Les impôts fonciers représentent une dépense majeure pour la plupart des propriétaires, s'élevant généralement à 1% à 3% de la valeur de la maison chaque année. Ces dépenses récurrentes ne disparaissent pas lorsque vous remboursez l'hypothèque. C'est un coût perpétuel de possession d'une maison. Certaines villes offrent ce que l'on appelle un abattement fiscal foncier ou un abattement fiscal foncier. Ces programmes peuvent permettre aux consommateurs de réaliser des économies importantes, leur permettre d'acheter plus de maison au même prix ou de se qualifier pour une hypothèque alors qu'ils ne le feraient pas autrement en mettant le paiement mensuel total d'une maison à portée de main. En prime, l'abattement d'impôt foncier peut améliorer la valeur de revente d'une maison tant que l'abattement est en vigueur., nous examinerons de plus près les programmes de réduction de l'impôt foncier, comment vous pouvez en trouver un lorsque vous effectuez des achats à domicile et s'ils présentent des inconvénients.
Pour mieux comprendre ce qui détermine le montant de votre impôt foncier, lisez Comment les impôts fonciers sont calculés.
Qu'est-ce que l'abattement de l'impôt foncier?
Certaines villes ont des programmes de réduction de l'impôt foncier qui éliminent ou réduisent considérablement les paiements d'impôts fonciers sur une maison pendant des années, voire des décennies. Le but de ces programmes est d'attirer des acheteurs dans des endroits à faible demande, tels que les quartiers du centre-ville qui sont en plein effort de revitalisation. Certaines villes offrent des abattements fiscaux dans toute la ville, tandis que d'autres ne les proposent que dans des zones désignées. Certaines villes limitent ces programmes aux propriétaires fonciers à revenu faible ou moyen, mais de nombreux programmes n'ont aucune restriction de revenu.
Vous pouvez acheter une propriété qui a déjà un abattement, ou vous pouvez acheter une propriété admissible, apporter les améliorations requises et demander vous-même l'abattement. La première option est considérablement plus facile car elle signifie que quelqu'un d'autre a enduré les maux de tête de la construction et de la bureaucratie et tout ce que vous avez à faire est d'emménager.
Voici quelques exemples de programmes réels de réduction de l'impôt foncier aux États-Unis. Il existe cependant de nombreuses autres franchises fiscales pour les propriétaires.
Ville de Cleveland
Les maisons unifamiliales nouvellement construites bénéficient d'un abattement fiscal de 100% de l'augmentation de la taxe foncière sur 15 ans. En d'autres termes, les propriétaires ne paient que l'impôt foncier sur la valeur du terrain avant qu'il ne soit amélioré avec la nouvelle construction. Les projets résidentiels doivent respecter les normes de construction écologique de Cleveland.
Ville de Saint-Louis
Une nouvelle construction sur un terrain vacant ou une réhabilitation intestinale d'un bâtiment existant est admissible à un abattement foncier d'une durée de cinq à 10 ans. Pendant cette période, le taux de la taxe foncière est gelé à la valeur de la propriété avant les améliorations.
Ville de Portland, Ore.
Les maisons unifamiliales occupées par le propriétaire dans des quartiers sélectionnés désignés comme zones de possibilités pour les acheteurs de maison sont admissibles à un abattement d'impôt foncier de 10 ans sur la valeur des améliorations de la réhabilitation ou de la nouvelle construction. Les propriétaires ne paient que la taxe sur la valeur de la propriété avant la réhabilitation ou la nouvelle construction. À Portland, Oregon, le prix de vente de la propriété doit être de 350 000 $ ou moins pour 2017. Ce montant est ajusté annuellement.
Ville de Philadelphie
Les nouvelles constructions et les logements réhabilités sont éligibles à un abattement fiscal de 10 ans. Les propriétaires fonciers à Philadelphie sont exonérés de payer des impôts sur la valeur des améliorations pendant 10 ans et ne paient que des impôts sur la valeur de la propriété avant la réhabilitation ou la nouvelle construction.
Ville de Des Moines, Iowa
Les pourcentages de réduction de l'impôt foncier varient selon le type d'amélioration et l'emplacement de la propriété. Les nouveaux ajouts et rénovations de moins de 40 000 $ partout dans la ville sont admissibles à un abattement de 115% pendant 10 ans. Les nouveaux projets de construction et de réhabilitation sont éligibles à la réduction pendant six ans partout dans la ville selon un calendrier décroissant; les propriétés dans d'autres emplacements spécifiés sont admissibles à un abattement de 10 ans.
Californie (dans tout l'État)
La Mills Act prévoit des incitations fiscales pour la restauration et la préservation des résidences historiques admissibles. Les gouvernements locaux négocient ces abattements fiscaux au cas par cas avec les propriétaires de propriétés historiques qualifiées. Les propriétaires peuvent réaliser des économies d'impôt foncier de 40% à 60% par an. Le programme Mills Act est considérablement plus complexe que les autres programmes de réduction d'impôt énumérés ici.
Fonctionnement des programmes d'abattement fiscal
Les programmes de réduction des impôts réduisent ou éliminent le montant que les propriétaires d'impôts fonciers paient sur les nouvelles constructions, la réhabilitation et / ou les améliorations majeures. Ils n'élimineront pas complètement votre facture d'impôt foncier - vous devrez toujours payer des impôts sur la valeur de la propriété avant qu'elle ne soit améliorée. Mais les économies peuvent être substantielles. Par exemple, le Portland Housing Bureau affirme que son programme de réduction des impôts pourrait permettre aux propriétaires fonciers d'économiser environ 175 $ par mois, soit environ 2 100 $ par an, pour une économie totale de 21 000 $ sur 10 ans. Sans réduction, ils pourraient dépenser environ 3 100 $ par année en impôts fonciers; avec cela, ils pourraient dépenser environ 1 000 $ par an.
Les propriétés doivent souvent rester occupées par le propriétaire pour continuer à bénéficier de l'abattement fiscal, mais si la propriété est vendue d'un propriétaire occupant à un autre, l'abattement fiscal restera avec la maison. Cependant, la période de réduction ne recommence pas lorsque la propriété change de mains. Si le vendeur a reçu sept ans de taxes foncières réduites, le nouvel acheteur recevra les trois années restantes d'un abattement de 10 ans.
Le moyen le plus simple de savoir s'il existe des programmes de réduction des impôts fonciers dans la région où vous souhaitez acheter est de faire une recherche sur Internet pour «réduction des impôts fonciers» et le nom de votre ville. Pour les grandes villes, un nom de quartier peut être un terme de recherche plus efficace qu'un nom de ville. Le nom de votre ville ou de votre quartier, plus «annonces immobilières», plus «réduction de l'impôt foncier», est une autre chaîne de recherche efficace. Les agents immobiliers bien informés seront également au courant de ces programmes.
Inconvénients potentiels de l'achat d'une propriété à réduction d'impôt
L'abattement fiscal réduit vos impôts fonciers - comment économiser tout l'argent en vivant dans une propriété neuve ou récemment rénovée pourrait-il avoir des inconvénients? Eh bien, il y a quelques choses qui pourraient mal tourner.
Un problème important est que les propriétés à abattement fiscal se trouvent parfois dans des quartiers moins souhaitables. L'abattement fiscal est une incitation à encourager les gens à se réaménager et à s'installer dans ces zones. La question de savoir si les efforts de revitalisation seront finalement couronnés de succès est un gros point d'interrogation. Si le quartier ne s'améliore pas, la valeur de votre propriété pourrait rester stable ou même diminuer, ce qui pourrait vous empêcher de vendre et vous faire perdre beaucoup d'argent.
De plus, l'abattement fiscal ne vous donne pas une certitude totale sur ce que vous dépenserez pour les impôts fonciers. Même pendant la période de réduction, votre facture fiscale pourrait changer. Puisque vous payez toujours de l'impôt sur une partie de la valeur de votre propriété, une modification du taux d'imposition ou une cotisation spéciale pourrait entraîner une augmentation de votre facture d'impôt foncier. Étant donné que vous êtes taxé sur un montant inférieur et que les impôts fonciers sont basés sur un pourcentage de ce montant, toute augmentation n'affectera probablement pas trop votre budget, mais vous devez être conscient de la possibilité d'une augmentation. Des changements dans les taux d'imposition ou la valeur des propriétés pourraient également entraîner une baisse de votre facture, ce qui ne serait pas un problème.
Enfin, la ville peut se réserver le droit de mettre fin à votre abattement fiscal si vous devenez impayé sur vos paiements d'impôts fonciers. Si vous êtes responsable des paiements, n'en manquez aucun. Si votre société de prêts hypothécaires paie vos impôts, surveillez attentivement vos relevés mensuels pour vous assurer que vos factures fiscales sont payées.
The Bottom Line
Bien que l'abattement de la taxe foncière soit une grande incitation à acheter une maison particulière, il ne devrait pas être le facteur décisif dans votre achat. Assurez-vous que vous voulez vraiment la propriété et que vous êtes satisfait de l'emplacement. Avoir quelques centaines de dollars supplémentaires par mois dans votre compte bancaire ne vous rendra pas heureux si vous détestez où vous vivez. Pour d'autres conseils sur la façon dont vous pouvez économiser sur l'impôt foncier, consultez 5 astuces pour réduire votre impôt foncier.
