Flipping vs immeubles à revenus locatifs: un aperçu
La question de savoir si le retournement ou l'achat et la détention est la meilleure stratégie d'investissement immobilier n'a pas de réponse correcte. La décision de choisir une méthode plutôt qu'une autre devrait plutôt faire partie d'un plan stratégique explicite qui tient compte des objectifs d'investissement globaux de l'investisseur. Les considérations incluront également les opportunités présentées par le marché existant.
Pourquoi investir dans l'immobilier?
La propriété immobilière résidentielle suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs particuliers pour plusieurs des raisons suivantes:
- L'immobilier offre des rendements plus prévisibles que les actions et les obligations.L'immobilier fournit une couverture contre l'inflation parce que les taux de location et les flux de trésorerie d'investissement augmentent généralement au moins autant que le taux d'inflation.L'immobilier fournit un excellent endroit pour le capital en cas de doute des investisseurs des perspectives sur les marchés boursiers et obligataires ou lorsque les investisseurs s'attendent à un rendement à long terme des actions, des titres de créance et d'autres actifs insuffisant.Les fonds propres créés dans un investissement immobilier constituent une excellente base pour financer d'autres opportunités d'investissement. Au lieu d'emprunter pour obtenir le capital à investir (c'est-à-dire acheter des actions sur marge), les investisseurs peuvent emprunter contre leurs fonds propres pour financer d'autres projets. La relative facilité d'emprunt contre un investissement immobilier, combinée à la déductibilité des intérêts hypothécaires, fait de cette option une méthode moins coûteuse pour financer d'autres opportunités pour les investisseurs qui sont à l'aise pour assumer le risque financier supplémentaire. pour les propriétaires, l'immobilier résidentiel peut également être utilisé comme maison ou à d'autres fins (évidemment, pas en même temps).
L'influence des facteurs du marché
Pour décrire les implications de la décision de basculer ou de maintenir, il faut comprendre les problèmes inhérents à chacune des stratégies. Comparé aux actions et aux obligations, l'immobilier est un marché relativement inefficace, caractérisé par un faible volume de transactions et des données immobilières et de marché souvent peu transparentes. La difficulté de trouver des opportunités immobilières, combinée à l'illiquidité du marché, rendent les transactions immobilières plus difficiles et plus coûteuses à exécuter que les transactions sur actions et obligations.
Du côté positif, les fluctuations des valeurs immobilières se produisent plus lentement. L'immobilier résidentiel est évalué par la méthode de l'évaluation et non par des échanges continus, ce qui se traduit par des rendements des investissements plus prévisibles et moins volatils que les rendements des actions et des obligations. Parce que la demande immobilière est affectée par les tendances économiques à long terme, telles que la croissance de la population locale, des emplois et de l'économie en général, l'immobilier a prolongé les périodes de valeurs élevées et faibles et de volumes de transactions.
Les marchés immobiliers dans une longue tendance à la hausse se caractérisent par une demande accrue et des périodes où les investisseurs "foin pendant que le soleil brille", tandis que les marchés baissiers ont tendance à montrer des transactions limitées, les investisseurs prenant des pertes de papier jusqu'à ce que le marché se relance et qu'ils puissent à nouveau réaliser gains.
Pour démontrer le coût relativement élevé des investissements immobiliers dans les stratégies d'investissement globales, comparez la différence entre un investissement de 200 000 $ en actions et un investissement égal en immobilier. Lorsqu'il prend une exposition importante aux actions, un investisseur peut immédiatement vendre une partie de l'investissement pour un profit et maintenir le solde à la moyenne du coût en dollars, en attendant des gains potentiels futurs, ou prendre une position à long terme dans ce secteur ou cette entreprise.. Une position de 200 000 $ dans la propriété pourrait être n'importe quoi, d'une maison unifamiliale à quelques petites propriétés.
À l'exception des placements immobiliers titrisés, comme les fiducies de placement immobilier (FPI), un problème avec les immeubles résidentiels est qu'ils ne sont pas facilement subdivisés. Avec d'autres types d'investissements, tels que les actions, si un investisseur n'est pas à l'aise avec une certaine exposition, il ou elle peut «licencier» l'exposition avec des dérivés ou en vendant une partie de l'investissement. Avec l'immobilier, si un investisseur est propriétaire unique, le seul moyen pratique de réduire l'exposition est de vendre des intérêts de partenariat dans la propriété, ce qui peut entraîner des problèmes de contrôle, juridiques et de gestion.
Les avantages et les inconvénients du retournement
L'avantage le plus apparent de renverser les investissements immobiliers est la capacité de réaliser des gains immédiatement et d'avoir des capitaux immobilisés le moins de temps possible. De plus, contrairement au marché boursier, qui peut tourner en milieu de journée, les marchés immobiliers sont plus faciles à prévoir et peuvent produire des périodes prolongées qui compensent les investisseurs pour le retournement de propriétés. En ce sens, le retournement de propriétés pourrait être considéré comme une stratégie d'investissement plus sûre, car il vise à maintenir le capital à risque pendant un minimum de temps et parce qu'il manque des risques de gestion et de location inhérents à la détention d'un bien immobilier.
Deux principaux types de propriétés peuvent être utilisés dans une approche d'achat / vente d'investissement immobilier. Le premier concerne les maisons ou les appartements qui peuvent être achetés en dessous de la valeur marchande actuelle car ils sont en difficulté financière. Le second est le fixateur supérieur, une propriété avec des problèmes de structure, de conception ou de condition, qui peuvent être surmontés pour créer de la valeur.
Les investisseurs qui se concentrent sur les propriétés en difficulté le font en identifiant les propriétaires qui ne peuvent plus gérer ou entretenir leurs propriétés ou en trouvant des propriétés qui sont surendettées et qui risquent de devenir en défaut. Ceux qui préfèrent les fixateurs, d'autre part, rénoveront ou amélioreront une propriété afin qu'elle fonctionne mieux pour les propriétaires ou soit plus efficace pour les locataires d'appartements.
En utilisant cette tactique, l'acheteur d'un fixateur s'appuie sur le capital investi pour augmenter la valeur plutôt que d'acheter simplement une propriété pour une base faible afin de générer des retours sur investissement élevés. Bien sûr, il est également possible de combiner ces deux stratégies lors du retournement de propriétés, et de nombreux investisseurs le font.
Cependant, le retournement des propriétés peut créer des problèmes de coûts et de taxes auxquels on ne fait pas face avec les investissements à long terme. Les dépenses liées au retournement peuvent demander beaucoup d'argent, ce qui entraîne des problèmes de trésorerie. Étant donné que les coûts de transaction sont très élevés à la fois à l'achat et à la vente, ils peuvent affecter considérablement les bénéfices. Le revirement rapide des propriétés (et la vitesse est tout dans les transactions réussies) peut créer des fluctuations de revenus qui peuvent augmenter les factures d'impôt, surtout si les choses vont trop vite pour profiter des règles fiscales à long terme sur les gains en capital.
En outre, il peut être difficile de trouver ces opportunités sur une période de temps prolongée et cohérente. Pour la plupart des investisseurs, le retournement de propriétés doit être considéré davantage comme une stratégie tactique qu'un plan d'investissement à long terme.
Les avantages et les inconvénients de la détention
C'est un fait bien connu que l'achat et la détention d'un bien immobilier sont une recette pour amasser une grande richesse. Aux États-Unis et à l'étranger, la plupart des «vieux fonds» ont été accumulés grâce à la propriété foncière. Malgré les périodes de baisse des prix, la valeur des terres a presque toujours rebondi à long terme en raison de l'offre limitée de terres.
Cependant, la propriété immobilière à long terme comporte une myriade de problèmes de gestion et juridiques auxquels les investisseurs en actions et obligations n'ont jamais à faire face. La propriété immobilière est une entreprise à forte intensité de gestion qui ne fait pas partie des compétences de nombreux investisseurs.
Les investisseurs en actions doivent avoir les compétences nécessaires pour analyser un marché particulier, une entreprise particulière et la capacité de la direction à exécuter ses stratégies commerciales. Un investisseur immobilier à long terme a besoin des mêmes compétences mais a la responsabilité supplémentaire de créer et de mettre en œuvre ces stratégies commerciales pour ses propriétés.
De nombreux investisseurs, en particulier les propriétaires d'un premier logement locatif, sont mal préparés ou mal équipés pour assumer les responsabilités qui incombent au propriétaire. Le processus de recherche de locataires de qualité et de satisfaction de leurs besoins, ainsi que la gestion de l'entretien et de l'entretien de la propriété, peuvent être une entreprise stressante et longue, mais une gestion immobilière réussie est nécessaire pour assurer les flux de trésorerie continus de son investissement.
Les risques inhérents à la propriété immobilière à long terme sont importants, mais s'ils sont atténués, l'investisseur est bien rémunéré pour les assumer. La plupart de ces risques, qui comprennent les risques transactionnels d'achat et de vente de propriétés, les risques pour le bien-être de la propriété et les risques de trouver et de servir des locataires sont considérés comme des risques non systématiques ou des risques d'investissement qui peuvent être diversifiés si un nombre approprié des investissements sont achetés dans un portefeuille bien conçu. Le problème pour la plupart des investisseurs est que l'immobilier est capitalistique. Le montant nécessaire pour acheter suffisamment de biens pour atténuer ces risques est en dehors de leurs moyens ou capacités.
Choisir une stratégie
Pour décider si retourner des propriétés ou les conserver à long terme est la stratégie la plus appropriée, il faut répondre à quelques questions cruciales. Un investisseur doit décider si la répartition du capital est permanente ou transitoire et si elle fait partie intégrante d'une stratégie d'investissement globale ou d'un moyen d'améliorer les rendements. Il faut également déterminer quel rapport risque / rendement est approprié pour cette partie de leur portefeuille d'investissement et si l'investisseur a la tolérance et les compétences appropriées pour assumer les responsabilités de gestion qui accompagnent l'un ou l'autre type d'investissement.
Si le capital n'est pas disponible pour acheter un portefeuille diversifié, un investisseur potentiel doit être prêt à assumer des risques non systématiques, y compris des risques immobiliers individuels et un manque potentiel de demande pour la propriété, que ce soit par les propriétaires ou les locataires. En décidant d'adopter une stratégie d'achat et de vente, un investisseur doit également déterminer s'il a les compétences nécessaires pour découvrir des propriétés à vendre en difficulté ou des fixateurs. Dans cette stratégie transactionnelle, il est important de déterminer si le capital peut être retourné suffisamment de fois au cours d'une période d'investissement donnée pour surmonter les coûts de transaction tant à l'achat qu'à la vente, y compris les frais de courtage, de financement et de clôture.
The Bottom Line
Bien que le choix entre les deux stratégies en question dépende de sa situation financière et de ses objectifs d'investissement particuliers, la stratégie de détention à long terme est généralement plus appropriée pour ceux qui utilisent l'immobilier comme une partie essentielle de leur portefeuille d'investissement global; le retournement des propriétés est plus approprié lorsque l'immobilier est utilisé comme complément ou comme tactique d'amélioration du rendement.
Les investisseurs souhaitant amasser de la richesse et tirer des revenus de leurs investissements immobiliers devraient envisager de détenir des biens immobiliers à long terme, en utilisant les capitaux propres intégrés au portefeuille pour financer d'autres opportunités d'investissement, avec le potentiel de vendre éventuellement les propriétés dans un marché haut de gamme. Le retournement de propriétés est une tactique qui convient le mieux aux périodes où les perspectives sur les marchés boursiers et obligataires sont faibles, ou aux investisseurs qui souhaitent réaliser des gains en capital à court terme aussi longtemps que le marché actuel le permettra.
