Table des matières
- Diversification avec l'immobilier
- Optimisation de portefeuille
- Conclusions
L'immobilier est sans aucun doute un élément important de l'allocation d'actifs et devrait constituer une composante de tout portefeuille d'investissement institutionnel ou personnel. L'infrastructure, qui présente des avantages similaires à l'immobilier, gagne également en importance. Basé sur des recherches à l'Université de Ratisbonne en Allemagne, cet article examinera certaines des principales questions d'allocation d'actifs dans ce contexte.
L'immobilier et les infrastructures constituent des investissements attrayants pour les investisseurs peu enclins à prendre des risques, en particulier pendant les marchés baissiers. Il existe des similitudes et des différences entre les deux, et vous pouvez construire un portefeuille vraiment optimal en les exploitant pleinement.
Points clés à retenir
- Un portefeuille bien diversifié devrait contenir des investissements dans une grande variété de classes d'actifs, y compris des projets immobiliers et d'infrastructure qui sont moins corrélés avec des actions ou des obligations.Les investissements immobiliers et l'infrastructure sont souvent regroupés dans des titres tels que des FPI ou des fonds communs de placement qui ciblent ces secteurs particuliers. Le montant optimal de ces investissements variera sur une base individuelle en fonction des objectifs d'investissement, de l'horizon temporel et du profil de risque.
Diversification par l'immobilier et les infrastructures
Les avantages de la diversification des investissements immobiliers directs et indirects sont bien connus et le rôle de la diversification dans les portefeuilles institutionnels a été étudié de manière approfondie. Les différentes corrélations avec celles des actions et des obligations sont extrêmement utiles pour éviter la volatilité du portefeuille.
Aux États-Unis, il y a un énorme besoin d'investir et d'améliorer l'infrastructure à bien des égards, il y a donc beaucoup de potentiel sur le marché. Presque tous les investisseurs devraient profiter de ce potentiel pour se diversifier plus efficacement que jamais et dans un secteur extrêmement prometteur.
Dans le passé, les infrastructures ont reçu relativement moins d'attention, ainsi que d'autres actifs alternatifs tels que les produits de base et le capital-investissement. On s'est éloigné des portefeuilles classiques de la vieille école comprenant des actions, des obligations, des espèces et des biens immobiliers.
L'allocation à l'immobilier, en particulier, pourrait être affectée si les investissements alternatifs diversifiaient considérablement les rendements des investissements conventionnels. En fait, les infrastructures sont devenues un centre d'attention et ont trouvé leur place dans les portefeuilles institutionnels et, dans une moindre mesure, privés.
Ce qui rend les infrastructures si attrayantes, c'est qu'elles semblent assez similaires à l'immobilier direct en termes de grandes tailles de lots et d'illiquidité, mais offrent également une stabilité générale et des flux de trésorerie stables. La recherche sur l'infrastructure est à la traîne de celle de l'immobilier, et Tobias Dechant et Konrad Finkenzeller de Regensberg ont tenté de combler cette lacune.
Optimisation de portefeuille avec immobilier et infrastructure
Ce projet de recherche et des travaux antérieurs dans le domaine démontrent que l'infrastructure directe est un élément important de la diversification du portefeuille et que les entreprises ont tendance à surallouer à l'immobilier si elles n'investissent pas également dans l'infrastructure. Il s'agit d'une constatation importante étant donné que l'infrastructure est vraiment utile pour les investisseurs peu enclins à prendre des risques - en particulier dans les replis des marchés boursiers.
Il y a une variation considérable dans les montants relatifs recommandés qui devraient être investis dans ces deux classes d'actifs. La fourchette s'étend de zéro à 70% (principalement dans l'immobilier), en fonction de la période, de l'état des marchés et de la méthodes utilisées pour dériver l'optimum.
Le montant total maximum généralement recommandé pour les allocations immobilières et d'infrastructures est d'environ 25%, ce qui est considérablement plus élevé que les allocations institutionnelles réelles. Il est important de noter que les allocations efficaces dépendent en pratique de nombreux facteurs et paramètres, et aucune combinaison spécifique ne se révèle systématiquement supérieure.
Le mélange de biens immobiliers et d'infrastructures est également controversé, mais une étude de Terhaar et al. (2003), par exemple, suggère une division uniforme. Certains experts estiment qu'environ 5% sont suffisants pour chacun. En période de crise, cela peut être trois, voire quatre fois plus élevé.
Une autre conclusion importante est que l'immobilier et les infrastructures peuvent être plus utiles en termes de diversification que par le biais de rendements réels. Compte tenu de la controverse sur l'allocation efficace des actifs et des turbulences sur les marchés immobiliers, c'est un enjeu majeur. Ce dernier met en évidence les avantages d'utiliser non seulement l'immobilier mais aussi les infrastructures.
Il est également significatif que le taux de rendement ciblé ait un impact sur le niveau approprié de l'immobilier. Les investisseurs ayant des objectifs de rendement de portefeuille plus élevés (qui souhaitent gagner plus, mais avec plus de risques), peuvent souhaiter consacrer moins à l'immobilier et aux infrastructures. Cela dépend beaucoup de l'état de ces marchés par rapport aux marchés d'actions pour savoir si ces derniers sont en phase ascendante ou descendante.
Les affectations exactes à l'immobilier et aux infrastructures dépendent de divers paramètres. Outre le taux de rendement attendu du portefeuille mentionné ci-dessus, il y a aussi la question de la définition du risque. D'autres facteurs pertinents incluent les attitudes à l'égard des infrastructures en général et la manière dont cela se rapporte à d'autres investissements alternatifs. En pratique, ces décisions d'allocation sont complexes et des optima plus ou moins élevés sont donc possibles pour différents investisseurs à des moments différents.
Conclusions
S'il y a une chose qui reste la priorité absolue pour tous les investisseurs, c'est d'avoir un portefeuille bien diversifié. Il n'y a tout simplement pas de substitut à cela, mais il y a beaucoup de potentiel inexploité sur le marché. L'investissement immobilier, mais aussi les infrastructures, peuvent jouer un rôle essentiel dans l'optimisation des portefeuilles. Cela concerne principalement les institutions, mais aussi les investisseurs privés. Les investisseurs privés peuvent généralement bénéficier d'une plus grande diversification.
