L'immobilier peut être une protection contre la volatilité du marché lorsque les actions dégringolent, et il existe de nombreux avantages associés à la propriété d'un immeuble de placement. Devenir propriétaire est un moyen intelligent de générer un flux de revenu passif stable, mais il faut un certain montant d'argent pour commencer. Lorsque vous n'avez pas d'énormes fonds, contracter un prêt peut être le seul moyen de conclure la transaction. (Pour en savoir plus, consultez le didacticiel: Explorer les investissements immobiliers.)
Le financement des immeubles de placement peut prendre plusieurs formes et il existe des critères spécifiques que les emprunteurs doivent pouvoir respecter. Choisir le mauvais type de prêt peut avoir un impact sur le succès de votre investissement, il est donc essentiel de comprendre le fonctionnement des différentes alternatives avant d'approcher un prêteur.
Option 1: prêts bancaires conventionnels
Avec un prêt conventionnel, votre pointage de crédit personnel et vos antécédents de crédit déterminent votre capacité à obtenir l'approbation et le type de taux d'intérêt applicable à l'hypothèque. Les prêteurs examinent également le revenu et les actifs et les emprunteurs doivent être en mesure de payer leur hypothèque existante s'ils en ont un et les versements mensuels sur un immeuble de placement. Les revenus de location futurs ne sont pas pris en compte dans les calculs de la dette au revenu, et la plupart des prêteurs s'attendent à ce que les emprunteurs disposent d'au moins six mois de liquidités pour couvrir les deux obligations hypothécaires. (Pour plus de conseils sur le financement, lisez: Acheter votre premier immeuble de placement? Les 10 meilleurs conseils .)
Option 2: prêts fixes et inversables
Bien qu'être propriétaire ait ses avantages, il comporte également certains maux de tête. Pour certains investisseurs, le retournement est l'alternative la plus attrayante car il leur permet de recevoir leurs bénéfices sous forme de somme forfaitaire lorsque la maison est vendue plutôt que d'attendre un chèque de loyer chaque mois. Dans ce scénario, un prêt fixe et inversé serait plus approprié.
Un prêt fixe et inversé est un type de prêt à court terme qui permet à l'emprunteur de terminer ses rénovations afin que la maison puisse être remise sur le marché le plus rapidement possible. Les prêts fixes et inversés sont essentiellement des prêts en espèces, ce qui signifie que le prêt est garanti par la propriété. Les prêteurs d'argent dur se spécialisent dans ce type de prêts, mais certaines plateformes de financement participatif immobilier les proposent également.
L'avantage d'utiliser un prêt en argent dur pour financer un projet immobilier est qu'il peut être plus facile de se qualifier par rapport à un prêt conventionnel. Bien que les prêteurs considèrent toujours des éléments comme le crédit et le revenu, l'accent est mis principalement sur la rentabilité de la propriété. La valeur après réparation estimée (ARV) de la maison est utilisée pour évaluer si vous serez en mesure de rembourser le prêt. Il est également possible d'obtenir un financement de prêt en quelques jours plutôt que d'attendre des semaines ou des mois pour une clôture hypothécaire conventionnelle. (Pour en savoir plus sur la façon de garder un flip sur la bonne voie, voir: 5 erreurs qui font que House flipping a flop .)
Le plus gros inconvénient de l'utilisation d'un prêt fixe et inversé est qu'il ne sera pas bon marché. Les taux d'intérêt pour ce type de prêt peuvent aller jusqu'à 18%, selon le prêteur, et votre délai de remboursement peut être court. Il n'est pas rare que les prêts en argent dur aient des durées inférieures à un an. Les frais d'origination et les frais de clôture peuvent également être plus élevés par rapport au financement conventionnel, qui pourrait réduire les rendements.
Option n ° 3: exploiter la valeur nette
Faire appel à votre patrimoine immobilier, soit par le biais d'un prêt sur valeur domiciliaire, d'un HELOC ou d'un refinancement en espèces, est une troisième façon de garantir un immeuble de placement pour une location à long terme ou de financer un flip. Dans la plupart des cas, il est possible d'emprunter jusqu'à 80% de la valeur nette de la maison à utiliser pour l'achat d'une résidence secondaire.
L'utilisation des fonds propres pour financer un investissement immobilier a ses avantages et ses inconvénients, selon le type de prêt que vous choisissez. Avec un HELOC, par exemple, vous pouvez emprunter sur les fonds propres de la même manière qu'avec une carte de crédit, et les paiements mensuels sont souvent uniquement liés aux intérêts. Le taux est généralement variable, ce qui signifie qu'il peut augmenter si le taux préférentiel change.
Un refinancement à décaissement serait assorti d'un taux fixe, mais il pourrait prolonger la durée de vie de votre hypothèque actuelle. Une durée de prêt plus longue pourrait signifier payer plus d'intérêts pour la résidence principale. Cela devrait être mis en balance avec les rendements attendus d'un immeuble de placement. (Pour en savoir plus sur la pertinence d'un refinancement, voir: 9 choses à savoir avant de refinancer votre hypothèque .)
The Bottom Line
Investir dans un immeuble locatif ou s'attaquer à un projet de rénovation de maisons sont des entreprises risquées, mais elles offrent le potentiel d'un gros gain. Trouver l'argent pour profiter d'une opportunité d'investissement ne doit pas être un obstacle si vous savez où chercher. Lorsque vous comparez différentes options d'emprunt, gardez à l'esprit quels sont les coûts à court et à long terme et comment cela peut affecter le résultat net de l'investissement.
