Table des matières
- Considérations avant d'acheter
- Le processus d'achat
- Conditions spéciales pour les débutants
- Toutes nos félicitations. Maintenant quoi?
- The Bottom Line
Que vous l'ayez déjà fait ou non, le défi d'acheter une maison peut sembler si intimidant qu'il est tentant de choisir la première place qui se situe dans votre fourchette de prix ou de continuer à louer. Pour vous aider à démystifier le processus et à tirer le meilleur parti de l'achat, examinons ce que vous devez considérer avant d'acheter, ce que vous pouvez attendre du processus d'achat lui-même et quelques conseils pratiques pour vous faciliter la vie après votre emménagement..
Points clés à retenir
- Avant de commencer à chercher une maison, demandez-vous quel type de résidence correspond le mieux à vos besoins et à vos désirs, combien de maison vous pouvez réellement vous permettre, combien de financement vous pouvez obtenir et qui vous aidera dans votre recherche. un endroit, obtenir du financement, faire une offre, obtenir une inspection de la maison et conclure la transaction. En tant que nouveau propriétaire, vous devez entretenir la résidence, mais aussi continuer à économiser de l'argent - ne comptez pas sur la vente d'une maison pour financer votre la retraite, quel que soit le marché du logement.
Utilisez ces informations - et le reste du matériel de notre guide complet d'achat d'une maison - pour parcourir le processus complexe de démarrage, de budgétisation d'une maison, de recherche d'une maison, de vérification, d'apprentissage des concepts clés de l'achat. et obtenir une hypothèque.
Considérations avant d'acheter
La première chose dont vous aurez besoin pour déterminer est quels sont vos objectifs à long terme, puis comment l'accession à la propriété s'inscrit dans ces plans. Certaines personnes cherchent simplement à transformer tous ces paiements de loyer «gaspillés» en paiements hypothécaires qui conduisent en fait à posséder quelque chose de tangible - l'équité, bébé! D'autres voient l'accession à la propriété comme un signe de leur indépendance et aiment l'idée d'être leur propre propriétaire. Ensuite, il y a la question de penser à acheter une maison comme investissement. Affiner vos objectifs globaux d'accession à la propriété vous indiquera la bonne direction. Voici cinq questions à vous poser:
Quel type de maison correspond le mieux à vos besoins?
Vous avez plusieurs options lors de l'achat d'une propriété résidentielle: une maison unifamiliale traditionnelle, une maison de ville, un condominium, une coopérative ou un immeuble multifamilial de deux à quatre unités. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, selon vos objectifs d'accession à la propriété, vous devez donc décider quel type de propriété vous aidera à atteindre ces objectifs. Vous pouvez également économiser sur le prix d'achat dans n'importe quelle catégorie en choisissant une tige de fixateur, bien que le temps, l'équité en sueur et l'argent nécessaires pour transformer une tige de fixateur dans la maison de vos rêves soient bien plus que ce que vous aviez prévu.
Quelles caractéristiques spécifiques aura votre maison idéale?
Bien qu'il soit bon de conserver une certaine flexibilité dans cette liste, vous effectuez peut-être le plus gros achat de votre vie, et vous méritez que cet achat corresponde le plus possible à vos besoins et à vos désirs. Votre liste doit inclure les désirs de base, comme le quartier et la taille, jusqu'aux plus petits détails comme l'aménagement de la salle de bain et une cuisine équipée d'appareils de confiance.
À combien d'hypothèque êtes-vous admissible?
Avant de commencer à magasiner, il est important de se faire une idée du montant qu'un prêteur sera prêt à vous donner pour acheter votre première maison. Vous pensez peut-être que vous pouvez vous permettre une place de 300000 $, mais les prêteurs peuvent penser que vous n'êtes bon que pour 200000 $ en fonction de facteurs tels que le montant de vos autres dettes, votre revenu mensuel et la durée de votre emploi actuel.
Assurez-vous d'obtenir une approbation préalable pour un prêt avant de placer une offre sur une maison: dans de nombreux cas, les vendeurs n'acceptent même pas une offre qui n'est pas accompagnée d'une pré-approbation hypothécaire. (De plus, de nombreux agents immobiliers ne passeront pas de temps avec des clients qui n'ont pas précisé combien ils peuvent se permettre de dépenser.) Pour ce faire, vous devez essentiellement demander un prêt hypothécaire et remplir les documents nécessaires. Il est avantageux de rechercher un prêteur et de comparer les taux d'intérêt et les frais à l'aide d'un outil comme une calculatrice hypothécaire ou Google.
Combien de maison pouvez-vous réellement vous permettre?
D'un autre côté, parfois, une banque vous accordera un prêt pour plus de maison que vous ne voulez vraiment en payer. Ce n'est pas parce qu'une banque dit qu'elle vous prêtera 300 000 $ que vous devriez réellement emprunter autant. De nombreux acheteurs d'une première maison commettent cette erreur et se retrouvent «pauvres», ce qui signifie qu'après avoir payé leur paiement hypothécaire mensuel, ils n'ont plus de fonds pour d'autres coûts, tels que les vêtements, les services publics, les vacances, les divertissements ou même la nourriture.
Pour décider de la taille réelle d'un prêt, vous devrez examiner le coût total de la maison, pas seulement le paiement mensuel. Considérez combien les taxes foncières sont élevées dans le quartier que vous avez choisi, combien coûtera l'assurance habitation, combien vous prévoyez dépenser pour entretenir ou améliorer la maison, et combien seront vos frais de clôture.
Avez-vous de sérieuses économies?
Même si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire important, il y aura des frais initiaux considérables (comme l'acompte sur la maison, généralement 20% du prix d'achat total) et des frais de clôture également. Il faut donc ranger de l'argent. Lorsqu'il s'agit d'investir en vue d'acheter une maison - un objectif à court terme - l'un des plus grands défis est de conserver les économies dans un véhicule accessible et relativement sûr qui offre toujours un rendement. Si vous avez un an à trois ans pour réaliser votre objectif, un certificat de dépôt peut être une option viable. Cela ne vous rendra pas riche, mais vous ne perdrez pas d'argent non plus. La même idée peut être appliquée à l'achat d'un portefeuille d'obligations à court terme ou à revenu fixe qui vous donnera une certaine croissance mais vous protégera également de la nature tumultueuse des marchés boursiers.
Si l'achat d'une maison a lieu dans un délai de six mois à un an, alors vous allez vouloir garder l'argent liquide. Un compte d'épargne à haut rendement pourrait être la meilleure option. Il est important de s'assurer qu'il est assuré par la FDIC afin que si la banque fait faillite, vous pouvez toujours avoir accès à votre argent jusqu'à 250 000 $.
Qui vous aidera à trouver une maison et vous guidera dans l'achat?
Un agent immobilier vous aidera à localiser les maisons qui répondent à vos besoins et sont dans votre fourchette de prix, puis vous rencontrera pour voir ces maisons. Une fois que vous avez choisi une maison à acheter, ces professionnels peuvent vous aider à négocier l'ensemble du processus d'achat, y compris faire une offre, obtenir un prêt et remplir les documents. L'expertise d'un bon agent immobilier peut vous protéger des pièges que vous pourriez rencontrer au cours du processus. La plupart des agents reçoivent une commission, payée sur le produit du vendeur.
Le processus d'achat
Maintenant que vous avez décidé de franchir le pas, explorons ce que vous pouvez attendre du processus d'achat de maison lui-même. C'est une période chaotique avec des offres et des contre-offres volant furieusement, mais si vous êtes prêt pour les tracas (et les formalités administratives), vous pouvez passer à travers le processus avec votre santé mentale plus ou moins intacte. Voici la progression de base à laquelle vous pouvez vous attendre:
1. Trouvez une maison
Assurez-vous de profiter de toutes les options disponibles pour trouver des maisons sur le marché, notamment en utilisant votre agent immobilier, en recherchant des annonces en ligne et en parcourant les quartiers qui vous intéressent à la recherche d'enseignes à vendre. Mettez également des palpeurs avec vos amis, votre famille et vos contacts professionnels. Vous ne savez jamais d'où peut provenir une bonne référence ou une piste sur une maison.
Une fois que vous magasinez sérieusement pour une maison, n'entrez pas dans une journée portes ouvertes sans avoir d'agent (ou au moins être prêt à jeter le nom de quelqu'un avec qui vous travaillez). Vous pouvez voir comment cela pourrait ne pas fonctionner dans votre meilleur intérêt de commencer à traiter avec un agent du vendeur avant de contacter l'un des vôtres.
Si vous avez un budget limité, recherchez des maisons dont le plein potentiel reste à réaliser. Même si vous ne pouvez pas vous permettre de remplacer le papier peint hideux dans la salle de bain maintenant, cela vaut la peine de vivre avec la laideur pendant un certain temps en échange de pénétrer dans une maison que vous pouvez vous permettre. Si la maison répond autrement à vos besoins en termes de grandes choses difficiles à changer, telles que l'emplacement et la taille, ne laissez pas les imperfections physiques vous détourner. Les acheteurs d'une première maison devraient chercher une maison à laquelle ils peuvent ajouter de la valeur, car cela garantit une augmentation des capitaux propres pour les aider à gravir les échelons de la propriété.
2. Réfléchissez à vos options de financement et à un financement sûr
Il vous appartiendra de vous assurer que vos finances personnelles sont en ordre. Généralement, pour être admissible à un prêt immobilier, vous devez avoir un bon crédit, un historique de paiement de vos factures à temps et un ratio d'endettement maximal de 43%. De nos jours, les prêteurs préfèrent généralement limiter les dépenses de logement (capital, intérêts, taxes et assurance habitation) à environ 30% du revenu brut mensuel de l'emprunteur, bien que ce chiffre puisse varier considérablement, selon le marché immobilier local.
Une fois que vous avez choisi un prêteur et que vous avez présenté une demande, le prêteur vérifiera toutes les informations financières fournies (vérification des cotes de crédit, vérification des informations sur l'emploi, calcul des ratios dette / revenu, etc.). Le prêteur peut préapprouver l'emprunteur pour un certain montant. Sachez que même si vous avez été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, votre prêt peut échouer à la dernière minute si vous faites quelque chose pour modifier votre pointage de crédit, comme financer un achat de voiture.
Ne soyez pas lié par la loyauté envers votre institution financière actuelle lorsque vous demandez une pré-approbation ou une hypothèque: faites le tour, même si vous n'êtes admissible qu'à un seul type de prêt. Les frais peuvent être étonnamment variés, tout comme les taux d'intérêt hypothécaires, qui ont bien sûr un impact majeur sur le prix total que vous payez pour votre maison.
Certaines autorités recommandent également que vous ayez un prêteur de secours. L'admissibilité à un prêt n'est pas une garantie que votre prêt sera éventuellement financé: les lignes directrices en matière de souscription changent, les modifications de l'analyse des risques des prêteurs et les marchés des investisseurs peuvent changer. Il peut y avoir des cas où les clients signent des documents de prêt et d'entiercement, puis sont informés 24 à 48 heures avant la clôture que le prêteur a gelé le financement de leur programme de prêt. Le fait d'avoir un second prêteur qui vous a déjà qualifié pour un prêt hypothécaire vous offre un autre moyen de maintenir le processus dans les délais ou près de celui-ci.
3. Faire une offre
Votre agent immobilier vous aidera à décider du montant que vous souhaitez offrir pour la maison ainsi que des conditions que vous souhaitez demander, comme le fait que l'acheteur paie vos frais de clôture. Votre agent présentera ensuite l'offre à l'agent du vendeur; le vendeur acceptera votre offre ou émettra une contre-offre. Vous pouvez ensuite accepter ou continuer à faire des allers-retours jusqu'à ce que vous arriviez à un accord ou que vous décidiez de l'appeler.
Avant de soumettre votre offre, revoyez votre budget. Ce facteur temps tient compte des coûts de clôture estimés (qui peuvent totaliser de 2% à 5% du prix d'achat), des frais de déplacement et des réparations immédiates et des appareils obligatoires dont vous pourriez avoir besoin avant de pouvoir emménager. Et pensez-y: il est facile de être pris en embuscade par des coûts de services publics plus élevés ou inattendus, les taxes foncières ou les frais d'association de quartier, surtout si vous déménagez d'une location ou d'un appartement où vous n'avez jamais rencontré ces choses auparavant. Vous pourriez demander les factures d'eau et d'énergie des 12 derniers mois pour avoir une idée des dépenses mensuelles moyennes.
4. Obtenez une inspection de la maison
Même si la maison que vous envisagez d'acheter semble impeccable, rien ne peut remplacer un professionnel qualifié pour inspecter votre nouvelle maison potentielle quant à la qualité, la sécurité et l'état général. Si l'inspection de la maison révèle de graves défauts que le vendeur n'a pas révélés, vous pourrez généralement annuler votre offre et récupérer votre dépôt. Négocier pour que le vendeur effectue les réparations ou escompte le prix de vente sont d'autres options si vous vous trouvez dans cette situation.
5. Fermez ou continuez
Si vous êtes en mesure de conclure un accord avec le vendeur, ou mieux encore, si l'inspection n'a révélé aucun problème important, vous devriez être prêt à conclure. La fermeture implique essentiellement de signer une tonne de paperasse en très peu de temps, tout en priant pour que rien ne tombe à la dernière minute.
Les choses que vous devrez gérer et payer au cours des étapes finales de votre achat peuvent inclure l'évaluation de la maison (les sociétés hypothécaires l'exigent pour protéger leurs intérêts dans la maison), la recherche d'un titre pour vous assurer que personne d'autre que le le vendeur a un droit sur la propriété, obtient une assurance hypothécaire privée ou un prêt superposé si votre mise de fonds est inférieure à 20% et remplit les documents hypothécaires.
Conditions spéciales pour les débutants
Étant donné que l'accession à la propriété est une caractéristique clé d'American Dream, les acheteurs d'une première maison ont une grande variété d'options pour les aider à obtenir une résidence, des programmes d'État aux allégements fiscaux en passant par les prêts garantis par le gouvernement fédéral pour ceux qui n'ont pas le minimum standard de 20%. acompte, ou pour les gens dans des catégories spéciales, comme les Amérindiens et les anciens combattants. Et bien que la définition d'un débutant semble évidente, vous pouvez en fait le qualifier même si vous n'êtes pas un novice.
Le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) définit un acheteur d'une première maison comme une personne qui remplit l'une des conditions suivantes:
- Une personne qui n'a pas été propriétaire d'une résidence principale depuis trois ans. Un conjoint est également considéré comme un acheteur d'une première maison s'il remplit les critères ci-dessus. Si vous avez possédé une maison mais que votre conjoint ne l'a pas fait, vous pouvez acheter un logement ensemble en tant que premier acheteur d'une maison.Un parent seul qui n'a possédé une maison qu'avec un ex-conjoint alors qu'il était marié.Une femme au foyer déplacée qui n'a possédé qu'avec un conjoint.Une personne qui n'a possédé qu'une résidence principale non attachée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation en vigueur.Une personne qui n'a possédé qu'une propriété qui n'était pas conforme aux codes de construction de l'État, locaux ou modèles - et qui ne peut pas être mis en conformité pour moins que le coût de construction d'une structure permanente.
Même l'IRS entre en scène, vous permettant d'utiliser un IRA (de manière limitée) pour financer un achat. Il vous appartient certainement de consulter les avantages spéciaux pour les acheteurs d'une première maison.
Félicitations, nouveau propriétaire. Maintenant quoi?
Vous avez signé les papiers, payé les déménageurs et le nouvel endroit commence à se sentir comme à la maison. Game over à droite? Pas assez. Examinons maintenant quelques derniers conseils pour rendre la vie de nouveau propriétaire plus amusante et plus sûre.
Continuez à économiser.
L'accession à la propriété entraîne d'importantes dépenses imprévues, comme le remplacement des gouttières ou l'achat d'un nouveau chauffe-eau. Créez un fonds d'urgence pour votre maison afin que vous ne soyez pas pris au dépourvu lorsque ces coûts surviennent inévitablement.
Effectuez un entretien régulier.
Avec la grande somme d'argent que vous mettez dans votre maison, vous voudrez vous en assurer. Un entretien régulier peut réduire vos coûts de réparation en permettant de résoudre les problèmes lorsqu'ils sont petits et gérables.
Ignorez le marché du logement.
Peu importe la valeur de votre maison à un moment donné, sauf au moment où vous la vendez. Le fait de pouvoir choisir quand vous vendez votre maison, plutôt que d'être contraint de la vendre en raison d'une délocalisation de l'emploi ou d'une détresse financière, sera le principal facteur déterminant si vous réaliserez un bénéfice solide de votre investissement.
Ne comptez pas sur la vente de votre maison pour financer votre retraite.
Même si vous êtes propriétaire d'une maison, vous devriez continuer à épargner le maximum dans vos comptes d'épargne-retraite chaque année. Bien que cela puisse sembler difficile à croire pour quiconque a observé les fortunes que certaines personnes ont faites pendant la bulle immobilière, vous ne ferez pas nécessairement une mise à mort lorsque vous vendrez votre maison. Si vous voulez considérer votre maison comme une source de richesse à la retraite, pensez qu'une fois que vous avez remboursé votre hypothèque, l'argent que vous dépensiez en versements mensuels peut être utilisé pour financer une partie de vos frais de subsistance et médicaux à la retraite..
The Bottom Line
Ce bref aperçu devrait vous aider à combler les lacunes dans vos connaissances en matière d'achat de maison. N'oubliez pas que plus vous vous renseignerez sur le processus à l'avance, moins il sera stressant et plus vous aurez de chances d'obtenir la maison que vous voulez à un prix abordable - et avec le sourire aux lèvres.
