Un échange de même nature (également appelé échange selon la section 1031) permet aux investisseurs immobiliers de faire la même chose en différant les gains ou les pertes en capital lorsqu'ils achètent ou vendent une propriété. Essentiellement, un échange de même nature vous permet d'échanger des immeubles de placement avec un autre investisseur et de garder le contribuable hors de l'accord jusqu'à bien plus tard, lorsque la propriété sera finalement vendue au comptant. Bien sûr, le processus n'est pas aussi simple que d'échanger quelques cartes de baseball, mais cet article vous montrera comment cela se fait.
Pourquoi vous devriez envisager un échange La possibilité de différer les obligations fiscales par le biais d'un échange 1031 (nommé pour la section 1031 de l'Internal Revenue Code) encourage les investisseurs à rééquilibrer les portefeuilles immobiliers et à utiliser à des fins plus rentables des sommes qu'ils auraient autrement payées en impôts. La capacité de rééquilibrer est particulièrement importante dans l'immobilier car, contrairement aux actions et obligations individuelles, une propriété peut constituer une part importante de la valeur d'un portefeuille.
En raison de la nature concentrée d'un investissement immobilier, il est important que les gestionnaires de portefeuille aient la flexibilité de rééquilibrer leurs portefeuilles et de faire des paris tactiques dans différents secteurs immobiliers ou régions d'investissement. Un échange 1031 encourage un tel rééquilibrage en permettant aux investisseurs de se déplacer dans et hors des expositions immobilières par l'échange d'un bien contre un autre sans avoir à payer immédiatement des impôts sur les gains en capital. En utilisant continuellement 1031 bourses lors de l'acquisition et de la cession de biens, les investisseurs peuvent reporter l'impôt sur les gains en capital jusqu'à ce qu'il soit temps de liquider tout ou partie du portefeuille, qu'il y ait un changement favorable dans la législation fiscale ou qu'ils aient accumulé suffisamment de pertes en capital pour compenser l'obligation de gain en capital. (Pour en savoir plus sur la mise en œuvre du chapitre 1031 pour vous, consultez les transactions immobilières intelligentes .)
Aperçu Afin de se qualifier pour ce traitement fiscal, les investisseurs doivent respecter certaines exigences et limitations concernant les types de propriétés qu'ils peuvent échanger, l'emplacement des propriétés et le calendrier de certains événements clés. La section suivante fournira une description détaillée des différentes exigences, mais il est important de noter d'abord qu'une résidence principale n'est pas admissible, donc malheureusement vous ne pourrez pas échanger votre condo de banlieue contre une maison de plage à Malibu. (Pour en savoir plus sur la vente d'une résidence personnelle, lisez La vente de votre maison vous laissera- t-elle sous le choc fiscal? Et est-il vrai que vous pouvez vendre votre maison sans payer d'impôt sur les gains en capital? )
La coordination des éléments nécessaires peut être une tâche assez ardue. Pour aider à faciliter les transactions et la documentation nécessaires, les investisseurs sont tenus de recourir à une chambre de compensation tierce appelée "intermédiaire qualifié (QI)", qui gère tous les fonds liés à l'achat, la vente et l'échange de propriétés. Étant donné que les fonds ne transitent pas directement par les comptes du contribuable et que le contribuable n'a jamais le contrôle des liquidités produites par la transaction, l'investisseur a effectivement injecté les gains en capital dans les biens échangés et peut reporter l'impôt sur les gains en capital jusqu'à la vente de actifs immobiliers contre espèces.
La configuration et l'exécution d'un échange 1031 et le traitement fiscal correspondant de la transaction peuvent être très complexes. La section suivante donnera une description brève et simplifiée des exigences et des étapes nécessaires pour exécuter un échange 1031.
Exigences de transaction
Propriétés éligibles L'échange fonctionne uniquement pour les immeubles de placement ou les propriétés commerciales. Un immeuble de placement est un immeuble acheté afin de louer et de tirer un revenu. Un bien d'entreprise est détenu et utilisé par une entreprise et est inscrit au bilan en tant qu'actif. Aux États-Unis, tous les biens immobiliers, qu'ils soient améliorés ou non, sont généralement de même nature. Les biens immobiliers à l'extérieur des États-Unis sont considérés comme des biens «non similaires». Le chapitre 1031 ne s'applique pas aux échanges de stocks, d'actions, d'obligations, de billets, d'autres titres ou de biens personnels de toute nature. (Pour un aperçu des différents types de propriété, consultez notre tutoriel Exploration des investissements immobiliers et investissement immobilier .)
Actifs non éligibles et démarrage Si la transaction implique des actifs non éligibles (pas comme des biens similaires) ou de l'argent, l'investisseur doit alors reconnaître le gain sur la vente et payer les impôts en conséquence. En supposant que la valeur de l'un des biens échangés soit supérieure à la valeur de l'autre, les actifs non éligibles utilisés pour égaliser la valeur entre les échanges sont appelés "boot" et sont toujours soumis à des impôts normaux sur les plus-values.
Horaire
Bien que les transactions ne soient pas nécessairement simultanées, il existe des restrictions sur certains éléments de synchronisation des transactions. Par exemple, afin de qualifier une transaction d'échange 1031, un investisseur doit identifier le bien à échanger avant la clôture et identifier le bien de remplacement dans les 45 jours suivant la clôture de la vente du premier actif. De plus, la transaction pour acquérir le bien de remplacement doit être exécutée dans les 180 jours suivant l'exécution de la vente de la première transaction. Pour la plupart des investisseurs, l'une des tâches les plus difficiles consiste à identifier les actifs de remplacement dans les 45 jours suivant la vente de l'actif restitué. Pourtant, il est important qu'ils le fassent car ces restrictions de synchronisation sont très strictes et l'IRS n'accorde pas d'extensions.
Intermédiaire qualifié En raison de la complexité de ces accords et des exigences et restrictions entourant l'échange, les investisseurs qui parrainent l'échange doivent recourir à un intermédiaire qualifié pour faciliter la transaction. L'intermédiaire qualifié, défini comme une société qui se consacre à plein temps à faciliter 1031 échanges, ne fournit pas de conseils juridiques ou fiscaux. Il ne peut pas s'agir d'une partie commerciale, comme un cabinet CPA, un avocat ou un agent immobilier qui a eu une relation avec l'assujetti dans les 24 mois précédant la première transaction immobilière. De préférence, l'AQ devrait être une entreprise tierce qui n'a auparavant fourni aucun de ces services à des participants à la transaction.
Le QI fournit divers services de facilitation et sert de pont entre les parties impliquées pour aider à structurer et à exécuter l'échange. Ses fonctions comprennent:
- Préparer toute la documentation requise et agir en tant que chambre de compensation pour garantir que toutes les parties concernées reçoivent la documentation.Veiller à ce que les fonds soient conservés dans un compte bancaire sécurisé et assuré, et que tous les décaissements soient effectués sur des comptes entiercés lorsque les transactions sont terminées. la comptabilité complète des transactions pour les dossiers des contribuables et la remise d'un formulaire 1099 aux contribuables et à l'IRS documentant les taxes requises et les impôts sur les gains en capital payés.
Les règles strictes de l'IRS concernant certaines exigences soulignent la valeur de l'intermédiaire qualifié et l'importance de choisir un intermédiaire approprié. L'un des principaux services du QI est de garder les participants à la transaction sur la bonne voie et de s'assurer qu'ils répondent aux exigences nécessaires pour que les contribuables puissent bénéficier du traitement fiscal préférentiel de leurs bénéfices immobiliers, il est donc important que les investisseurs recherchent et choisissent soigneusement l'intermédiaire de leur transaction. (Pour une lecture connexe, consultez les avantages d'utiliser un avocat immobilier .)
La section suivante couvrira les échanges multi-propriétés et les délais de base que les investisseurs doivent respecter.
Échanges de propriétés multiples Dans un échange de même nature, un investisseur n'est pas tenu de procéder à un échange de propriétés un pour un. Plusieurs propriétés peuvent être utilisées de chaque côté de l'échange tant que les règles suivantes sont respectées. Ces règles sont communément appelées règles des «trois propriétés», «95%» et «200%».
- La règle des trois propriétés - Trois propriétés peuvent être admissibles quelle que soit la valeur marchande. La règle des 95% - N'importe quel nombre de propriétés peut être admissible tant que la juste valeur marchande (JVM) des propriétés reçues à la fin de la période d'échange ne dépasse pas 95% de la JVM cumulée de toutes les propriétés de remplacement potentielles identifiées. La règle des 200% - Un nombre illimité de propriétés peuvent être échangées tant que la JVM cumulée des propriétés de remplacement ne dépasse pas 200% de la JVM combinée de toutes les propriétés échangées à la date de transfert initiale.
Bien que l'IRS soit assez flexible dans le nombre d'actifs qu'il permettra d'échanger afin de faciliter le report de l'impôt sur les gains en capital, il est très strict quant au moment d'identifier ces propriétés et de procéder à l'échange.
Plan de transaction et calendrier Bien que le plan de transaction et le calendrier d'un échange 1031 puissent devenir extrêmement complexes, certains éléments suivent un format de base et sont similaires pour la plupart des transactions.
- Dans un premier temps, un investisseur souhaitant conclure un échange de même nature identifiera le ou les biens à vendre - le "bien cédé" - puis, avec l'aide de l'intermédiaire, le vendra à un tiers. L'intermédiaire reçoit les fonds en tant que vendeur et sécurise tous les fonds en dépôt. Avec les fonds en dépôt, l'investisseur a 45 jours pour sélectionner une ou plusieurs "propriétés de remplacement" pour l'échange, qui doivent être achetées auprès d'un vendeur tiers dans les 180 jours de la première transaction L'intermédiaire agit en tant qu'acheteur, sécurise les fonds entiercés, puis transmet les fonds appropriés au vendeur ou aux vendeurs. (Pour vous aider à trouver un remplaçant, consultez les 10 principales caractéristiques d'un bien locatif rentable et trouvez la fortune dans l'immobilier commercial .) Ensuite, le QI prépare tous les documents comptables pour le contribuable qui montrent que les fonds sont passés par une chambre de compensation QI et que les comptes du contribuable / investisseur n'ont reçu aucun fonds. Le QI prépare également un formulaire 1099 indiquant tous les gains en capital générés par la création d'un «démarrage» non éligible et les taxes payées dans le cadre de la transaction et transmet le formulaire à l'IRS. Finalement, le contribuable déposera le formulaire IRS 8824 auprès de l'IRS., plus tout document similaire requis par l'État dans lequel les propriétés sont situées ou le contribuable réside. En plus de faciliter l'échange, l'intermédiaire qualifié produira également tous les documents d'échange requis par les transactions, tels que les actes immobiliers et les contrats immobiliers.
Parce que l'AQ a contrôlé les fonds provenant de la vente et de l'achat des biens échangés, et parce que l'investisseur a reçu un bien en lieu et place de la trésorerie pour la vente de l'actif cédé, les gains en capital sont différés. À l'exception de tout «démarrage», les gains en capital peuvent être différés en continu par des échanges de même nature jusqu'à ce que les actifs soient finalement vendus au comptant. À ce stade, les gains en capital accumulés seront imposés selon les méthodes fiscales en vigueur.
Conclusion Un échange de même nature n'est peut-être pas aussi facile que les échanges de cartes de baseball de votre jeunesse, mais il vous permet d'échanger vos biens d'investissement et de garder le contribuable hors de la transaction. En concluant continuellement ces échanges de même nature, les investisseurs peuvent effectuer des transferts de biens immobiliers pour augmenter ou diminuer les expositions à certains secteurs immobiliers, et en même temps, reporter les gains en capital jusqu'à ce que les propriétés soient finalement vendues au comptant. Une fois que vous comprenez les règles du jeu, c'est un excellent moyen de rééquilibrer efficacement votre portefeuille immobilier.
Pour plus de stratégies pour garder une longueur d'avance sur le fisc, lisez Conseils fiscaux pour l'investisseur individuel et Conseils fiscaux de fin d'année pour les économies d'argent .
