Vous avez deux choix de base lorsque vous refinancez votre hypothèque pour économiser ou obtenir de l'argent. Premièrement, si vous refinancez simplement votre prêt existant pour obtenir un taux d'intérêt inférieur ou modifier les conditions, il s'agit d'un refinancement à taux et à terme. Ou, deuxièmement, vous voudrez peut-être extraire une partie de la valeur nette de votre maison - peut-être pour faire une rénovation, rembourser des dettes ou aider à payer les frais de scolarité - avec un prêt en espèces. Voici comment ces deux options de refinancement peuvent affecter votre situation financière.
Les bases du refinancement hypothécaire
Considérez le refinancement comme le remplacement d'une hypothèque existante par une autre ou la consolidation d'une paire d'hypothèques en un seul prêt. Avec l'ancien (hypothèque) et avec le nouveau, comme on dit. Après le refinancement, l'ancien ou les anciens prêts sont remboursés et un nouveau le remplace.
Points clés à retenir
- Les options de base lors du refinancement d'une hypothèque sont le cash-out ou le refinancement à taux et à terme. Vous pouvez extraire une partie des capitaux propres de votre maison avec un refi de cash-out. Dans un refinancement à taux et à terme, l'emprunteur échange le courant un prêt avec de meilleures conditions.Les prêts cash-out s'accompagnent généralement de frais supplémentaires, de points ou d'un taux d'intérêt plus élevé, car ils comportent un risque plus élevé pour le prêteur.Il peut être possible d'extraire de l'argent de votre refinancement sans encourir de frais supplémentaires. d'un prêt cash-out en profitant du chevauchement des fonds à la fin d'un prêt et au début d'un autre.
Il existe de nombreuses raisons d'envisager un refinancement. Économiser de l'argent est évident. En août 2008, l'hypothèque fixe moyenne à 30 ans avait un taux d'intérêt de 6, 48%. Après la crise financière, les taux du même type d'hypothèque ont régulièrement baissé. En décembre 2012, le taux hypothécaire fixe à 30 ans avait été réduit de près de moitié, passant de quatre ans à 3, 35%. Le taux annuel moyen pour 2017 a légèrement augmenté à 3, 99%. En 2018, il était passé à 4, 54%, selon Freddie Mac. Mais même ces taux plus élevés pourraient être inférieurs à ceux que vous pourriez avoir sur les prêts hypothécaires plus anciens.
En mars 2019, les taux hypothécaires ont chuté à 4, 27%, un creux de 60 semaines. Au cours de la semaine se terminant le 29 mars 2019, les demandes de prêts hypothécaires ont augmenté de 18, 6%, selon la Mortgage Bankers Association. Le niveau de refinancement a augmenté de 39% pour atteindre 47, 4% du nombre total de demandes, ce qui était le niveau le plus élevé depuis novembre 2016. (La plus grande vague récente de refinancements hypothécaires a frappé de 2011 à 2013 et de 2015 à 2016, lorsque les taux d'intérêt étaient près de creux records). l'indice de refinancement a chuté à 44, 1% du nombre total de demandes la semaine suivante, les faibles coûts d'emprunt et un marché du travail solide continuent de stimuler les demandes.
Historiquement, les taux sont encore relativement bas et c'est une raison importante pour les propriétaires de maisons avec des prêts hypothécaires à intérêt plus élevé (ou ceux dont la valeur nette du logement a augmenté, ou qui ont des cotes de crédit bien meilleures que lorsqu'ils ont initialement financé leur maison) pour envisager le refinancement maintenant.
Lorsque les taux augmentent, le refinancement peut offrir la possibilité de convertir une hypothèque à taux variable en une hypothèque à taux fixe, afin de bloquer les paiements à taux d'intérêt inférieur avant que les taux n'augmentent encore plus. Cependant, il est souvent difficile de prévoir la direction future des taux d'intérêt, même pour les économistes les plus aguerris.
Cash-Out vs Refi taux et terme
Il existe deux prêts de refinancement de base. Le refinancement à taux et à terme est le plus simple et le plus simple. Aucun argent réel ne change de mains dans ce cas, en dehors des frais associés au prêt. La taille de l'hypothèque reste la même; vous échangez simplement vos conditions hypothécaires actuelles contre des conditions plus récentes (sans doute meilleures).
En revanche, dans un refinancement cash-out, la nouvelle hypothèque est plus grande que l'ancienne. En plus des nouvelles conditions de prêt, vous disposez également d'avances de fonds, ce qui vous permet de retirer des capitaux propres de votre maison sous forme d'argent.
Vous pouvez vous qualifier pour un refinancement à taux et à terme avec un ratio prêt / valeur plus élevé (le montant du prêt divisé par la valeur estimative de la propriété). En d'autres termes, il est plus facile d'obtenir le prêt, même si votre risque de crédit est plus faible, car vous empruntez un pourcentage élevé de la valeur de la maison.
Réfléchissez bien avant d'obtenir un prêt de retrait afin d'investir, car il est peu logique de placer vos fonds dans un CD qui rapporte 2, 5% lorsque votre intérêt hypothécaire est de 5% ou 6%.
Les prêts cash-out sont assortis de conditions plus strictes. Si vous voulez récupérer une partie de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison sous forme d'espèces, cela vous coûtera probablement - combien dépend de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison et de votre pointage de crédit.
Si, par exemple, le score FICO d'un emprunteur est de 700, que le ratio prêt / valeur est de 76% et que le prêt est considéré comme un retrait, le prêteur peut ajouter 0, 750 point au coût initial du prêt. Si le montant du prêt était de 200 000 $, par exemple, le prêteur ajouterait 1 500 $ au coût. (Chaque prêteur est différent.) Alternativement, l'emprunteur pourrait payer un taux d'intérêt plus élevé - 0, 125% à 0, 250% de plus, selon les conditions du marché.
Pourquoi les termes plus sévères? Parce que les prêts au comptant comportent un risque plus élevé pour le prêteur, selon Casey Fleming, conseiller hypothécaire, C2 Financial Corporation et auteur du Guide des prêts: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible . Selon Fleming,
«Statistiquement, un emprunteur est beaucoup plus susceptible de quitter une maison s'il a des problèmes s'il en a déjà retiré des capitaux propres. C'est particulièrement vrai s'il a retiré plus qu'il n'avait initialement investi dans l'acompte. Par conséquent, tout prêt qui est considéré comme un retrait est proposé à un prix plus élevé pour refléter ce risque, jusqu'à ce qu'il y ait tellement de fonds propres que l'emprunteur ne risque plus de repartir. »
Mais un pointage de crédit plus élevé et un ratio prêt / valeur plus faible peuvent modifier considérablement les chiffres en votre faveur. Un emprunteur ayant une cote de crédit de 750 et un ratio prêt / valeur inférieur à 60%, par exemple, ne se verra facturer aucun coût supplémentaire pour un prêt à remboursement; les prêteurs croient qu'il ou elle n'est pas plus susceptible de faire défaut sur le prêt que s'il effectuait une refi à taux et à terme.
Votre prêt peut être un remboursement, même si vous ne recevez pas d'argent. Si vous remboursez des cartes de crédit, des prêts automobiles ou toute autre chose qui ne faisait pas partie à l'origine de votre prêt hypothécaire, le prêteur considère probablement qu'il s'agit d'un prêt de retrait. Si vous consolidez deux hypothèques en une seule - et l'une était à l'origine un prêt de retrait - le nouveau prêt consolidé sera également classé comme un retrait.
Une raison de plus de réfléchir à deux fois sur les retraits: effectuer un refinancement de retrait peut affecter négativement votre score FICO.
83%
Le nombre de refinancements hypothécaires qui étaient des prêts décaissés au quatrième trimestre de 2018.
De plus en plus d'Américains optent pour le refinancement par retrait
Bien que de nombreux experts en finances personnelles déconseillent de dépouiller votre maison de ses capitaux propres dans un refinancement de retrait, des données récentes montrent que de nombreux Américains choisissent ce type de prêt. Les statistiques trimestrielles de refinancement de Freddie Mac ont montré qu'au quatrième trimestre 2018 (publié en mars 2019), les emprunteurs décaissés représentaient 83% de tous les prêts de refinancement, le plus élevé depuis le troisième trimestre 2007.
Bon nombre de ces refinancements ne visaient pas une réduction de taux. Les utilisations les plus courantes des fonds étaient l'amélioration de l'habitat ou le paiement de factures et de dettes. Les autres raisons invoquées pour l'encaissement comprennent le paiement des frais de scolarité, les achats d'automobiles et les investissements commerciaux.
Une faille intéressante pour le refinancement hypothécaire
Avec l'aide de votre courtier hypothécaire, vous pourrez peut-être générer un peu d'argent de votre refinancement sans qu'il soit considéré comme un prêt de retrait (et générer les frais supplémentaires qui l'accompagnent). Fondamentalement, cela fonctionne en profitant du chevauchement des fonds à la fin d'un prêt et au début d'un autre. C'est un processus compliqué qui affectera tous les comptes séquestres, alors portez une attention particulière à la façon dont Fleming le décrit:
«Vous êtes autorisé à financer les frais de clôture dans un refi taux / terme. La plupart des prêteurs autorisent ces frais de clôture à inclure les frais payés d'avance, tels que les intérêts payés d'avance, les intérêts courus impayés sur votre hypothèque actuelle, l'argent nécessaire pour préfinancer votre compte séquestre, et même les impôts fonciers et les assurances si vous le décidez à temps.
«Lorsque vous refinancez, vous payez les intérêts courus sur votre hypothèque existante jusqu'au jour de son remboursement. Vous payez à l'avance vos intérêts sur votre nouveau prêt à partir du jour de votre financement jusqu'au premier du mois suivant, puis vous n'effectuez aucun paiement le mois suivant. Par conséquent, vous avez financé un mois d'intérêt sur votre prêt hypothécaire dans le cadre du nouveau prêt.
«Si vous avez un compte de mise en fourrière (ou d'entiercement) pour payer l'assurance et les impôts avec votre hypothèque existante, votre prêteur actuel détient une partie de votre argent - au moins quelques mois d'impôts et d'assurance chacun. Lorsque vous refinancez, votre nouveau prêteur aura besoin d'argent lorsque vos factures d'impôts et d'assurance arriveront à échéance, il vous demandera donc un peu d'argent à l'avance. Vous pouvez généralement financer cela.
«Ensuite, après la clôture de votre prêt, votre ancien prêteur - qui détient une partie de votre argent - vous envoie un chèque égal au solde de votre compte séquestre lorsque vous avez remboursé ce prêt. En espèces!
«De plus, comme certains des frais changent un peu jusqu'au financement, la plupart des prêteurs accordent un petit coussin - jusqu'à 2 000 $ de remise en argent entiercé sans que le prêt soit considéré comme un retrait.
«Ce que tout cela signifie, c'est que vous pouvez financer des« coûts »qui ne sont pas vraiment le coût d'origine du prêt, mais qui représentent plutôt le coût du prêt. Sur un prêt à taux / terme de 200 000 $, il serait très possible de générer environ 4 000 $ en espèces — dans les bonnes circonstances, si elle était structurée avec soin — sans payer de pénalité de retrait. ”
The Bottom Line
Votre responsabilité en tant qu'emprunteur est d'avoir suffisamment de connaissances pour discuter des options avec votre prêteur. Pour la plupart des gens, éviter le coût supplémentaire d'un prêt de retrait est la meilleure solution financière. Si vous avez une raison particulière de retirer de l'argent de votre maison, un prêt en espèces peut être utile, mais n'oubliez pas que le montant supplémentaire que vous paierez en intérêts pendant la durée du prêt peut en faire une mauvaise idée.
