Coopératives et condos: un aperçu
Les condos et les coopératives partagent des similitudes, mais ont également des caractéristiques uniques qui offrent une variété d'options aux résidents. À bien des égards, le marché immobilier de New York City ne ressemble à aucun autre aux États-Unis. L'une des plus grandes différences est que les appartements à vendre à New York sont soit des condos, soit des coopératives. Dans la plupart des endroits, les condos sont la règle, mais pas dans la Big Apple. Bien que les coopératives soient plus nombreuses que les copropriétés à New York - d'environ 75%, selon la plupart des estimations -, plus de condos sont sur le marché actif à un moment donné.
Commençons par un bref examen de la différence entre une coopérative et un condo. Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement ainsi qu'un pourcentage des parties communes vous appartiennent. Lorsque vous achetez une coopérative, vous n'achetez pas réellement votre appartement; au lieu de cela, vous achetez des actions dans une société qui est votre immeuble. La taille de votre part dépend de la taille de votre appartement; l'achat des actions vous permet d'occuper un logement dans le bâtiment coopératif. À la fermeture d'un condo, vous recevrez un acte; à la fermeture d'une coopérative, vous obtiendrez un bail exclusif.
Pour la plupart, les condos et les coopératives ont un portier et un surintendant du personnel; certains ajouteront un concierge qui fera tout ce que les deux autres ne font pas. Les équipements peuvent être discrets (peut-être juste une salle de stockage au sous-sol) ou aussi globaux, comme une terrasse paysagée, une salle de billard, une salle de piano, une salle de projection, une salle de jeux pour enfants et une salle de sport.
Points clés à retenir
- Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement ainsi qu'un pourcentage des parties communes vous appartiennent. Lorsque vous achetez une coopérative, vous n'achetez pas réellement votre appartement; au lieu de cela, vous achetez des actions dans une société qui est votre immeuble.Les prix du condo sont plus élevés que ceux des coopératives, mais les coopératives nécessitent un acompte plus important, des frais mensuels plus élevés et un long processus d'approbation. Les condos permettent la sous-location de l'appartement, contrairement aux coopératives, ce qui offre aux acheteurs une communauté plus stable et moins transitoire.
Condos
Les nouveaux quartiers, autrefois considérés comme aberrants mais maintenant considérés comme branchés, sont l'endroit où vous trouverez les condos. Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, un courtier immobilier new-yorkais, «si vivre dans une maison en verre dans le ciel est plus votre style, vous envisagerez probablement beaucoup de condos. Les immeubles à condos ne sont pas devenus courants à New York jusque dans les années 1970, ils sont donc souvent plus modernes que les coopératives. "Comme les terrains disponibles pour les nouveaux immeubles en copropriété sont limités à Manhattan", dit-il, "les plus récents condominiums à venir et des quartiers marginaux sur les côtés extrême est et ouest. Dans le Queens et à Brooklyn, nous avons vu beaucoup de condos de nouvelle construction en construction dans d'anciennes zones industrielles le long du front de mer à Long Island City et Williamsburg, ainsi qu'au centre-ville de Brooklyn."
Acompte et prix
Le coût peut souvent conduire le processus de décision d'achat d'un bien immobilier, et les condos offrent des acomptes attractifs, moyennant quoi, généralement, seulement 10% du prix d'achat est requis. Cependant, les condos ont tendance à avoir des prix plus élevés que les coopératives.
Les frais de clôture
Les frais de clôture d'un condo sont plus élevés que pour une coopérative. Pour plus de détails, nous avons demandé au procureur immobilier de New York Adam Stone de comparer les deux. Voici ce qu'il a trouvé: Pour un condo de 1 million de dollars avec une hypothèque de 800 000 $, les frais de clôture seraient les suivants: assurance titres pour l'acheteur, 4 500 $; assurance titres pour prêteur, 1 000 $; recherches de titres, 700 $, frais d'enregistrement, 700 $, taxe sur les propriétés de l'État de New York, 10 000 $, taxe d'enregistrement de l'hypothèque NYS, 15 370 $. Le grand total: 32 270 $ (sans les frais du prêteur, qui varient selon le prêteur).
Et pour quiconque se demande ce qu'est la taxe sur les maisons, Stone explique: «L'État de New York a une taxe de transfert de 0, 4% du prix de vente, qui est facturée au vendeur de toute propriété résidentielle. Il a également une taxe de transfert de 1% pour les acheteurs, également appelée «taxe sur les maisons», car elle ne s'applique qu'aux propriétés résidentielles au prix de 1 million de dollars ou plus. »
Frais mensuels
Les propriétaires de condos ont une facture mensuelle appelée «charges communes», qui est utilisée pour l'entretien de l'immeuble - les espaces communs, l'aménagement paysager, le paiement du personnel et souvent certains services publics.
Les propriétaires de condos rédigent deux chèques chaque mois (un pour l'entretien des bâtiments et un pour les impôts fonciers), mais souvent le total combiné du propriétaire du condo est inférieur à la facture d'entretien du propriétaire de la coopérative.
Le tableau
Les planches de copropriété ont tendance à être moins exigeantes que les planches coopératives. Les coopératives ont un processus d'approbation plus long, y compris une entrevue. Le conseil d'administration décide si un acheteur potentiel peut acheter la coopérative.
Selon Warner M. Lewis de l'équipe Harkov Lewis de la propriété Halstead, «Avec un condo, un immeuble peut demander un forfait à l'acheteur», explique Lewis, «mais il n'y a pas d'interview, et l'immeuble n'a que le droit de premier refus (c.-à-d. doivent l'approuver, ou le condo doit l'acheter eux-mêmes), ce qui signifie que lorsque vous avez un contrat signé, à moins que quelque chose n'arrive à l'acheteur (ou au financement), l'accord est aussi bon que fait.
Règles
Les condos ont tendance à avoir moins de règles, y compris des restrictions sur l'utilisation de fonds étrangers pour l'achat. Les condos permettent aux investisseurs internationaux d'acheter et de louer leurs espaces; généralement avec quelques mises en garde, mais aucune qui est onéreuse. Les condos permettent également à l'appartement d'être sous-loué ou loué à une autre partie. Cependant, certaines associations de condos peuvent imposer plus de règles que d'autres. Par conséquent, il est important que les acheteurs potentiels fassent leurs recherches pour déterminer ce qui est autorisé ou non.
La préférence de l'acheteur
Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, «Si vous préférez marcher au rythme de votre propre batteur - et que vous appréciez la flexibilité - alors un condo peut être le choix judicieux pour vous. Cependant, comprenez que cette liberté a un prix. Les condos sont presque toujours plus chers que les coopératives équivalentes. De plus, si voir régulièrement de nouveaux visages dans l'ascenseur vous pose problème, allez voir ailleurs. Les locataires peuvent être communs dans les immeubles en copropriété. Les propriétaires profitent souvent des politiques plus libérales d'un condo. »
Co-Ops
De façon générale, les zones résidentielles plus anciennes et établies ont une prépondérance de coopératives. Comme l'explique Gary Malin: «Si vous aimez les propriétés historiques, vous risquez de vous retrouver dans une coopérative, car presque tous les bâtiments d'avant-guerre sont organisés de cette façon. De plus, comme les immeubles coopératifs ont tendance à être plus anciens que les lotissements en copropriété, ils sont souvent situés dans des emplacements plus centraux. Par exemple, presque tous les immeubles résidentiels qui bordent l'avenue Park dans l'Upper East Side (un emplacement privilégié à tous égards) sont des coopératives. »
Acompte et prix
Comme pour un condo, la décision peut se résumer à combien vous pouvez dépenser et économiser pour un acompte. Bien qu'il soit possible de ne verser que 10% du prix d'achat d'un condo, une coopérative peut exiger un acompte beaucoup plus élevé de l'ordre de 20% à 50% du prix d'achat. La bonne nouvelle, c'est que le prix d'achat d'une coopérative a tendance à être plus petit que celui des condos. Cependant, les prix peuvent varier selon le quartier concerné.
Les frais de clôture
Selon l'avocat en droit immobilier de New York, Adam Stone, une coopérative a des coûts de fermeture moins élevés. Dans l'exemple cité ci-dessus pour un condo, qui a coûté plus de 32 000 $, une coopérative n'a que la taxe d'habitation de 10 000 $. La différence substantielle est due au fait que le condo est un bien immobilier, alors que les parts de coopérative sont des biens personnels. "Il peut être juste sémantique pour certains, mais pas lors du calcul des frais de clôture."
Frais mensuels
Les propriétaires de coopératives écrivent un chèque par mois appelé «frais d'entretien». Semblable aux condos, les frais mensuels vont à l'entretien de base de la propriété et au personnel nécessaire au bon fonctionnement du bâtiment. Les frais de coopérative ont tendance à être plus élevés que les frais de copropriété, car ils incluent souvent au moins une partie de l'hypothèque de l'immeuble. Bien que les frais mensuels puissent varier en fonction de la taille du bâtiment.
Cependant, il est important de noter que l'entretien et les charges communes ne sont pas figés. Toute dépense majeure - un nouveau toit, un nouveau lobby, davantage de membres du personnel - peut déclencher une évaluation: quelque chose que les membres du conseil décident et quelque chose qui peut rarement être inversé.
Le tableau
Comme indiqué précédemment, la plupart des commissions coopératives ont un processus de demande rigoureux et souvent long qui peut obliger l'acheteur à remettre des informations financières, à se soumettre à une vérification d'emploi et éventuellement à une vérification des antécédents personnels.
Warner M. Lewis de l'équipe Harkov Lewis de la propriété Halstead, résume: «Dans une coopérative, non seulement vous devez avoir de l'argent pour acheter l'appartement (ou un financement pour le faire), mais vous devez également être approuvé par le conseil d'administration. après avoir soumis une demande, ce qui est généralement très détaillé et prend beaucoup de temps. Ensuite, avec peu ou pas de raison, un acheteur peut être rejeté après son entretien, ou même avant, simplement à cause de quelque chose dans son colis. J'ai eu des accords et j'ai vu des accords où il n'y a aucune rime ou raison de rejet. »
Règles
Les conseils d'administration des coopératives ont tendance à avoir plus de règles que les condos et peuvent imposer quand vous pouvez pratiquer votre trombone, si vous pouvez mettre des décorations de vacances à votre porte et si votre animal peut emménager avec vous. La plupart des règles visent à promouvoir l'harmonie, le calme et la civilité de la vie coopérative.
Mais les règles qui découragent certains acheteurs nationaux, et à peu près tous les acheteurs internationaux, sont les restrictions imposées aux coopératives en matière de sous-location - il est rare que les coopératives autorisent les actionnaires à louer leurs appartements pour une période prolongée, voire pas du tout. Une autre règle des coopératives qui rend les achats des internationaux impossibles est qu'il est peu probable qu'elles acceptent quiconque dont les fonds sont en dehors des États-Unis.
Selon Lewis, «les coopératives visent à établir un groupe stable de résidents à long terme. Les condos ne semblent pas aussi préoccupés par cela."
La préférence de l'acheteur
Selon Gary Malin, «les coopératives sont un choix judicieux pour ceux qui apprécient la stabilité et veulent planter des racines dans un bâtiment. Demandez-vous simplement:« suis-je là pour le long terme? Les coopératives sont beaucoup moins transitoires que les condos, elles sont donc un endroit idéal pour vivre si vous voulez faire connaissance avec vos voisins. Soyez simplement prêt à être analysé, poussé et poussé, mais comprenez que ce processus est coop un investissement stable et remarquablement sûr.
