboursables
- Option de location vs achat-location
- Se mettre d'accord sur le prix d'achat
- Application du loyer au mandant
- Entretien du logement avec option de location
- Achat de la propriété
- Le candidat idéal pour le loyer avec option d'achat
- Avant de signer le contrat
- The Bottom Line
Si vous êtes comme la plupart des acheteurs de maison, vous aurez besoin d'une hypothèque pour financer l'achat d'une nouvelle maison. Pour être admissible, vous devez avoir une bonne cote de crédit et de l'argent comptant pour un acompte. Sans cela, la route traditionnelle vers l'accession à la propriété pourrait ne pas être une option.
Il existe cependant une alternative: un contrat de location avec option d'achat, dans lequel vous louez une maison pendant un certain temps, avec la possibilité de l'acheter avant l'expiration du bail. Les contrats de location avec option d'achat se composent de deux parties: un contrat de location standard et une option d'achat. Voici un aperçu des éléments à surveiller et du fonctionnement du processus de location avec option d'achat. C'est plus compliqué que la location, et vous devrez prendre des précautions supplémentaires pour protéger vos intérêts. Cela vous aidera à déterminer si la transaction est un bon choix si vous cherchez à acheter une maison.
Points clés à retenir
- Un contrat de location avec option d'achat est un accord dans lequel vous vous engagez à louer une propriété pour une période de temps spécifique, avec la possibilité de l'acheter avant la fin du bail. Les contrats de location avec option d'achat incluent un contrat de location standard et également une option pour acheter la propriété à une date ultérieure.Comprenez que les contrats d'option de location vous donnent le droit d'acheter la maison lorsque le bail expire, tandis que les contrats de location-achat vous obligent à l'acheter.Vous payez le loyer tout au long du bail, et Dans certains cas, un pourcentage du paiement est appliqué au prix d'achat. Avec certains contrats de location avec option d'achat, vous devrez peut-être entretenir la propriété et payer les réparations.
Maisons à louer: comment fonctionne le processus
Frais initiaux non remboursables
Dans un contrat de location avec option d'achat, vous (en tant qu'acheteur) payez au vendeur des frais initiaux uniques, généralement non remboursables, appelés frais d'option, argent d'option ou contrepartie d'option. Ces frais vous donnent la possibilité d'acheter la maison à une date ultérieure. Les frais d'option sont souvent négociables, car il n'y a pas de taux standard. Pourtant, les frais varient généralement entre 2, 5% et 7% du prix d'achat.
Option de location vs achat-location
Il est important de noter qu'il existe différents types de contrats de location avec option d'achat, certains étant plus conviviaux et flexibles pour les consommateurs que d'autres. Les contrats de location-option vous donnent le droit, mais non l'obligation, d'acheter la maison à l'expiration du bail. Si vous décidez de ne pas acheter le bien à la fin du bail, l'option expire simplement et vous pouvez vous retirer sans aucune obligation de continuer à payer le loyer ou à acheter.
Attention aux contrats de location-achat. Avec ceux-ci, vous pourriez être légalement obligé d'acheter la maison à la fin du bail, que vous en ayez les moyens ou non.Pour avoir la possibilité d'acheter sans obligation, cela doit être un contrat d'option de location. Parce que le jargon juridique peut être difficile à déchiffrer, c'est toujours une bonne idée de revoir le contrat avec un avocat immobilier qualifié avant de signer quoi que ce soit, afin que vous connaissiez vos droits et exactement dans quoi vous vous embarquez.
Se mettre d'accord sur le prix d'achat
Les accords de location avec option d'achat devraient préciser quand et comment le prix d'achat de la maison est déterminé. Dans certains cas, vous et le vendeur conviendrez d'un prix d'achat lors de la signature du contrat, souvent à un prix supérieur à la valeur marchande actuelle. Dans d'autres situations, le prix est déterminé à l'expiration du bail, en fonction de la valeur marchande alors en vigueur de l'immeuble. De nombreux acheteurs préfèrent «verrouiller» le prix d'achat, en particulier sur les marchés où les prix des maisons ont tendance à augmenter.
Application du loyer au mandant
Vous paierez un loyer pendant toute la durée du bail. La question est de savoir si une partie de chaque paiement est appliquée au prix d'achat éventuel. Par exemple, si vous payez 1200 $ de loyer chaque mois pendant trois ans et que 25% de ce montant est crédité sur l'achat, vous gagnerez un crédit de loyer de 10800 $ (1200 $ x 0, 25 = 300 $; 300 $ x 36 mois = 10800 $). En règle générale, le loyer est légèrement supérieur au taux en vigueur dans la région pour compenser le crédit de loyer que vous recevez. Mais assurez-vous de savoir ce que vous obtenez pour payer cette prime.
Dans certains contrats, tout ou partie de l'argent que vous devez payer peut être appliqué au prix d'achat final à la clôture.
Entretien du logement avec option de location
Selon les termes du contrat, vous pouvez être responsable de l'entretien de la propriété et du paiement des réparations. Habituellement, c'est la responsabilité du propriétaire, alors lisez attentivement les petits caractères de votre contrat. Parce que les vendeurs sont en fin de compte responsables des frais, taxes et assurances de l'association des propriétaires (c'est toujours leur maison, après tout), ils choisissent généralement de couvrir ces coûts. Quoi qu'il en soit, vous aurez besoin d'une police d'assurance du locataire pour couvrir les pertes de biens personnels et fournir une couverture de responsabilité si quelqu'un est blessé à la maison ou si vous blessez accidentellement quelqu'un.
Assurez-vous que les exigences d'entretien et de réparation sont clairement énoncées dans le contrat (demandez à votre avocat d'expliquer vos responsabilités). L'entretien de la propriété, par exemple la tonte de la pelouse, le ratissage des feuilles et le nettoyage des gouttières, etc., est très différent du remplacement d'un toit endommagé ou de la mise au point de l'électricité. Que vous soyez responsable de tout ou simplement tondre la pelouse, faites inspecter la maison, commandez une évaluation et assurez-vous que les taxes foncières sont à jour avant de signer quoi que ce soit.
Achat de la propriété
Ce qui se passe à la fin du contrat dépend en partie du type d'accord que vous avez signé. Si vous avez un contrat d'option de location et que vous souhaitez acheter la propriété, vous devrez probablement obtenir une hypothèque (ou un autre financement) afin de payer le vendeur en totalité.
À l'inverse, si vous décidez de ne pas acheter la maison ou si vous n'êtes pas en mesure d'obtenir un financement à la fin du bail, l'option expire et vous quittez la maison, comme si vous louiez une autre propriété. Vous perdrez probablement tout l'argent versé jusqu'à ce moment, y compris l'argent de l'option et tout crédit de loyer gagné, mais vous ne serez pas tenu de continuer à louer ou à acheter la maison.
Traitez le processus de la même manière que si vous achetiez une maison: faites preuve de diligence raisonnable, recherchez la région, comparez les prix avec d'autres maisons à proximité, recherchez le contrat et recherchez l'histoire du vendeur.
Le candidat idéal pour le loyer avec option d'achat
Un contrat de location avec option d'achat peut être une excellente option si vous êtes un aspirant propriétaire mais n'êtes pas tout à fait prêt, financièrement parlant. Ces accords vous donnent la possibilité de mettre de l'ordre dans vos finances, d'améliorer votre pointage de crédit et d'économiser de l'argent pour un acompte tout en «enfermant» la maison que vous souhaitez posséder. Si l'option est de l'argent et / ou un pourcentage du loyer va vers le prix d'achat, ce qu'ils font souvent, vous obtenez également une certaine équité.
Alors que les accords de location avec option d'achat sont traditionnellement destinés aux personnes qui ne peuvent pas prétendre à des prêts conformes, il existe un deuxième groupe de candidats qui a été largement ignoré par l'industrie de la location avec option d'achat: les personnes qui ne peuvent pas obtenir d'hypothèque en marchés de prêts coûteux et non conformes. «Sur les marchés immobiliers urbains à coût élevé, où les prêts jumbo (non conformes) sont la norme, il existe une forte demande pour une meilleure solution pour les personnes financièrement viables et solvables qui ne peuvent pas obtenir ou ne veulent pas encore d'hypothèque. », Déclare Marjorie Scholtz, fondatrice et PDG de Verbhouse, une start-up basée à San Francisco qui redéfinit le marché de la location avec option d'achat.
«Alors que les prix des maisons augmentent et que de plus en plus de villes sont exclues des limites de prêt conformes et poussées vers des prêts jumbo, le problème passe des consommateurs à l'industrie du financement immobilier», explique Scholtz. Avec des directives de souscription automatique strictes et des exigences d'acompte de 20% à 40%, même les personnes financièrement capables peuvent avoir du mal à obtenir du financement sur ces marchés.
«Tout ce qui est inhabituel - en termes de revenu, par exemple - jette de bons salariés à un statut« aberrant »parce que les souscripteurs ne peuvent pas les ranger parfaitement dans une boîte», explique Scholtz. Cela inclut les personnes qui n'ont pas de revenus traditionnels, qui sont des travailleurs indépendants ou contractuels, ou qui ont un crédit américain non établi (par exemple, des ressortissants étrangers) - et celles qui n'ont tout simplement pas l'énorme acompte de 20 à 40% requis par les banques pour les prêts non conformes.
Les marchés à coût élevé ne sont pas l'endroit évident où vous trouverez des propriétés à louer, ce qui rend Verbhouse inhabituel. Mais tous les acheteurs potentiels de logements avec option de location gagneraient à essayer d'écrire ses caractéristiques axées sur le consommateur dans des contrats de location avec option d'achat: les frais d'option et une partie de chaque paiement de loyer réduisent le prix d'achat dollar pour dollar, le loyer et le prix d'achat sont bloqués jusqu'à cinq ans, et les participants peuvent constituer des capitaux propres et capter l'appréciation du marché, même s'ils décident de ne pas acheter. Selon Scholtz, les participants peuvent «retirer» à la juste valeur marchande: Verbhouse vend la maison et le participant conserve l'appréciation du marché plus les fonds propres qu'il a accumulés grâce aux paiements de «rachat» de loyer.
Avant de signer le contrat
Même si vous louez avant d'acheter, c'est une bonne idée d'exercer la même diligence raisonnable que si vous achetiez la maison. Si vous envisagez de louer une propriété, assurez-vous de:
- Choisissez les bons termes. Saisissez un contrat d'option de location plutôt qu'un contrat de location-achat. Obtenir de l'aide. Embaucher un avocat immobilier qualifié pour expliquer le contrat et vous aider à comprendre vos droits et obligations. Vous voudrez peut-être négocier certains points avant de signer ou éviter l'accord si ce n'est pas assez favorable pour vous. Recherchez le contrat. Assurez-vous de bien comprendre: les délais (ce qui est dû quand) les frais d'option et les paiements de loyer - et combien de chacun s'applique au prix d'achat comment le prix d'achat est déterminé comment exercer votre option d'achat (par exemple, le vendeur peut vous demander pour aviser par écrit à l'avance de votre intention d'acheter) si les animaux de compagnie sont autorisés, qui est responsable de l'entretien, des cotisations des associations de propriétaires, des taxes foncières, etc. Faites des recherches sur la maison. Commandez une évaluation indépendante, obtenez une inspection immobilière, assurez-vous que les taxes foncières sont à jour et assurez-vous qu'il n'y a pas de privilège sur la propriété. Recherchez le vendeur. Vérifiez le rapport de crédit du vendeur pour rechercher des signes de problèmes financiers et obtenez un rapport de titre pour voir depuis combien de temps le vendeur est propriétaire de la propriété - plus il est propriétaire depuis longtemps et plus il y a d'équité, mieux c'est. Revérifier. Dans quelles conditions perdriez-vous votre option d'achat de la propriété? En vertu de certains contrats, vous perdez ce droit si vous êtes en retard sur un seul paiement de loyer ou si vous omettez d'informer le vendeur par écrit de votre intention d'acheter.
The Bottom Line
Un accord de location avec option d'achat permet aux acheteurs potentiels de s'installer dans une maison immédiatement, avec plusieurs années pour améliorer leurs cotes de crédit et / ou épargner pour un acompte avant d'essayer d'obtenir un prêt hypothécaire. Bien sûr, certaines conditions doivent être remplies, conformément à l'accord de location avec option d'achat. Même si un agent immobilier aide au processus, il est essentiel de consulter un avocat immobilier qualifié qui peut clarifier le contrat et vos droits avant de signer quoi que ce soit.
