Historiquement, l'immobilier a eu une faible corrélation en termes de performances aux investissements en actions et en obligations, ce qui en fait un outil de diversification de portefeuille souhaitable. Malheureusement, acheter et vendre une propriété physique n'est pas aussi simple que de négocier des titres.
Entrez les dérivés immobiliers, également appelés dérivés immobiliers. Ces instruments permettent aux investisseurs de s'exposer à la classe d'actifs immobiliers sans avoir à posséder réellement d'immeubles. Au lieu de cela, ils remplacent l'immeuble par la performance d'un indice de rendement immobilier. De cette façon, les investisseurs peuvent jouer avec des biens immobiliers ou des dettes, sans jamais acheter un actif réel ou utiliser des biens immobiliers en garantie. Cela permet à un investisseur de réduire son engagement initial en capital et de protéger les portefeuilles immobiliers à la baisse tout en prévoyant des stratégies alternatives de gestion des risques.
L'indice NPI
Le National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) est l'indice accepté créé pour évaluer la performance d'investissement du marché immobilier commercial. Développé à l'origine en 1982, l'indice non endetté est composé de plus de 7670 propriétés, d'une valeur totale d'environ 581 milliards de dollars (au T2 2018), provenant de partout aux États-Unis.
Les investissements immobiliers commerciaux sont classés dans les types d'investissement suivants:
- Dette privéeFonds publicsDette publique
Fonctionnement des dérivés immobiliers
Développés pour le secteur du private equity, les dérivés proposés sur l'indice NCREIF sont basés sur des swaps qui se présentent sous différentes formes, permettant aux investisseurs d'échanger leur exposition soit sur l'appréciation soit sur le rendement total de l'indice lui-même, soit en échangeant les expositions d'une utilisation du sol à un autre.
Une méthode consiste à «aller long» (reproduire l'exposition des propriétés achetantes) ou «aller court» (reproduire l'exposition des propriétés vendues). Une autre méthode consiste à échanger le rendement total de l'indice NCREIF ventilé par secteur immobilier, permettant ainsi aux investisseurs d'échanger les rendements de l'immobilier de bureau pour l'immobilier commercial, par exemple.
Le swap de rendement permet à deux investisseurs de chaque côté du swap d'exécuter des stratégies qui ne peuvent pas être réalisées avec des actifs réels sur le marché immobilier privé. Les swaps permettent aux investisseurs de modifier ou de rééquilibrer tactiquement leurs portefeuilles pendant une période spécifique sans avoir à transférer le titre de propriété sur les actifs actuellement au bilan. Les contrats d'une durée maximale de trois ans sont généralement gérés par une banque d'investissement, qui sert de chambre de compensation pour les fonds.
Dans le cas où un investisseur prolonge le rendement total de l'indice NCREIF, il accepterait le rendement total du NPI (payé trimestriellement) sur un montant notionnel prédéterminé et accepterait de payer le London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus un écart sur le même montant notionnel. L'autre partie au swap recevrait les mêmes flux de trésorerie en sens inverse, paierait le rendement trimestriel de l'indice et recevrait le LIBOR plus l'écart.
En supposant qu'il y ait des investisseurs des deux côtés du métier, deux investisseurs souhaitant échanger une exposition immobilière contre une autre pourraient échanger le retour de l'IPN pour ce type de propriété particulier contre une autre. Par exemple, un gestionnaire de portefeuille qui estime que son fonds est suralloué aux immeubles de bureaux et sous-alloué aux immeubles industriels pourrait échanger une partie de l'exposition des bureaux contre des immeubles industriels sans réellement acheter ou vendre des immeubles.
Un indice d'actions publiques
Au lieu du NPI, les dérivés destinés à l'exposition au secteur des actions publiques du marché de l'immobilier commercial utilisent le rendement total de la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) afin de calculer les flux de trésorerie acceptés (pour l'investisseur long) ou payé (par l'investisseur court).
Cet indice fournit le rendement du marché des titres publics garantis par l'immobilier commercial. Par exemple, le récepteur du swap paie le LIBOR, plus un écart, pour effectuer un swap d'indices d'un an avec un notionnel de 50 millions de dollars, et il ou elle recevrait des paiements trimestriels de l'indice NAREIT sur 50 millions de dollars. Une fois de plus, l'investisseur peut bénéficier d'une exposition immobilière publique pleinement diversifiée sans acheter un seul actif.
Produits dérivés de la dette immobilière
En raison de l'ampleur et de la profondeur des tranches de profils de risque différents du pool sous-jacent de prêts immobiliers commerciaux trouvés sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), des dérivés immobiliers sont également disponibles sur les positions de dette immobilière. Les swaps de dette immobilière publique sont basés sur des indices du marché CMBS. Ces indices existent depuis la fin des années 1990.
Grâce à l'étendue et à la profondeur des données d'un grand nombre de transactions (par rapport à l'immobilier actions), les indices CMBS sont un bien meilleur indicateur de performance pour leurs marchés respectifs que ceux de leurs homologues actions. La différence la plus notable entre les swaps d'actions et les swaps de dettes est que les destinataires des paiements basés sur le LIBOR reçoivent le LIBOR moins un écart, contrairement aux swaps sur actions, qui sont généralement basés sur le LIBOR plus un écart. En effet, les titres sous-jacents sont généralement financés par la dette à court terme renouvelable repo, qui est généralement au LIBOR moins un écart, et le taux est donc répercuté sur les contreparties de swap.
Les dérivés de dette immobilière privée, tels que les swaps sur défaillance de crédit (CDS), sont généralement utilisés pour couvrir le risque de crédit. Les dérivés tels que les swaps de prêts fournissent à la partie swap à la fois le taux d'intérêt et le risque de crédit, tandis que l'actif (un prêt immobilier commercial) reste au bilan de la contrepartie. Ainsi, un prêteur hypothécaire peut couvrir des parties de son portefeuille de dettes à diverses conditions d'investissement sans avoir à vendre le prêt lui-même. De cette façon, les investisseurs peuvent quitter certains secteurs du marché immobilier lorsqu'ils sentent que le rendement n'est pas proportionné au risque, puis regagner plus tard l'exposition lorsque le marché de ce secteur particulier s'améliore.
The Bottom Line
Étant donné que les actifs immobiliers commerciaux sont à forte intensité de capital et relativement peu liquides, les investisseurs immobiliers ont eu du mal à couvrir leur exposition ou à exécuter des stratégies alpha. Des coûts de transaction élevés et un marché moins efficace que celui des actions et obligations ont ajouté à la difficulté de rééquilibrer les portefeuilles en réponse aux changements du marché.
Les données immobilières devenant plus transparentes et les informations sur les transactions devenant plus faciles et moins coûteuses à obtenir, les indices immobiliers sont devenus plus pertinents, conduisant à la création d'un marché des produits dérivés de plus en plus efficace. Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs de modifier leur exposition à des risques et opportunités spécifiques sans avoir à acheter et vendre des actifs. Ces dérivés permettent d'investir dans un secteur différent du marché des actions immobilières ou de négocier une exposition immobilière contre un taux d'intérêt variable majoré ou diminué d'une prime.
La possibilité d'échanger des expositions permet à l'investisseur immobilier de devenir plus tactique lorsqu'il investit. Ils peuvent désormais entrer et sortir des quatre quadrants du marché immobilier, ce qui permet une meilleure gestion des risques et la possibilité d'augmenter le rendement à court ou à long terme de leurs investissements.
