À l'apogée du boom immobilier en 2004 et 2005, les prêteurs plaisantaient que «tout ce dont vous avez besoin pour obtenir un prêt hypothécaire est de respirer». Les temps ont changé. Entre la débâcle du marché immobilier et la crise bancaire, les normes d'approbation des prêts se sont resserrées bien au-delà de la respiration. (Pour une lecture connexe, jetez un coup d'œil aux 4 facteurs clés qui stimulent le marché immobilier .)
TUTORIAL: Indicateurs économiques à connaître
Bien qu'il puisse être plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire aujourd'hui, le processus est à bien des égards simplement un retour aux jours de boom du pré-logement où les consommateurs devaient prouver leurs revenus et leurs actifs, démontrer leur capacité à rembourser le prêt et à avoir des économies suffisantes pour un acompte et des réserves en espèces.
Conditions d'acompte Les jours de prêts sans mise à disposition largement disponibles sont révolus pour la plupart des acheteurs. Au milieu du boom immobilier, les prêts sans mise de fonds étaient facilement disponibles, mais ces jours-ci, les prêts conventionnels nécessitent une mise de fonds de 5 à 15%. Les prêts FHA assurés par le gouvernement nécessitent un acompte de 3, 5% pour les acheteurs qualifiés, mais ceux dont le score de crédit est inférieur à 580 doivent effectuer un acompte de 10%. Les prêts VA, disponibles pour les militaires et les vétérans, sont disponibles sans versement initial. Le programme de prêts de l'USDA, accessible aux résidents des zones rurales désignées, n'offre également aucun prêt initial. (En savoir plus sur les prêts VA dans Les avantages uniques des prêts hypothécaires VA .)
Types de prêts Les emprunteurs pouvaient auparavant demander une variété de produits hypothécaires tels que des prêts à intérêt uniquement et des ARM à option. Bien que les prêts à intérêt uniquement soient rarement disponibles aujourd'hui, les options-ARM ont complètement disparu. Les prêts à taux fixe à la vanille ordinaire sont les plus populaires pour la majorité des emprunteurs aujourd'hui, suivis des ARM hybrides avec un taux fixe de un à dix ans, suivis d'un taux qui s'ajuste chaque année. (À propos des options-ARM dans Option ARMs: American Dream ou Mortgage Nightmare? )
Les prêteurs dépendent aujourd'hui plus que par le passé de votre pointage de crédit pour déterminer non seulement si vous êtes admissible à une hypothèque, mais aussi pour fixer votre taux d'intérêt. Bien que les prêteurs varient, la plupart disent qu'une cote de crédit de 680 doit être approuvée pour un prêt conventionnel. Les exigences de prêt FHA sont un peu plus lâches, et certains prêteurs (mais pas tous) approuveront un prêt FHA pour un consommateur avec une cote de crédit de 620 ou moins. Beaucoup exigent un score de 640 pour un prêt FHA. Les emprunteurs ayant une cote de crédit de 720 ou 740 et plus sont susceptibles d'être approuvés, en fonction d'autres circonstances financières. Les taux d'intérêt sont fixés sur une base échelonnée, les meilleurs taux d'intérêt étant accordés aux emprunteurs ayant les cotes de crédit les plus élevées.
Vérification Au plus fort du boom immobilier, de nombreux prêteurs approuvaient les «prêts sans vérification de revenu / sans papiers», mais ceux-ci sont quasiment impossibles à trouver aujourd'hui. Les emprunteurs doivent prouver leurs revenus avec deux ans de déclarations de revenus et auront besoin de relevés bancaires pour prouver qu'ils ont des actifs et des réserves de liquidités. L'argent qui est utilisé pour un acompte et les frais de clôture doit avoir une trace papier qui indique d'où il vient, car il existe des règles concernant la possibilité d'utiliser des fonds de don.
Emploi Il y a quelques années, les prêteurs approuvaient les prêts à «revenu déclaré», mais les prêteurs prennent maintenant le temps de vérifier l'emploi et examinent attentivement la stabilité de l'emploi dans le cadre du processus d'approbation. Les approbations hypothécaires sont beaucoup plus difficiles pour les candidats indépendants qui doivent prouver un flux régulier de revenus et la viabilité de l'entreprise.
Ratios Un autre mouvement plus restrictif pour les emprunteurs aujourd'hui est le ratio de la dette au revenu. À l'époque des directives plus souples, les prêteurs étaient plus disposés à étirer les ratios dette / revenu jusqu'à 50% si les emprunteurs semblaient avoir la capacité de rembourser le prêt. La plupart des prêteurs limitent désormais les emprunteurs à un paiement de logement de 31 à 33% du revenu mensuel brut et à une dette globale de 43 à 45%. Parfois, une cote de crédit élevée ou des réserves de liquidités importantes ou un acompte élevé permettront aux emprunteurs de dépasser ces lignes directrices, mais les prêteurs sont beaucoup moins disposés à augmenter ces ratios que par le passé.
Vérifications de crédit supplémentaires Dans le cadre de leurs nouvelles directives plus strictes, les prêteurs revérifient parfois votre crédit après l'approbation du prêt mais avant la date de règlement du prêt comme protection supplémentaire pour leur investissement. Les emprunteurs doivent être très prudents pour éviter d'utiliser leurs cartes de crédit, de demander un crédit supplémentaire ou de changer d'emploi pendant la période cruciale entre l'approbation d'un prêt et le règlement.
The Bottom Line Toutes ces nouvelles règles et modifications au processus hypothécaire signifient qu'une chose a changé depuis la crise bancaire: les approbations de prêts prennent plus de temps. Les prêteurs doivent maintenant vérifier soigneusement chaque détail de la demande de prêt et faire effectuer une évaluation.Les emprunteurs doivent donc être préparés pour une période de demande de règlement d'au moins 30 jours, mais souvent de 45 à 60 jours. Bien que cela puisse être frustrant, cela fait partie d'un effort renouvelé parmi les prêteurs pour filtrer soigneusement les demandeurs de prêt. (Pour plus de lecture, consultez également la note de crédit la plus élevée: est-il possible d'obtenir? )
