Table des matières
- 1. Dommages causés par l'inspection des termites
- 2. L'évaluation est trop faible
- 3. Il y a des nuages sur le titre
- 4. L'inspection de la maison montre des défauts
- 5. Une partie a froid aux yeux
- 6. Votre financement tombe à l'eau
- 7. La maison est dans une zone à haut risque
- 8. La maison n'est pas assurable
- 9. Différences entre GFE et HUD-1
- 10. Des erreurs empêchent la fermeture à temps
- The Bottom Line
Avoir votre offre d'achat de maison acceptée, c'est comme obtenir le meilleur de ce coureur pendant un marathon. Mais retenez le champagne - la propriété n'est pas encore la vôtre. Au cours de la trentaine de jours entre l'acceptation de votre offre d'achat et la remise des clés, communément appelée engagement, de nombreux obstacles doivent être surmontés. Si vous tombez sur l'un d'eux, l'achat peut échouer et vous remettre à la ligne de départ.
Tout comme un athlète qui s'entraîne pour une course, vous pouvez vous entraîner pour les étapes finales intimidantes de l'achat d'une maison. Les procédures et les règles d'entiercement varient selon les États, mais voici 10 des problèmes les plus courants rencontrés au cours de cette période et ce qui, le cas échéant, peut être fait pour les prévenir ou les atténuer.
Points clés à retenir
- Les procédures et les règles de dépôt fiduciaire varient selon les États, mais des problèmes peuvent empêcher les acheteurs de conclure la transaction pendant cette période.Les dommages causés par les ravageurs, les faibles évaluations, les revendications de titre et les défauts de l'inspection de la maison peuvent ralentir la fermeture.Il peut y avoir des cas où l'acheteur ou le vendeur peut avoir froid aux pieds ou le financement peut échouer.Les autres problèmes qui peuvent retarder la fermeture incluent les maisons dans les zones à haut risque ou l'inassurabilité.Il peut y avoir des problèmes avec l'estimation de bonne foi, ou d'autres erreurs peuvent empêcher la fermeture.
1. L'inspection des termites montre des dommages
Le prêteur fera inspecter les parasites sur la maison. Cela se fait à vos frais - généralement moins de 100 $ - pour vous assurer qu'il n'y a pas de dommages graves causés par les insectes grignoteurs comme les termites ou les fourmis charpentières. Cette inspection protège les intérêts du prêteur dans la propriété. Les propriétaires qui découvrent des problèmes de termites après avoir emménagé abandonnent souvent la propriété, laissant le prêteur tenir le sac. Certains prêteurs peuvent ne pas exiger une inspection des termites, mais il peut être dans votre intérêt d'en obtenir une de toute façon.
Si l'inspection révèle des signes d'une infestation visible, les zones problématiques devront peut-être être corrigées avant que le séquestre puisse se fermer. Si les problèmes sont trop graves et / ou que le vendeur ne paiera pas pour les résoudre, vous avez la possibilité de vous retirer si votre contrat d'achat comporte les éventualités appropriées.
2. L'évaluation est trop faible
Les évaluations sont des évaluations immobilières effectuées par une partie autorisée. Ils sont généralement effectués à des fins fiscales, dans le cadre du processus de financement d'un logement ou de vente d'une maison. Les évaluateurs utilisent diverses méthodes pour déterminer la valeur d'une propriété, comme la valeur marchande actuelle de maisons comparables.
La banque fera évaluer la maison. Encore une fois, c'est à vos frais. Cette évaluation est faite pour protéger son intérêt pour la maison. La banque veut s'assurer que la maison vaut au moins autant que vous le paierez, donc si une forclusion se produit, elle peut récupérer ses pertes. Si l'évaluation est trop basse, le vendeur devra baisser le prix de vente ou vous devrez payer en espèces la différence. Il peut être possible d'obtenir un deuxième avis plus favorable d'un évaluateur différent.
3. Il y a des nuages sur le titre
L'assurance titres vous protège, vous et le prêteur, contre toute réclamation future sur la propriété. S'il y a une sorte de privilège ou de réclamation contre la propriété, le problème devra être résolu avant que la transaction puisse se poursuivre. Le titre doit être clair pour qu'une transaction immobilière puisse se poursuivre. L'assurance de titres couvre contre des choses telles que la propriété par un tiers, la contrefaçon et la fraude, ainsi que tout privilège ou jugement contre la propriété.
Pendant le processus d'entiercement, vous devez embaucher une société de titres pour effectuer une recherche de titres et émettre une assurance titres. La recherche de titre garantit que personne d'autre - l'Internal Revenue Service (IRS), l'État ou un parent du vendeur - n'a de droit sur la propriété que vous souhaitez acheter.
4. L'inspection de la maison montre des défauts
La plupart des offres d'achat ont une contingence d'inspection de la maison écrite, donc si l'inspection de la maison révèle de graves problèmes, l'acheteur peut revenir en arrière sans pénalité. Si vous ne mettez pas cette éventualité dans votre contrat, vous risquez de perdre votre argent sérieux - généralement plusieurs milliers de dollars - si vous décidez de ne pas acheter la maison sur la base de l'inspection. N'oubliez pas que l'argent sérieux est le dépôt que vous versez pour montrer votre intérêt pour la maison et la bonne foi pour effectuer l'achat.
5. Une partie a froid aux yeux
Le contrat décrira les raisons justifiables pour lesquelles l'acheteur ou le vendeur se retirent sans pénalité, comme le fait de ne pas renoncer à une éventualité ou de ne pas respecter un délai. Cependant, si vous décidez après avoir renoncé aux éventualités que vous ne voulez pas subir avec l'achat - vous avez peut-être trouvé une autre maison que vous préférez - vous perdrez votre argent sérieux.
La raison en est que cela a des ramifications financières pour le vendeur. L'argent sérieux aide à compenser le vendeur pour le temps que la maison a été hors du marché, ce qui retardera le temps qu'il lui faudra finalement pour vendre. À l'inverse, si le vendeur décide de se retirer en raison d'un changement d'avis ou parce qu'une meilleure offre a été faite, vous aurez le droit légal de percevoir des dommages-intérêts auprès du vendeur.
6. Votre financement tombe à l'eau
Les acheteurs avertis ne font pas d'offres sur les maisons sans pré-approbation, ce qui signifie obtenir un engagement de prêt écrit d'une banque disant qu'elle vous fournira une hypothèque d'un certain montant. Et, à leur tour, les vendeurs avertis n'acceptent pas les offres des acheteurs qui ne sont pas pré-approuvés. Cependant, il y a des choses qui peuvent empêcher la fermeture du prêt, comme si vous avez menti sur la demande, les taux d'intérêt augmentent fortement, votre situation professionnelle change ou votre pointage de crédit baisse. Demandez à votre prêteur comment éviter de tels problèmes. Et si vous êtes un vendeur, n'oubliez pas que pré-qualifié n'est pas la même chose que pré-approuvé.
Les pré-approbations sont des évaluations préliminaires par les prêteurs qui déterminent si les emprunteurs peuvent recevoir une offre de pré-approbation.
7. La maison est dans une zone à haut risque
Vous recevrez un document décrivant les risques naturels qui peuvent affecter la maison - inondations, tremblements de terre, risques sismiques, incendies - pendant l'entiercement dans les États qui nécessitent un rapport de divulgation des risques naturels. Le prêteur peut vous obliger à souscrire une assurance contre les risques au-delà de l'assurance de votre propriétaire si la maison est dans une zone à haut risque. Ce type d'assurance peut être très coûteux. C'est également un coût que vous devrez payer chaque mois jusqu'à ce que l'hypothèque soit remboursée ou jusqu'à ce que vous vendiez la maison.
Pour éviter des surprises désagréables pendant l'entiercement, demandez à votre agent, à de nouveaux voisins potentiels ou au service d'urbanisme quels risques naturels existent dans la zone souhaitée, quel type d'assurance supplémentaire vous devrez peut-être souscrire et combien cela peut coûter avant de vous inscrire. une offre sur une maison.
8. La maison n'est pas assurable
Si un ancien propriétaire a fait une réclamation d'assurance majeure sur la maison, comme des dégâts d'eau ou des moisissures, cela apparaîtra dans les dossiers d'assurance, et les entreprises peuvent refuser la couverture parce que la maison peut être trop risquée. Si une maison n'est pas assurable, vous ne pourrez l'acheter que si vous êtes un acheteur comptant, car les prêteurs vous demandent de maintenir l'assurance du propriétaire jusqu'à ce que l'hypothèque soit remboursée. Bien sûr, même si vous êtes un acheteur au comptant, ce n'est probablement pas une bonne idée d'acheter une maison qui n'est pas assurable.
9. Différences entre l'estimation de bonne foi et HUD-1
Lorsque vous obtenez l'approbation préalable de votre prêt - et encore une fois lorsque vous faites une offre sur une propriété spécifique - votre prêteur doit vous fournir une estimation de bonne foi détaillant les frais de clôture associés à l'obtention de financement pour la maison. L'estimation de bonne foi est essentiellement un brouillon des informations sur le formulaire HUD-1 que vous recevez au moins 24 heures avant la fermeture. Comme son nom l'indique, l'estimation de bonne foi devrait être une approximation étroite de ce que vous finissez par payer, idéalement dans les 10%. Gardez à l'esprit que certains prêteurs sans scrupules essaieront de recruter des clients dont les estimations sont irréalistes.
Si cela se produit et que le prêteur ne peut pas rembourser les frais excessifs, votre meilleure option peut être de demander au vendeur de prolonger la date de clôture et d'essayer d'obtenir un autre financement. Cela vous permettra d'acheter la propriété sans vous faire arnaquer.
10. Des erreurs empêchent la fermeture à temps
De nombreuses parties différentes participent à la fermeture du séquestre. Si l'un d'entre eux fait une erreur, votre clôture peut être retardée. Selon les conditions énoncées dans votre contrat d'achat et à qui le retard est imputable, si vous ne fermez pas à temps, vous devrez peut-être payer au vendeur une pénalité pour chaque jour de clôture.
Le vendeur pourrait également refuser de prolonger la date de clôture, et l'ensemble de l'accord pourrait échouer. Dans le meilleur des cas, le vendeur pourrait simplement accepter de prolonger la date de clôture sans pénalité. Après tout, si la transaction n'est pas conclue, le vendeur devra également recommencer.
The Bottom Line
Le transfert de propriété d'une maison est stressant pour toutes les parties. Beaucoup de choses doivent se produire dans un court laps de temps, et il peut y avoir des ramifications majeures si quelque chose tombe. Le processus peut être particulièrement stressant pour les acheteurs, qui doivent passer par un processus complexe, parfois inconnu, et prendre une multitude de décisions importantes concernant ce qui est probablement l'achat le plus cher de leur vie. Si vous prenez le temps de vous familiariser avec le processus d'entiercement et ses pièges potentiels bien à l'avance, vous serez prêt émotionnellement, intellectuellement et financièrement à terminer la course et à conclure l'affaire.
