Quel est le rapport de surface au sol (FAR)?
Le rapport de surface au sol (FAR) est la relation entre la quantité totale de surface de plancher utilisable qu'un bâtiment a ou a été autorisé à avoir et la surface totale du terrain sur lequel le bâtiment se trouve. Le ratio est déterminé en divisant la surface de plancher totale ou brute du bâtiment par la superficie brute du lot. Un ratio plus élevé est plus susceptible d'indiquer une construction dense ou urbaine. Les gouvernements locaux utilisent FAR pour les codes de zonage.
La formule du rapport de surface au sol (FAR) est
La Ratio de surface de plancher = Superficie brute du terrain
Comment calculer le rapport de surface au sol (FAR)
Le ratio de surface de plancher (FAR) est calculé en divisant la surface de plancher totale du bâtiment par la superficie brute du lot.
Que vous dit le rapport surface au sol (FAR)?
Le rapport de surface au sol (FAR) représente la surface de plancher entière d'un bâtiment, pas simplement l'empreinte du bâtiment. Sont exclus du calcul de la superficie en pieds carrés les zones inoccupées telles que les sous-sols, les garages de stationnement, les escaliers et les cages d'ascenseur.
Les bâtiments avec un nombre variable d'histoires peuvent avoir la même valeur FAR. Chaque ville a une capacité limitée ou un espace limité qui peut être utilisé en toute sécurité. Toute utilisation au-delà de ce point exerce une pression excessive sur une ville. Il s'agit parfois du facteur de charge sûr.
Les FAR sont susceptibles de varier en raison de la dynamique démographique, des schémas de croissance et des activités de construction et parce que la nature du terrain ou de l'espace où un bâtiment est placé varie. Les espaces industriels, résidentiels, commerciaux, agricoles et non agricoles ont des facteurs de charge de sécurité différents, de sorte qu'ils ont généralement des FAR différents. En fin de compte, les gouvernements ont mis en vigueur des réglementations et des restrictions qui déterminent les FAR.
Les FAR sont un facteur déterminant pour le développement dans n'importe quel pays. Un FAR faible est un frein général à la construction. De nombreuses industries, principalement l'immobilier, cherchent à augmenter les FAR pour ouvrir des espaces et des ressources foncières aux promoteurs. Un FAR accru permet à un développeur de réaliser plus de projets de construction, ce qui entraîne inévitablement une augmentation des ventes, une diminution des dépenses par projet et une offre accrue pour répondre à la demande.
Points clés à retenir
- Le rapport de surface de plancher est la relation entre la surface de plancher utilisable totale d'un bâtiment et la surface totale du lot. Un ratio plus élevé indique une zone dense ou fortement urbanisée. Le FAR variera en fonction du type de structure, tel qu'industriel, résidentiel, commercial ou agricole.
Exemple d'utilisation du rapport surface au sol (FAR)
Par exemple, la FAR d'un immeuble de 1 000 pieds carrés avec un étage situé sur un terrain de 4 000 pieds carrés serait de 0, 25. Un bâtiment de deux étages sur le même terrain, où chaque étage mesurait 500 pieds carrés, aurait la même valeur FAR.
Considéré d'une autre façon, beaucoup a un FAR de 2, 0 et la superficie est de 1 000. Dans ce scénario, un développeur pourrait construire un bâtiment qui couvre jusqu'à 2 000 pieds carrés. Cela pourrait inclure un bâtiment de 1 000 pieds carrés avec deux étages.
À titre d'exemple concret, considérons un immeuble à vendre à Charlotte, en Caroline du Nord. Le complexe est en vente pour 3 millions de dollars et mesure 17 350 pieds carrés. L'ensemble du terrain est de 1, 81 acres ou 78 843 pieds carrés. Le FAR est de 0, 22, soit 17 350 divisé par 78 843.
La différence entre le ratio de surface de plancher (FAR) et la couverture du terrain
Alors que le ratio de surface au sol (FAR) calcule la taille du bâtiment par rapport au lot, la couverture du lot prend en compte la taille de tous les bâtiments et structures. Le taux de couverture des lots comprend les structures, telles que les garages, les piscines et les hangars, y compris les bâtiments non conformes.
Limites d'utilisation du rapport de surface au sol
L'impact que les FAR ont sur la valeur des terres est double. Dans certains cas, un FAR accru peut rendre une propriété plus précieuse si, par exemple, un complexe d'appartements peut être construit qui permet des locations plus spacieuses ou plus de locataires.
Cependant, un promoteur qui peut construire un plus grand complexe d'appartements sur un seul terrain peut réduire la valeur d'une propriété adjacente avec une valeur de vente élevée renforcée par une vue qui est maintenant obstruée.
