Qu'est-ce que l'approche des coûts?
L'approche fondée sur les coûts est une méthode d'évaluation immobilière qui présume que le prix qu'un acheteur devrait payer pour un immeuble devrait être égal au coût de construction d'un immeuble équivalent. Dans l'évaluation de l'approche des coûts, le prix du marché pour la propriété est égal au coût du terrain, plus le coût de la construction, moins l'amortissement. Il donne la valeur marchande la plus précise lorsque la propriété est neuve.
Comprendre l'approche des coûts
L'approche par les coûts est l'une des trois méthodes d'évaluation des biens immobiliers; les autres étant l'approche par le revenu et l'approche comparable.
Au lieu de se concentrer sur les prix des autres maisons similaires de la région ou sur la capacité d'une propriété à générer des revenus, cette méthode valorise l'immobilier en calculant combien le bâtiment coûterait aujourd'hui s'il était détruit et devait être remplacé. Il tient également compte de la valeur du terrain et déduit toute perte de valeur, autrement appelée dépréciation.
La logique derrière cette approche est qu'il est peu logique pour les acheteurs de payer plus cher pour une propriété que ce qu'il en coûterait pour construire à partir de zéro.
Il existe deux principaux types d'évaluations de l'approche des coûts:
- Méthode de reproduction: Cette approche considère qu'une réplique de la propriété est construite et accorde une attention à la duplication des matériaux d'origine. Méthode de remplacement. Dans ce cas, on suppose que la nouvelle structure a la même fonction avec des matériaux plus récents, en utilisant les méthodes de construction actuelles et une conception mise à jour.
Lorsque toutes les estimations ont été recueillies, l'approche du coût est calculée de la manière suivante: Coût de remplacement ou de reproduction - amortissement + valeur du terrain = valeur du bien.
Points clés à retenir
- La méthode d'évaluation de l'approche des coûts recommande que le prix qu'un acheteur devrait payer pour un bien immobilier soit égal au coût de construction d'une structure équivalente.Le prix du marché pour la propriété est égal au coût du terrain, plus le coût de la construction, moins l'amortissement. l'approche des coûts est considérée comme moins fiable que les autres méthodes d'évaluation immobilière mais peut être utile dans certains cas.
Avantages et inconvénients de l'approche des coûts
L'approche fondée sur les coûts est généralement considérée comme moins fiable que les revenus et les méthodologies comparables. Cela nécessite certaines hypothèses, notamment en tenant pour acquis qu'il y a suffisamment de terrain disponible pour que l'acheteur puisse construire une propriété identique.
De plus, si un terrain vacant comparable n'est pas disponible, la valeur doit être estimée, ce qui rend l'évaluation moins précise. L'absence de matériaux de construction similaires réduit également la précision de l'évaluation et augmente la marge de subjectivité. Le calcul de la dépréciation sur une propriété plus ancienne n'est pas simple et facilement mesurable non plus.
Malgré ces limites, il existe quelques cas où l'approche des coûts peut être utile et même nécessaire. L'évaluation séparée des différentes composantes de l'immobilier est particulièrement utile lorsqu'il s'agit de biens neufs ou différents des autres.
Exemples d'approche des coûts
Propriétés à usage spécial
L'approche des coûts est nécessaire et parfois la seule façon de déterminer la valeur des bâtiments à usage exclusif, comme les bibliothèques, les écoles ou les églises. Ces ressources génèrent peu de revenus et ne sont pas souvent commercialisées, ce qui invalide les revenus et les approches comparables.
Nouvelle construction
L'approche des coûts est également souvent utilisée pour les nouvelles constructions. Les prêteurs en construction ont besoin d'une évaluation des coûts car toute valeur marchande ou valeur de revenu dépend des normes et de l'achèvement du projet. Les projets sont réévalués à différentes étapes de la construction afin de permettre le déblocage de fonds pour la prochaine étape d'achèvement.
Assurance
Les évaluations d'assurance ont tendance à utiliser l'approche des coûts, car seule la valeur des améliorations est assurable et la valeur du terrain est séparée de la valeur totale de la propriété. Le choix entre la valeur dépréciée et la valeur totale de remplacement ou de reproduction est le facteur déterminant de l'évaluation.
Propriété commerciale
Enfin, l'approche des coûts est parfois utilisée pour valoriser les immeubles commerciaux, tels que les immeubles de bureaux, les magasins de détail et les hôtels. L'approche par le revenu est la principale méthode utilisée ici, bien qu'une approche par les coûts puisse être mise en œuvre lorsque la conception, la construction, l'utilité fonctionnelle ou la qualité des matériaux nécessitent des ajustements individuels.
Important
Lorsqu'une évaluation de l'approche des coûts arrive en dessous des prix du marché, cela peut être le signe d'un marché surchauffé. À l'inverse, des évaluations régulières supérieures aux prix du marché peuvent signaler une opportunité d'achat.
Considérations particulières
La plupart des évaluations résidentielles n'utilisent pas l'approche des coûts. Au lieu de cela, les comparaisons de ventes conduisent généralement aux évaluations du marché de ces types de propriétés.
Une exception est si la propriété est sous-améliorée ou sur-améliorée pour son quartier. Dans ce cas, une estimation précise de la valeur des améliorations ajoute à la précision de la détermination de la valeur, ce qui n'est pas possible en utilisant uniquement l'approche comparable.
