Les FPI résidentiels seniors devraient-ils faire partie de votre portefeuille? Avant d'explorer une réponse à cette question, il est important de savoir exactement ce qu'est un FPI ou une fiducie de placement immobilier.
«Un FPI est une entreprise qui possède ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus», selon la National Association of Real Estate Investment Trusts, ou NAREIT. «Sur le modèle des fonds communs de placement, les FPI offrent aux investisseurs de tous types des revenus réguliers, une diversification et une appréciation du capital à long terme. Les FPI versent généralement la totalité de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. À leur tour, les actionnaires paient l'impôt sur le revenu sur ces dividendes. »(Pour en savoir plus, voir Investir dans des FPI et Comment analyser les fiducies de placement immobilier .)
Les FPI peuvent investir dans des niches très spécifiques du secteur immobilier. L'un de ces créneaux est le logement pour personnes âgées. Cela nous ramène à la question: les FPI résidentielles sont-elles un ajout intelligent à votre portefeuille?
Démographie du FPI Senior Living
On ne peut nier que beaucoup d'entre nous vieillissent. Chaque jour, quelque 10 000 baby-boomers ont 65 ans. À mesure que nombre de ces baby-boomers vieillissent, ils voudront ou devront emménager dans des logements plus adaptés à leur situation. Bon nombre de ces options relèvent de la catégorie des logements pour personnes âgées, qui vont des établissements pour personnes âgées offrant des options de vie autonome à ceux offrant des soins assistés sous de nombreuses formes.
Le besoin de tous les types d'établissements pour personnes âgées continuera de croître. Une étude réalisée par des économistes de NAREIT a fourni quelques observations intéressantes:
- Les personnes âgées emménagent dans des logements pour personnes âgées avec plus de fréquence que par le passé, et ces déménagements se produisent à un âge plus jeune que par le passé. Cela s'explique en partie par un large éventail d'options pour les personnes âgées, y compris celles où il n'y a pas de besoin immédiat de soins de vie assistée.Bien que la vie de personnes âgées soit plus courante chez les retraités plus âgés, la croissance la plus rapide se situe chez les 70- à-79 ans. Les personnes âgées plus riches ont plus d'options en termes de vie des personnes âgées.
Ces tendances démographiques et d'autres sont favorables aux FPI de logements pour personnes âgées. La question demeure: s'agit-il d'un bon investissement? Comme la plupart des options d'investissement, la réponse est que cela dépend.
Tenez compte de ces facteurs
Investir dans des FPI cotées en bourse, c'est comme investir dans n'importe quelle autre entreprise. Pour commencer, vous devez savoir qui gère l'entreprise. Quelle est la stratégie commerciale / d'investissement? Quel est le bilan de l'entreprise? En d'autres termes, vous devriez avoir plusieurs des mêmes questions que vous poseriez et recherchez avant d'investir dans Apple, IBM ou tout autre titre individuel.
Les FPI résidentes âgées sont principalement dans le secteur des FPI de soins de santé. Le pourcentage de FPI de soins de santé et plus particulièrement de résidences pour personnes âgées variera d'une FPI à l'autre.
Au-delà des questions ci-dessus, vous devez d'abord découvrir comment le FPI gagne son argent. Dans cette vaste catégorie, des FPI investissent dans des appartements et des logements destinés aux aînés, des résidences-services et des propriétés connexes, comme des immeubles médicaux.
La grande FPI de santé Ventas (VTR) a fait un pari majeur sur le logement des seniors. Les récents commentaires de Morningstar sur le FPI font écho à certaines inquiétudes concernant l'avenir du logement des seniors: «La forte croissance initialement enregistrée dans les actifs d'exploitation des logements pour seniors de Ventas a ralenti à mesure que les niveaux de nouvelle offre concurrentielle et l'incertitude augmentent. Les performances pourraient continuer à être testées si la dynamique offre / demande s'affaiblit. »
Comme de nombreuses tendances que nous observons dans le monde des affaires lorsque les entreprises détectent le potentiel de profit, elles ont tendance à se lancer dans un segment d'activité. Le logement des seniors ne fait pas exception. Bien que les données démographiques soient favorables aux installations pour personnes âgées de tous types, une offre excédentaire pourrait réduire leur rentabilité et donc la rentabilité et les flux de trésorerie des FPI investissant dans ces propriétés.
Dividendes et revenus
L'une des caractéristiques de la plupart des FPI est qu'elles dégagent des revenus de dividendes importants. Le Vanguard REIT ETF (VNQ), par exemple - un fonds indiciel répliquant l'indice MSCI US REIT - a un rendement de 3, 72% par Morningstar. Selon les données de Morningstar, certains des principaux fonds de placement immobilier dans le secteur de la santé, qui détiennent d'importants actifs immobiliers de premier rang, affichent des rendements très solides dans l'environnement actuel de taux d'intérêt bas:
- HCP, Inc. (HCP) - 7, 76% Fiducie pour les logements pour seniors (SNH) - 8, 15% Ventas (VTR) - 4, 60%
The Bottom Line
Les tendances démographiques favorisent certainement les FPI de logement pour personnes âgées et les FPI de soins de santé détenant des participations importantes dans ce secteur. Avant d'investir en eux, cependant, il est utile de considérer plusieurs points.
Premièrement, bien que le revenu de dividendes de bon nombre de ces FPI soit très tentant dans le contexte actuel de faibles taux d'intérêt lorsque les rendements sont aussi élevés pour certaines de ces FPI, vous devez vous demander s'ils sont durables et quels risques supplémentaires sont pris pour offrir ces rendements.. Deuxièmement, des taux d'intérêt plus élevés sont l'ennemi de toutes les FPI, et les investisseurs doivent se demander comment une hausse des taux d'intérêt aura une incidence sur les FPI qu'ils envisagent. Enfin, si les tendances démographiques sont favorables, il est important de rester au top de l'offre de logements seniors par rapport à la demande potentielle.
