Dans le livre le plus vendu, "Freakonomics" (2006), les auteurs, Steven D. Levitt et Stephen J. Dubner, discutent des agents immobiliers et mettent en évidence deux corrélations inquiétantes:
- Les agents immobiliers gardent leurs propres maisons sur le marché en moyenne 10 jours de plus et se contentent d'un prix de vente 3% plus élevé que les maisons comparables qu'ils vendent à leurs clients (10 000 $ pour une maison de 300 000 $). La commission de 6% est répartie entre l'agent du vendeur et l'agent de l'acheteur, puis l'agent doit remettre une partie de la commission de 3% à l'agence pour laquelle il travaille, empochant en moyenne 1, 5% de la commission. Ainsi, bien que l'obtention de 10 000 $ de plus pour votre domicile puisse être importante pour vous, la commission de l'agent sur cet argent supplémentaire est de 150 $ supplémentaires pour 10 jours de travail supplémentaires.
En supposant que ces chiffres sont exacts, est-il sage d'éviter complètement les agents immobiliers? Nous allons jeter un coup d'oeil.
Vendre sans agent
Vendre sans agent est un défi. Un agent s'occupe notamment de l'inscription de votre maison sur le Multiple Listing Service (MLS). Il s'agit de la principale source pour la plupart des agents immobiliers qui recherchent des propriétés pour le compte de clients. Il n'est pas inhabituel pour les agents de ne montrer que les maisons qui sont répertoriées sur la MLS, car ils savent qu'il y aura un autre agent pour négocier avec eux, plutôt que d'avoir à traiter avec un vendeur inconnu et non professionnel. Cela dit, bien que l'absence d'une liste MLS puisse être assez importante, de nombreuses maisons sont toujours vendues avec succès dans les journaux et les petites annonces.
Vendre votre maison par vous-même peut également nécessiter beaucoup de temps et d'énergie, car vous devrez effectuer de nombreuses tâches que l'agent immobilier effectuerait habituellement en votre nom. Les personnes qui vendent leur propre maison sont l'une des suivantes.
- Bien familiarisé avec les procédures et les contrats immobiliers Tester les eaux pour voir ce qu'ils pourraient obtenir pour leur maison s'ils voulaient vendre Un peu désespéré et pas préparé à perdre de l'argent en commissions
Dans tous ces cas, les personnes qui vendent leur propre maison doivent disposer de beaucoup de temps libre. Si vous êtes prêt à relever le défi, alors lancez-vous. (Pour une lecture connexe, voir Cinq choses que tout investisseur immobilier devrait savoir .)
Le diable vous savez
Une statistique qui serait intéressante mais difficile à mesurer est la différence de prix de vente final pour une propriété vendue par le propriétaire et la même propriété vendue par un agent. Même si les intérêts d'un agent immobilier peuvent entrer en conflit avec votre intérêt supérieur, ces professionnels peuvent toujours servir un objectif important.
Les agents immobiliers ont généralement une vision plus réaliste de la valeur d'une maison et les bons agents sont aptes à obtenir ce prix. De plus, les agents immobiliers vous font gagner du temps en montrant votre maison sans interrompre votre horaire plus que nécessaire.
Peut-être la fonction la plus importante d'un agent est de s'assurer que les contrats et autres questions juridiques sont en règle. Personne ne veut passer à travers le stress de l'inscription et de la vente de sa maison et découvrir ensuite qu'il est poursuivi pour rupture de contrat évitable.
Bien que les commissions proviennent de votre résultat net, les conseils et la diligence raisonnable (DD) d'un bon agent en valent probablement la peine. Le défi est de trouver un bon agent et de s'assurer que vos intérêts sont en ligne.
Sélection d'un agent
Tous les agents ne sont pas créés égaux. Lorsque vous envisagez de vendre votre maison, la première chose à faire est de demander des références à vos collègues et amis. Les renvois d'autres professionnels ont tendance à avoir beaucoup de poids et entraînent un traitement préférentiel, car un agent immobilier ne voudra pas perdre une grande source de renvois.
Même un bon agent peut hésiter sur un type de propriété auquel il n'est pas habitué. Donc, si vous avez un type de propriété particulier, vous voudrez peut-être un agent spécialisé dans ce type de propriété. L'agent en saura plus sur comment et où commercialiser la maison, et réussira probablement mieux à trouver des acheteurs potentiels (pour plus d'informations, lisez la rubrique Trouver un agent inscripteur ).
Définir vos conditions
Même si l'agent que vous sélectionnez fera beaucoup de choses sans votre approbation directe, gardez un œil sur certaines des mauvaises habitudes que les agents immobiliers présentent parfois.
L'un des problèmes les plus fréquents est l'inactivité. En d'autres termes, un agent peut déverser votre maison dans le MLS et attendre simplement qu'un autre agent morde, plutôt que de courtiser activement les acheteurs. Plus votre maison est longue sur le marché, moins elle devient attrayante et plus l'agent acheteur est susceptible de faire une offre basse. Faire un accord d'inscription de trois mois permettra d'éviter ce problème. Si votre maison n'a pas été vendue après trois mois, vous avez le droit de confier votre entreprise à un autre agent.
Un autre domaine où vous avez la possibilité de négocier est la commission. Bien qu'une maison de 100 000 $ et une maison de 300 000 $ soient différentes, les mécanismes de la vente sont presque les mêmes. Vendre une propriété de grande valeur vous donne plus de pouvoir pour exiger des commissions moins élevées. Les agents immobiliers avertiront souvent les clients que cela peut être une tactique dangereuse, car certains acheteurs ne montreront pas aux clients les maisons à faible commission. Cet argument ne tient pas, car le montant réel que les deux agents reçoivent est nettement plus élevé avec la maison de 300 000 $, même avec une commission de 4%.
Conclusion
Malgré les inconvénients de devoir compter sur quelqu'un d'autre, un bon agent vaut votre argent à moins que vous ayez l'expérience en éducation, en temps, en énergie et en marketing pour vendre votre propre maison. Trouver un bon agent peut impliquer de faux départs, mais si vous passez par des références et définissez vos propres conditions, vous devriez constater que la commission que vous payez est de l'argent bien dépensé.
