Hypothèque de 30 ans contre 15 ans: un aperçu
Une variété ahurissante de prêts hypothécaires peut être disponible, mais pour la plupart des acheteurs de maison, en pratique, il n'y en a qu'un. L'hypothèque à taux fixe de 30 ans est pratiquement un archétype américain, la tarte aux pommes des instruments financiers. C'est le chemin que des générations d'Américains ont emprunté pour devenir propriétaire d'une première maison.
Selon Freddie Mac en 2017, 90% des acheteurs de maison ont choisi l'hypothèque à taux fixe de 30 ans. Mais bon nombre de ces acheteurs auraient pu être mieux servis s'ils avaient opté pour une hypothèque à taux fixe de 15 ans.
Les prêts sont structurellement similaires - la principale différence est la durée. Un prêt à court terme signifie un paiement mensuel plus élevé, ce qui rend l'hypothèque de 15 ans moins abordable. Mais la durée plus courte rend le prêt moins cher sur plusieurs fronts. En fait, sur toute la durée d'un prêt, une hypothèque de 30 ans coûtera plus du double de l'option de 15 ans.
Comment le terme hypothécaire affecte le coût
Une hypothèque est simplement un type particulier de prêt à terme, garanti par un bien immobilier. Pour un prêt à terme, l'emprunteur paie des intérêts calculés sur une base annuelle sur le solde impayé du prêt. Le taux d'intérêt et le paiement mensuel sont tous deux fixes.
Parce que le paiement mensuel est fixe, la portion qui va payer des intérêts et la portion qui va payer le capital changent avec le temps. Au début, parce que le solde du prêt est si élevé, la majeure partie du paiement est constituée d'intérêts. Mais à mesure que le solde diminue, la part des intérêts du paiement diminue et la part allant au principal augmente.
Hypothèque de 30 ans
Dans le cas d'un prêt de 30 ans, bien sûr, cet équilibre diminue beaucoup plus lentement — en fait, l'emprunteur loue le même montant d'argent plus de deux fois plus longtemps. (Il est plus de deux fois plus long que deux fois plus long car, pour une hypothèque de 30 ans, le solde du capital ne diminue pas aussi rapidement que pour un prêt de 15 ans.) Plus le taux d'intérêt est élevé, plus écart entre les deux hypothèques. Lorsque le taux d'intérêt est de 4%, par exemple, l'emprunteur paie en fait près de 2, 2 fois plus d'intérêts pour emprunter le même montant de capital sur 30 ans par rapport à un prêt de 15 ans.
Le principal avantage d'une hypothèque de 30 ans est le paiement mensuel relativement bas. Et même si l'abordabilité n'est pas un problème, il existe d'autres avantages:
- Le paiement inférieur peut permettre à un emprunteur d'acheter plus de maison qu'il ne pourrait se permettre avec un prêt de 15 ans, car le même paiement mensuel permettrait à l'emprunteur de contracter un prêt plus important sur 30 ans. accumuler des économies.Le paiement inférieur libère des fonds pour d'autres objectifs.
Hypothèque de 15 ans
Parce que les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans, et parce qu'il coûte moins cher aux banques de faire des prêts à plus court terme que les prêts à plus long terme, une hypothèque de 30 ans s'accompagne généralement d'un taux d'intérêt plus élevé. Les consommateurs paient moins cher sur une hypothèque de 15 ans - entre un quart de pour cent et un pour cent (ou point) de moins, et au fil des décennies, cela peut vraiment s'accumuler.
Les agences soutenues par le gouvernement qui soutiennent la plupart des hypothèques, comme Fannie Mae et Freddie Mac, imposent des frais supplémentaires, appelés ajustements de prix au niveau des prêts, qui rendent les hypothèques de 30 ans plus chères. Ces frais s'appliquent généralement aux emprunteurs ayant des cotes de crédit plus faibles, des acomptes moins élevés, ou les deux. La Federal Housing Administration facture également des primes d'assurance hypothécaire plus élevées aux emprunteurs de 30 ans.
«Certains des ajustements de prix au niveau du prêt qui existent sur une période de 30 ans n'existent pas sur une période de 15 ans», explique James Morin, vice-président directeur des prêts aux particuliers chez Norcom Mortgage à Avon, CT. Selon Morin, la plupart des gens inscrivent ces coûts dans leur hypothèque dans le cadre d'un taux plus élevé, plutôt que de les payer en entier.
Imaginez donc un prêt de 300 000 $, disponible à 4% pendant 30 ans ou à 3, 25% pendant 15 ans. L'effet combiné de l'amortissement plus rapide et du taux d'intérêt plus bas signifie que l'emprunt de l'argent pour seulement 15 ans coûterait 79 441 $, contre 215 609 $ sur 30 ans, soit près des deux tiers de moins.
Bien sûr, il y a un hic. Le prix pour économiser autant d'argent à long terme est une dépense mensuelle beaucoup plus élevée; le paiement du prêt hypothétique de 15 ans est de 2 108 $, soit 676 $ (ou environ 38%) de plus que le paiement mensuel du prêt de 30 ans (1 432 $).
Si un investisseur peut se permettre le paiement le plus élevé, il est dans son intérêt d'aller avec le prêt le plus court, surtout s'il approche de la retraite alors qu'il dépendra d'un revenu fixe.
Pour certains experts, le fait de pouvoir se permettre le paiement plus élevé comprend le fait d'avoir un fonds pour les jours de pluie caché. Selon Bob Walters, directeur des opérations et président de Quicken Loans, votre épargne liquide devrait représenter au moins un an de revenus. Ce que les planificateurs financiers aiment à propos de l'hypothèque à 15 ans, c'est qu'il s'agit en fait d'une «épargne forcée» sous forme de capitaux propres dans un actif qui s'apprécie normalement (bien que, comme les actions, les maisons augmentent et diminuent en valeur).
Parce que les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans, et parce qu'il coûte moins cher aux banques de faire des prêts à plus court terme que les prêts à plus long terme, une hypothèque de 30 ans s'accompagne généralement d'un taux d'intérêt plus élevé.
Autres utilisations de l'argent
Il y a des cas où un emprunteur peut être incité à investir cet argent ailleurs, comme dans un compte 529 pour les frais de scolarité au collège ou dans un plan 401 (k) à imposition différée, surtout si l'employeur correspond aux contributions de l'emprunteur. Et avec des taux hypothécaires si bas, un investisseur avisé et discipliné pourrait opter pour le prêt à 30 ans et placer la différence entre les versements à 15 ans et à 30 ans dans des titres à haut rendement.
En utilisant l'exemple précédent, si un paiement mensuel de prêt de 15 ans était de 2 108 $ et que le paiement mensuel de prêt de 30 ans était de 1 432 $, un emprunteur pourrait investir cette différence de 676 $ ailleurs. Le calcul du montant de l'enveloppe est le montant (ou si) le rendement de l'investissement extérieur, moins l'impôt sur les gains en capital dû, dépasse le taux d'intérêt sur l'hypothèque après avoir tenu compte de la déduction des intérêts hypothécaires. Pour quelqu'un dans la tranche d'imposition de 25%, la déduction peut réduire le taux d'intérêt hypothécaire effectif de, par exemple, de 4% à 3%.
D'une manière générale, l'emprunteur sort en tête si le rendement de l'investissement après impôts est supérieur au coût de l'hypothèque moins la déduction des intérêts.
Ce gambit, cependant, exige une propension au risque, selon Shashin Shah, un planificateur financier certifié à Dallas, TX, car l'emprunteur devra investir dans des actions volatiles. «Actuellement, il n'y a pas de placements à revenu fixe qui donneraient un rendement suffisamment élevé pour que cela fonctionne», explique Shah. Il faut également que la discipline investisse systématiquement l'équivalent de ces écarts mensuels et le temps de se concentrer sur les investissements, ce qui, ajoute-t-il, fait défaut à la plupart des gens.
Une option du meilleur des deux mondes
De toute évidence, la plupart des emprunteurs n'ont pas - ou du moins pensent qu'ils manquent - les moyens d'effectuer les paiements les plus élevés requis par une hypothèque de 15 ans. Mais il existe une solution simple pour capter une grande partie des économies de l'hypothèque la plus courte: effectuez simplement les paiements les plus importants d'un échéancier de 15 ans sur votre hypothèque de 30 ans, en supposant que l'hypothèque n'a pas de pénalité pour remboursement anticipé.
Un emprunteur a le droit de diriger les paiements supplémentaires vers le capital, et si les paiements sont cohérents, l'hypothèque sera remboursée dans 15 ans. Si les temps deviennent serrés, l'emprunteur peut toujours revenir aux paiements normaux et inférieurs du calendrier de 30 ans.
Points clés à retenir
- De nombreux acheteurs pourraient être mieux servis en optant pour une hypothèque à taux fixe de 15 ans par rapport à une hypothèque de 30 ans. Les consommateurs paient moins pour une hypothèque de 15 ans, allant d'un quart de pour cent à un pour cent (ou point) de moins Pour certains experts, pouvoir se permettre le paiement plus élevé d'une hypothèque de 15 ans comprend le fait d'avoir un fonds pour les jours de pluie caché.
