Table des matières
- Qu'est-ce qu'une évaluation à domicile?
- Comment fonctionnent les évaluations à domicile d'aujourd'hui
- Frais d'évaluation à domicile
- Aide pour une évaluation haut de gamme
- Avant que l'évaluateur ne vienne
- Si vous obtenez une bonne évaluation
- Obtenir un deuxième avis
- Lorsque l'évaluation est faible
- Évaluations à domicile: le bilan
Lorsque vous refinancez votre hypothèque, tout dépend de l'évaluation. Si la valeur de votre maison est si faible que vous êtes sous l'eau, vous ne pouvez pas refinancer. Si votre valeur d'expertise met votre valeur nette immobilière à moins de 20%, vous serez obligé de payer pour une assurance hypothécaire privée (PMI) ou d'apporter de l'argent à la table pour effectuer un refinancement en espèces. De plus, vous n'obtiendrez peut-être pas le taux d'intérêt le plus bas, car les prêteurs considèrent que les emprunteurs avec moins de capitaux propres sont plus risqués. Si vous songez à refinancer, vous devez comprendre le rôle essentiel de l'évaluation dans le processus.
Qu'est-ce qu'une évaluation à domicile?
Une évaluation est l'opinion d'un professionnel agréé ou certifié sur la valeur d'une maison fournie par un tiers désintéressé. L'évaluateur est payé pour fournir le service d'évaluation de votre maison, mais n'a pas de peau dans le jeu lorsqu'il s'agit de savoir si vous êtes en mesure de refinancer en raison de la valeur à laquelle ils arrivent. Dans une opération de refinancement, l'évaluation protège la banque en s'assurant qu'elle ne prête pas à l'emprunteur plus d'argent que la propriété ne vaut. Si la propriété entre en forclusion par la suite pour une raison quelconque, le prêteur souhaite pouvoir revendre la propriété et récupérer son argent.
Un évaluateur visite votre maison pendant 30 à 45 minutes pour mesurer ses dimensions, examiner ses équipements et évaluer son état général, à l'intérieur comme à l'extérieur, en prenant des photos de l'extérieur, du garage et de chaque pièce intérieure. Ils examinent ensuite les enregistrements de propriétés similaires aux vôtres - idéalement, les propriétés de votre quartier qui ont été vendues récemment. Sur la base de la visite à domicile et de ces dossiers, l'évaluateur arrive à une opinion professionnelle sur le prix de vente de votre propriété si vous la mettez sur le marché. La banque utilise cette valeur, ainsi que vos revenus, vos actifs et vos antécédents de crédit, pour déterminer le montant qu'elle vous accordera.
Points clés à retenir
- Un propriétaire qui prévoit de refinancer une hypothèque doit d'abord obtenir une évaluation, qui coûte généralement de 300 $ à 500 $ pour une maison unifamiliale.L'évaluateur, un professionnel indépendant, évalue minutieusement une maison - en personne - et examine des propriétés similaires avant d'arriver à une évaluation. Pour rafraîchir le travail de peinture d'une maison, éliminer l'encombrement et souligner les caractéristiques cachées peut aider à augmenter les chances d'une évaluation élevée.Si l'évaluation est faible, un refinancement en espèces peut vous aider à atteindre 80% des capitaux propres et à éviter assurance hypothécaire privée. Si vous êtes sous l'eau, vous devrez peut-être attendre que les valeurs de la maison augmentent.
L'évaluation de la maison: la clé d'un refinancement réussi
Comment fonctionnent les évaluations à domicile d'aujourd'hui
Deux types d'opérations de refinancement ne nécessitent pas d'évaluation: le refinancement rationalisé de la Federal Housing Administration et le prêt de refinancement pour la réduction des taux d'intérêt de la Veterans Administration. Tous les autres types d'opérations de refinancement nécessitent une évaluation.
Les réglementations fédérales dictent le comportement des prêteurs et des évaluateurs tout au long du processus d'évaluation. Après la crise du logement, le gouvernement a voulu accroître l'indépendance des évaluateurs afin d'empêcher la possibilité de prêter en fonction de la valeur des logements gonflée. Le Dodd-Frank Act et le Truth in Lending Act exigent désormais que les évaluations soient «menées de manière indépendante et sans influence ni coercition inappropriées».
Étant donné que les exigences fédérales en matière d'indépendance des évaluateurs définissent un champ étroit d'interactions acceptables entre un évaluateur et les agents de crédit, les prêteurs craignent que tout contact avec les évaluateurs puisse être interprété comme violant la loi en tentant d'influencer l'opinion de l'évaluateur avant la fin de l'évaluation. Les prêteurs font preuve de prudence pour éviter la possibilité de sanctions disciplinaires sévères. Les agents de crédit et les courtiers ne peuvent pas sélectionner l'évaluateur, ni l'emprunteur. Les emprunteurs ne peuvent pas non plus soumettre une évaluation qui a été effectuée pour un autre prêteur, bien qu'ils «puissent dire à la banque qu'une autre évaluation existe et que la banque peut demander le rapport d'évaluation directement à l'autre institution».
Le prêteur commandera souvent l'évaluation par l'intermédiaire d'un tiers appelé une société de gestion d'évaluation (AMC). «L'utilisation d'un AMC n'est pas une exigence, mais c'est l'approche courante pour l'indépendance des évaluateurs», explique Joe Parsons, conseiller principal en prêts chez Pinnacle Capital Mortgage de Dublin, en Californie, banquier régional et courtier hypothécaire.
De nombreux prêteurs, en particulier les petits et locaux, ont des relations de référence directe avec un petit panel d'évaluateurs et n'utilisent pas de CMA. Ou le prêteur peut avoir un service indépendant d'évaluation interne. L'évaluateur doit avoir une connaissance locale du domaine (appelée compétence du marché). Les évaluateurs sont censés suivre les normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation publiées par la Fondation pour l'évaluation, une organisation professionnelle, bien que ces normes ne soient pas légales.
Frais d'évaluation à domicile
Les frais d'évaluation varient selon l'État, mais les évaluateurs doivent facturer des frais habituels et raisonnables pour la région. Attendez-vous à payer de 300 $ à 500 $ pour l'évaluation d'une maison unifamiliale standard. «Les propriétés plus complexes sont plus chères car l'inspection prend plus de temps», explique Erin Benton, vice-présidente de Decorum Valuation Services, une société de gestion d'évaluation à Ellicott City, Md.
Vous devez payer les frais à l'avance au moment de l'évaluation, et non à la clôture, car indépendamment de la fermeture de votre prêt, l'évaluateur a quand même fait le travail. Bien que les frais puissent sembler utiles s'ils vous permettent d'obtenir les conditions de refinancement que vous souhaitez, ils peuvent sembler être un gaspillage d'argent si une faible évaluation signifie que vous ne pouvez pas refinancer.
Étant donné que les prêteurs ne peuvent pas discuter de la valeur d'une maison ou de la «valeur cible» prévue avec un évaluateur au moment de la mission, les propriétaires ne peuvent pas obtenir une estimation approximative de l'évaluateur pour savoir si leur maison est susceptible d'évaluer suffisamment haut pour être refinancée avant de payer. pour le service, comme ils le pouvaient avant la nouvelle réglementation. Au mieux, vous pouvez rechercher des ventes comparables récentes sur des sites Web tels que Zillow et Redfin, mais leurs enregistrements peuvent être incomplets.
Une autre option consiste à demander à un agent immobilier de faire une analyse comparative du marché et de vous fournir des impressions de ventes comparables récentes du Multiple Listing Service, explique Bruce Ailion, un agent de RE / MAX Greater Atlanta. Demandez gentiment, car l'agent vous rendra service - contrairement à une vente de maison, il ne touchera aucune commission sur votre refinancement.
Aide pour une évaluation haut de gamme
La valeur que l'évaluateur donne à votre maison dépend en grande partie des prix de vente récents de propriétés comparables, mais vous vous trompez si vous pensez que vous ne pouvez rien faire pour aider votre maison à entrer dans le haut de sa valeur d'évaluation potentielle.
Faire évaluer votre maison est similaire à un premier rendez-vous, explique Ailion. Bien que vous n'ayez aucune idée de la façon dont votre partenaire vous appréciera ou vous évaluera, être bien entretenu améliore considérablement vos chances d'être jugé attrayant. «Il en va de même pour l'évaluation», dit-il. «Votre propriété doit être propre et propre, épurée et facile à inspecter. Tous les animaux doivent être confinés et leur odeur doit être masquée. Vous ne voulez pas que l'évaluateur soit précipité pour sortir. »
Voici comment l'évaluateur résidentiel agréé Ralph J. Vaccari, président de Vaccari & Associates à Marblehead, Mass., Décrit son approche du travail: «En général, peu importe si votre pelouse n'est pas tondue ou si votre maison est en désordre. Il est important de réaliser, cependant, qu'une maison sale ou négligée peut augmenter son apparence d'usure au-delà de la normale, et cette condition peut, en fait, affecter la valeur. »
Selon Vaccari, l'évaluateur se soucie des éléments suivants:
- État extérieur et intérieur Nombre total de pièces Fonctionnalité, y compris la conception et l'aménagement intérieur de la pièce, et l'obsolescence fonctionnelle Améliorations apportées aux cuisines et aux salles de bain, aux fenêtres, au toit et aux systèmes de la maison (chauffage, électricité et plomberie) au cours des 15 dernières années qui rendent la maison plus confortable à ce jour, fonctionnel et habitable selon les normes d'aujourd'hui État et âge des systèmes de la maison Équipements extérieurs, tels que les garages, les terrasses et les porches Emplacement Emplacement Caractéristiques peu attrayantes, telles qu'une apparence extérieure qui ne correspond pas au reste du quartier
C'est une bonne idée de souligner des caractéristiques qui ne sont pas immédiatement apparentes et qui pourraient potentiellement ajouter à l'opinion de l'évaluateur sur la valeur, dit Parsons.
Avant que l'évaluateur ne vienne
Cependant, préparer votre maison pour la visite d'un évaluateur est différent de la préparer pour un acheteur potentiel. «Lorsque vous ouvrez votre maison à un acheteur potentiel, vous souhaitez déclencher des réponses émotionnelles», explique Parsons. «En tant que vendeur, vous voulez que cet acheteur puisse imaginer à quel point il sera heureux et confortable. Aucune considération subjective de ce genre ne s'applique à une évaluation. »
Vaccari ajoute qu'un propriétaire ne ferait pas de changement, comme déchirer de vieux tapis pour révéler des planchers de bois franc, pour une évaluation, comme il le pourrait pour un vendeur. Mais rafraîchir la peinture de la maison, à l'intérieur et à l'extérieur, peut aider, tout comme le nettoyage de l'encombrement pour permettre un accès complet et une visualisation de toutes les zones de la maison, y compris le sous-sol. Enfin, dit Ailion, "Si les dossiers fiscaux sont incorrects, signalez-le."
Sinon, dit Vaccari, il est de la responsabilité de l'évaluateur de découvrir les problèmes et de poser des questions lorsque cela est justifié.
Si vous obtenez une bonne évaluation
Félicitations! Vous avez franchi une étape importante dans le refinancement de votre prêt hypothécaire. Il est maintenant temps de passer à la prochaine série d'étapes avec votre agent de crédit. Si vous avez obtenu une évaluation favorable, utilisez un outil tel que le calculateur hypothécaire du Bureau de la protection financière des consommateurs pour rechercher les taux d'intérêt sur une hypothèque refinancée pour une maison de votre valeur. Être armé de ces chiffres peut vous donner un certain pouvoir de négociation lorsque vous rencontrez votre prêteur.
Obtenir un deuxième avis
Parfois, la valeur de l'évaluateur est non seulement inférieure à ce que vous souhaiteriez, mais inférieure à ce que vous pensez que votre maison vaut. «Une évaluation n'est que l'opinion d'une seule personne», explique Ailion. "Bien que ce soit une opinion formée et instruite, comme pour toutes les professions, il y a de bons et de mauvais pratiquants."
Étant donné la stricte réglementation fédérale régissant le processus, pouvez-vous faire quelque chose à propos d'une faible évaluation? «Si le propriétaire n'aime pas la valeur de l'évaluation, il peut écrire une lettre d'appel au prêteur ou à AMC, mais la probabilité qu'un évaluateur change d'avis est très faible, à moins que le propriétaire n'ait des preuves accablantes que la valeur est », explique Benton.
Votre appel ne sera couronné de succès que si vous montrez que l'évaluateur a commis une erreur importante, par exemple en indiquant incorrectement la superficie ou le nombre de pièces; sans tenir compte d'un équipement important, comme une piscine ou un spa; ou ne pas tenir compte d'une vente comparable qui pourrait soutenir une valeur plus élevée tout en «sélectionnant» un comparable moins approprié qui indiquerait une valeur inférieure, dit Parsons.
Vous pouvez également faire valoir, dit Ailion, en soulignant que les comparables utilisés étaient dans un district scolaire inférieur ou une subdivision inférieure qui n'avait pas d'association de propriétaires avec des piscines et des courts de tennis, que tous les comparables étaient en détresse ou immobiliers. les ventes en propriété, ou qu'ils ont d'autres externalités négatives influençant la valeur, comme être dans une rue animée. «Expliquez pourquoi ils sont différents et différents des vôtres. Vous devez prouver que quelque chose ne va pas avec les comparables sélectionnés », explique Ailion.
Vos options lorsque l'évaluation est faible
Si l'évaluation vous place à moins de 80% des capitaux propres, vous pouvez effectuer un refinancement en espèces, en ajoutant suffisamment d'argent à la clôture pour atteindre ce ratio magique de 80% du prêt / valeur et éviter le PMI.
Vous pouvez également choisir de payer PMI pour l'instant. Si la valeur des maisons continue d'augmenter, vous pouvez fournir des ventes comparables à votre agent hypothécaire et lui demander de supprimer le PMI, même si vous n'avez pas encore remboursé une grande partie de votre capital. Si l'évaluation révèle que vous êtes sous l'eau, cependant, tout ce que vous pouvez faire est d'attendre que le marché s'améliore, sauf si vous êtes admissible à un programme tel que l'option de refinancement High LTV de Fannie Mae ou FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), qui avait offert une aide gouvernementale aux propriétaires sous-marins, a expiré fin 2018.
Évaluations à domicile: le bilan
Comprendre le fonctionnement du processus d'évaluation vous donnera les meilleures chances d'obtenir qu'un évaluateur attribue la valeur la plus élevée possible à votre propriété. Les évaluations ne correspondent pas toujours aux valeurs qu'espèrent les emprunteurs, et elles sont un processus humain qui laisse place à la subjectivité et aux erreurs. Vous pouvez faire appel à une évaluation faible, mais vous ne réussirez qu'avec des données solides pour vous soutenir.
