Les investissements immobiliers des particuliers sont en augmentation, mais pour la plupart, ils se sont limités aux fiducies de placement immobilier (FPI) et aux fonds communs de placement immobilier. Et même si de nombreux investisseurs particuliers achètent, gèrent et louent des biens imposables, moins de 2% des comptes de retraite comprennent des biens immobiliers de toute nature. Cependant, l'émergence d'IRA autogérés, qui non seulement permettent mais encouragent les produits immobiliers, commencent à changer la donne. L'investissement immobilier direct devient une option croissante pour les investisseurs axés sur la retraite qui souhaitent profiter du potentiel de rendement de l'immobilier et de ses capacités en tant que diversificateur de portefeuille et couverture contre l'inflation.
Les IRA autogérés accordent aux investisseurs le même pouvoir discrétionnaire qu'ils ont généralement sur leurs investissements imposables, mais permettent une croissance des bénéfices à impôt différé. Sous la forme d'un IRA autogéré, les investisseurs peuvent investir directement dans des biens immobiliers, des hypothèques, des placements privés et d'autres actifs non traditionnels: l'article 408 de l'Internal Revenue Code permet l'achat de biens avec des fonds détenus dans de nombreux formes courantes d'IRA, y compris un IRA traditionnel, un Roth IRA et un IRA simplifié (SEP). Avec de telles structures, les investisseurs peuvent obtenir une flexibilité significative dans les options d'investissement, un plus grand contrôle sur leurs actifs de retraite et le potentiel d'investissement fourni par les investissements immobiliers directs.
IRA autogérés
Un IRA autogéré est celui qui permet au propriétaire du compte de gérer activement le portefeuille, de prendre des décisions d'investissement et de choisir des produits - des actions et des obligations aux investissements alternatifs - au lieu d'avoir une institution financière.
Afin d'investir en utilisant un IRA autogéré, l'IRA doit être détenu avec un fiduciaire ou un dépositaire qualifié. En règle générale, ces fiduciaires fournissent des services administratifs, tels que la tenue de registres des contributions et d'autres activités, le dépôt des rapports IRS requis, la publication des déclarations des clients et la fourniture d'informations relatives aux règles et règlements qui régissent les IRA (par exemple, les limites de contribution et les règles de déductibilité, les règles de distribution et les pénalités pour les retraits anticipés).
Options d'investissement pour les IRA autogérés
Les options d'investissement pour les IRA autogérés ne sont généralement pas limitées aux actifs traditionnels mais incluent tout ce qui est autorisé par l'IRS. Cela crée un potentiel de diversification plus élevé que les IRA ordinaires, où les investissements sont souvent limités aux fonds communs de placement ou aux certificats de dépôts (CD). Cependant, bien que tous les types d'investissement soient autorisés en vertu de la réglementation fédérale, tous les dépositaires ne prévoient pas toutes les catégories d'actifs, y compris les biens immobiliers ou les hypothèques. Par conséquent, les titulaires de compte potentiels devraient vérifier auprès du dépositaire avant d'établir l'IRA.
Investissements non autorisés
Ces IRA ne peuvent pas investir dans des actifs interdits par l'IRS, tels que l'assurance-vie et les objets de collection, et doivent suivre les mêmes règles et réglementations IRS couvrant les IRA ordinaires. (sur les objets de collection dans Contemplating Collectible Investments .)
Bien que l'IRA soit un compte non discrétionnaire, la réglementation rend le propriétaire de l'IRA responsable de la conformité à toutes les exigences réglementaires. Étant donné que le dépositaire ne détermine généralement pas si l'investissement est conforme aux exigences réglementaires ou fournit des conseils juridiques / fiscaux, les investisseurs intéressés par les IRA autogérés devraient demander conseil à un conseiller fiscal ou juridique indépendant.
Options d'investissement
Au-delà des actions et des obligations, les options d'investissement disponibles pour les IRA autogérés peuvent inclure les types de véhicules immobiliers suivants:
- Billets garantis et non garantis (hypothèques et actes de fiducie) Partenariats et coentreprises Actions privées Actions cotées en bourse, obligations et fonds communs de placementAutres investissementsComptes à recevoirMaisons unifamiliales et multifamilialesImmeubles d'habitationCoopérativesMaisons commerciales Terrains améliorés ou non améliorés (avec ou sans effet de levier)
Il est important de trouver un dépositaire expérimenté dans la gestion de ces investissements, car des règles spéciales de déclaration fiscale et des procédures opérationnelles s'appliquent.
Auto-négociation interdite
Vous pouvez acheter un terrain ou une propriété (résidentielle et commerciale) dans votre IRA tant que cela n'entraîne pas d'auto-négociation. Cela signifie que vous ne pouvez pas acheter une maison ou un immeuble dans lequel vous résiderez ou ferez des affaires. Votre IRA ne peut pas non plus acheter une propriété détenue par vous ou une entreprise dans laquelle vous ou certains membres de votre famille avez un pourcentage spécifié de propriété. L'IRA est également interdit de vendre des biens à vous ou à l'une des parties susmentionnées.
Procédures opérationnelles et taxes
Une fois que vous avez fourni la documentation et les instructions appropriées pour l'achat de la propriété, votre dépositaire IRA initiera l'achat de votre IRA. Le titre de la propriété reflétera le nom de votre gardien IRA. Toutes les dépenses de gestion immobilière et spécifiques à la propriété doivent être effectuées par l'IRA, donc l'IRA doit avoir suffisamment d'argent pour payer ces montants. Le fait de devoir compter sur des capitaux extérieurs pour financer les dépenses de gestion peut entraîner la perte d'avantages fiscaux ou des pénalités.
Si la propriété est financée par emprunt, elle peut créer ce que l'on appelle un revenu imposable non lié aux entreprises (UBTI), qui est imposable en vertu du code IRS. Ceci est différent des autres gains, qui sont à imposition différée jusqu'à ce qu'ils soient retirés de l'IRA. Les investisseurs souhaitant investir dans des actifs financés par emprunt devraient contacter leur conseiller fiscal pour enquêter sur les implications fiscales.
Contrôle de chéquier
Pour les investisseurs qui souhaitent avoir une plus grande influence sur leurs investissements, le contrôle du chéquier est une autre option. Cela permet au propriétaire de l'IRA de faire des achats en écrivant des chèques au nom de l'IRA. Les transactions sont facilitées par une LLC qui appartient à l'IRA. D'autres structures juridiques, telles que les sociétés S, ne sont généralement pas disponibles car elles n'autorisent pas les IRA en tant qu'investisseurs. Créer une LLC pour faire son investissement IRA peut donner à un investisseur un contrôle encore plus grand sur ses actifs et réduire certains frais de garde. (En savoir plus sur les avantages des sociétés LLC et S dans Devriez-vous incorporer votre entreprise? )
En règle générale, le propriétaire de l'IRA a la possibilité d'effectuer certaines fonctions de gestion, telles que la publicité, la collecte et le dépôt des chèques de loyer et le paiement des factures connexes. Cela donne à l'investisseur un grand avantage, en particulier lors de l'achat de saisies immobilières, ce qui est généralement une proposition urgente nécessitant la capacité d'émettre des chèques aux étapes du palais de justice. (sur la forclusion investir dans des stratégies d'investissement de forclusion réussies .)
Répercussions sur la retraite
L'investissement immobilier direct a historiquement donné lieu à une richesse importante pour les investisseurs qui comprennent le compromis risque-rendement de cette classe d'actifs. Même si de nombreux investisseurs particuliers achètent, gèrent et louent des biens imposables, moins de 2% des comptes de retraite comprennent des biens immobiliers de toute nature. L'utilisation d'IRA autogérés donne aux investisseurs la possibilité d'investir directement dans des biens immobiliers et d'autres actifs liés à l'immobilier tout en offrant les capacités de report d'impôt des IRA traditionnels.
The Bottom Line
Sous la forme d'un IRA autogéré, les investisseurs peuvent investir directement dans des biens immobiliers, des hypothèques, des placements privés et d'autres actifs non traditionnels. Dans certains cas, les propriétaires IRA ont accès au chéquier à leurs soldes IRA. Avec de telles structures, les investisseurs peuvent obtenir une flexibilité significative dans les options d'investissement, un plus grand contrôle sur leurs actifs de retraite et le potentiel d'investissement fourni par les investissements immobiliers directs.
