Qu'est-ce qu'une hypothèque ou un prêt conventionnel?
Un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt conventionnel est tout type de prêt acheteur qui n'est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale, comme la Federal Housing Administration (FHA), le Département américain des anciens combattants (VA) ou l'USDA Rural Housing Service, mais est plutôt disponible auprès d'un prêteur privé (banques, coopératives de crédit, sociétés hypothécaires) ou garanti par ces deux entreprises, la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Les prêts conventionnels sont souvent appelés à tort hypothèques ou prêts conformes. Bien qu'il y ait chevauchement, les deux sont des catégories distinctes. Une hypothèque conforme est une hypothèque dont les modalités sous-jacentes répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac. Le principal parmi ceux-ci est une limite en dollars, fixée chaque année par la Federal Housing Finance Agency (FHFA): en 2019, dans la plupart des États-Unis continentaux, un prêt ne doit pas dépasser 484350 $. Ainsi, bien que tous les prêts conformes soient conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes. Une hypothèque jumbo de 800 000 $, par exemple, est une hypothèque conventionnelle mais pas une hypothèque conforme, car elle dépasse le montant qui lui permettrait d'être soutenu par Fannie Mae ou Freddie Mac. (Pour une lecture connexe, voir «Comprendre les hypothèques jumbo et conventionnelles»)
Actuellement, les prêts hypothécaires conventionnels représentent environ les deux tiers des prêts aux propriétaires accordés aux États-Unis. Le marché secondaire des prêts hypothécaires conventionnels est extrêmement vaste et liquide. La plupart des prêts hypothécaires conventionnels sont regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires, qui se négocient sur un marché à terme bien établi appelé le marché des hypothèques à annoncer (TBA). Bon nombre de ces titres classiques sont également titrisés en obligations hypothécaires garanties (CMO).
Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt conventionnel est un prêt à l'achat d'une maison qui n'est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale. Il est disponible par le biais d'un prêteur privé ou des deux entreprises parrainées par le gouvernement ou garantis par celui-ci, Fannie Mae et Freddie Mac. remplir une demande d'hypothèque officielle, fournir les documents requis, les antécédents de crédit et la cote de crédit actuelle.Les taux d'intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA.
Comment fonctionne une hypothèque ou un prêt conventionnel
Dans les années qui ont suivi l'effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2007, les prêteurs ont resserré les conditions d'octroi des prêts - les hypothèques «sans vérification» et «sans mise de fonds» ont disparu avec le vent, par exemple - mais dans l'ensemble, la plupart des exigences de base n'ont pas changé.. Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande d'hypothèque officielle (et payer généralement des frais de demande), puis fournir au prêteur les documents nécessaires pour effectuer une vérification approfondie de leurs antécédents, de leurs antécédents de crédit et de leur pointage de crédit actuel.
Documentation requise
Aucune propriété n'est financée à 100%. En vérifiant vos actifs et passifs, un prêteur cherche non seulement à savoir si vous pouvez vous permettre vos versements hypothécaires mensuels (qui ne devraient généralement pas dépasser 28% de votre revenu brut), mais aussi si vous pouvez gérer un acompte sur la propriété. (et si oui, combien), ainsi que d'autres frais initiaux, tels que les frais de montage ou de souscription de prêt, les frais de courtage et les frais de règlement ou de clôture, qui peuvent tous faire augmenter considérablement le coût d'une hypothèque. Parmi les éléments requis figurent:
1. Preuve de revenu. Ces documents comprendront mais ne seront pas limités à:
- Trente jours de talons de chèque de paie qui indiquent le revenu ainsi que le revenu depuis le début de l'année Deux années de déclarations de revenus fédérales Soixante jours ou un relevé trimestriel de tous les comptes d'actif, y compris vos comptes de chèques, d'épargne et tout compte de placement Deux ans de déclarations W-2
Les emprunteurs doivent également être préparés avec une preuve de tout revenu supplémentaire, comme une pension alimentaire ou des primes.
2. Actifs. Vous devrez présenter des relevés bancaires et des relevés de compte de placement pour prouver que vous disposez des fonds pour l'acompte et les frais de clôture de la résidence, ainsi que des réserves de liquidités. Si vous recevez de l'argent d'un ami ou d'un parent pour vous aider avec l'acompte, vous aurez besoin de lettres-cadeaux, qui certifient que ce ne sont pas des prêts et n'ont aucun remboursement requis ou obligatoire. Ces lettres devront souvent être notariées.
3. Vérification de l'emploi. Aujourd'hui, les prêteurs veulent s'assurer qu'ils ne prêtent qu'à des emprunteurs ayant des antécédents de travail stables. Votre prêteur voudra non seulement voir vos talons de chèque de paie, mais peut également appeler votre employeur pour vérifier que vous êtes toujours employé et vérifier votre salaire. Si vous avez récemment changé d'emploi, un prêteur peut vouloir contacter votre ancien employeur. Les emprunteurs indépendants devront fournir des documents supplémentaires importants concernant leur entreprise et leurs revenus.
4. Autre documentation. Votre prêteur devra copier votre permis de conduire ou votre carte d'identité nationale et aura besoin de votre numéro de sécurité sociale et de votre signature, ce qui permettra au prêteur de retirer votre rapport de crédit.
Taux d'intérêt
Les taux d'intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA (bien que ces prêts, qui obligent généralement les emprunteurs à payer des primes d'assurance hypothécaire, peuvent s'avérer tout aussi coûteux à long terme).
Le taux d'intérêt porté par une hypothèque conventionnelle dépend de plusieurs facteurs, y compris les conditions du prêt - sa durée, sa taille, et s'il a un taux d'intérêt fixe ou un taux ajustable - ainsi que les conditions économiques ou financières actuelles. Les prêteurs hypothécaires fixent les taux d'intérêt en fonction de leurs anticipations d'inflation future; l'offre et la demande de titres adossés à des créances hypothécaires influencent également les taux. Lorsque la Réserve fédérale rend les emprunts plus coûteux pour les banques en ciblant un taux plus élevé des fonds fédéraux, les banques répercutent à leur tour les coûts plus élevés sur leurs clients, et les taux des prêts à la consommation, y compris ceux des hypothèques, ont tendance à augmenter.
Les points, les frais payés au prêteur (ou au courtier) sont généralement liés au taux d'intérêt. Plus vous payez de points, plus votre taux d'intérêt est bas. Un point coûte 1% du montant du prêt et réduit votre taux d'intérêt d'environ 0, 25%. En général, les personnes qui prévoient vivre dans une maison pendant une longue période (10 ans ou plus) devraient considérer des points pour maintenir les taux d'intérêt plus bas pendant toute la durée du prêt.
Le dernier facteur pour déterminer le taux d'intérêt est le profil financier de l'emprunteur individuel: les actifs personnels, la solvabilité et le montant de l'acompte qu'ils peuvent effectuer sur la résidence à financer.
Un acheteur qui prévoit vivre dans une maison pendant 10 ans ou plus devrait envisager de payer des points pour maintenir les taux d'intérêt plus bas pendant toute la durée de l'hypothèque.
Considérations spéciales pour une hypothèque ou un prêt conventionnel
Ces types de prêts ne conviennent pas à tout le monde. Voici un aperçu de qui est susceptible d'être admissible à une hypothèque conventionnelle et qui ne l'est pas.
Qui est susceptible de se qualifier
Les personnes ayant un crédit établi et des rapports de crédit stellaires qui sont sur une base financière solide sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels. Plus précisément, le candidat idéal devrait avoir:
- Une cote de crédit d'au moins 680 et, de préférence, bien supérieure à 700. Plus la cote est élevée, plus le taux d'intérêt sur le prêt est bas, les meilleures conditions étant réservées à ceux de plus de 740. Un ratio dette / revenu acceptable (DTI)). Il s'agit de la somme de vos obligations mensuelles par rapport à votre revenu mensuel. Ce nombre est d'environ 36% et pas plus de 43%. Un acompte d'au moins 20% du prix d'achat de la maison facilement disponible. Les prêteurs peuvent accepter et acceptent moins, mais s'ils le font, ils demandent souvent aux emprunteurs de souscrire une assurance hypothécaire privée et de payer ses primes mensuellement jusqu'à ce qu'ils atteignent au moins 20% des capitaux propres de la maison.
De plus, les hypothèques conventionnelles sont souvent le meilleur ou le seul recours pour les acheteurs de maison qui veulent la résidence à des fins d'investissement, comme résidence secondaire, ou qui veulent acheter une propriété dont le prix est supérieur à 500 000 $.
Qui est peu susceptible de se qualifier
De manière générale, ceux qui débutent dans la vie, ceux qui ont un peu plus de dettes que la normale et ceux qui ont une cote de crédit modeste ont souvent du mal à se qualifier pour des prêts conventionnels. Plus précisément, ces hypothèques seraient difficiles pour ceux qui ont:
- A subi une faillite ou une forclusion au cours des sept dernières années.Les scores de crédit sont inférieurs à 650.DTI supérieurs à 43%.Moins de 20% ou même 10% du prix d'achat de la maison pour un acompte.
