Table des matières
- Les coûts de renversement des maisons
- Prêts d'argent dur
- Argent dur vs classiques
- Où chercher des prêteurs
- Prêteurs privés
- Comment vérifier un prêteur privé
- Prêteurs privés en ligne
- Financement participatif
- Sites de financement participatif
- Inconvénients du financement participatif
- The Bottom Line
Le flipping est à son plus haut niveau depuis 2007 grâce à la hausse des prix des logements et à la disponibilité accrue de financements. De plus, une offre limitée aide les palmes à réaliser des bénéfices plus élevés maintenant qu'ils ne le faisaient après la crise du logement de 2008-2009, lorsque les saisies ont inondé le marché immobilier.
Points clés à retenir
- Il est généralement plus coûteux de retourner une maison que d'en acheter une comme maison.Les prêteurs considèrent la remise comme une proposition risquée et ne fonctionneront généralement pas avec des nageoires inexpérimentées.Les prêteurs d'argent dur peuvent être trouvés en ligne et ont des conditions de moins d'un an avec des taux d'intérêt de 12% à 18%, plus deux à cinq points.Envisagez de vérifier les prêteurs privés en parlant à d'autres flippers.Les flippers peuvent essayer des sites de financement participatif pour financer leurs investissements.
Les coûts de renversement des maisons
Bien que l'achat, la réparation et la revente rapide de propriétés puissent être lucratives, il faut beaucoup plus d'argent pour retourner une maison que pour acheter simplement une maison dans laquelle vous voulez vivre. Non seulement vous avez besoin de l'argent pour devenir propriétaire, mais vous avez également besoin de fonds de rénovation et de moyens pour couvrir les impôts fonciers, les services publics et l'assurance des propriétaires à partir du jour où la vente se termine pendant les travaux de réhabilitation et jusqu'au jour de la vente. Des taux d'imposition à court terme sur les gains en capital de 10% à 37%, selon votre tranche d'imposition fédérale, réduiront les bénéfices que vous gagnez sur les propriétés que vous retournez en un an ou moins.
De plus, de nombreux prêteurs ne travailleront pas avec des palmes inexpérimentées. Ils voudront voir que vous avez réussi à vendre au moins une maison à but lucratif. D'autres travailleront avec un flipper inexpérimenté mais factureront des frais et des intérêts plus élevés.
Prêts d'argent dur
Les experts ne s'entendent pas sur la façon dont l'argent dur a obtenu son nom. Certains disent qu'il fait référence au fait qu'il est beaucoup plus cher que le financement traditionnel et qu'il a des conditions «plus dures». D'autres disent que c'est parce qu'il finance des maisons «difficiles» à financer pour les prêteurs conventionnels. Pourtant, d'autres disent que le terme décrit la garantie du prêt, comme dans un actif dur, qui, dans ce cas, est l'immobilier.
Quelle que soit l'origine du terme, les prêts en argent dur ont généralement des durées inférieures à un an et des taux d'intérêt de 12% à 18%, plus deux à cinq points. Un point est égal à 1% du montant du prêt, donc si vous empruntez 112 000 $ et que le prêteur facture deux points, vous paierez 2% de 112 000 $ ou 2 240 $. Plutôt que de payer des points à la clôture, comme vous le feriez avec une hypothèque conventionnelle, il se peut que vous n'ayez pas à payer de points jusqu'à ce que la maison se vende avec un prêt en argent dur - la seule chose douce de cet argent dur.
Les prêteurs d'argent dur fondent le montant que vous pouvez emprunter sur la valeur après rénovation (ARV) de la maison. Si une maison coûte 80 000 $ mais que l'ARV est de 160 000 $ et que vous pouvez emprunter jusqu'à 70% des ARV, vous pouvez emprunter 112 000 $. Après avoir payé le prix d'achat de 80000 $, il vous restera 32000 $ pour les frais de clôture (bien que vous puissiez négocier pour que le vendeur de la maison les paie), les frais de prêteur, la réhabilitation, les frais de port et les frais de vente tels que la mise en scène, le marketing, et les commissions des agents immobiliers. Si vous pouvez respecter ce budget, vous n'aurez pas besoin d'argent de votre poche pour retourner la maison.
Les 2240 $ en points occuperont une part importante de ce budget de 32000 $, cependant, et si vous payez 15% d'intérêt pendant six mois, votre coût total d'intérêt sur 112000 $ sera de 8400 $. Les prêteurs d'argent dur s'attendent généralement à des paiements mensuels uniquement pendant que le prêt est en cours, mais certains peuvent laisser les intérêts s'accumuler et ne pas exiger qu'ils soient payés jusqu'à ce que le retournement soit terminé. Après ces deux grosses dépenses, vous n'aurez que 21 360 $ pour tout le reste, moins si vous deviez payer les frais de clôture. Mais si la maison se vend vraiment 160 000 $, vous recherchez un bénéfice de 48 000 $, moins les taxes, pour six mois de travail, potentiellement sans avoir à émettre un seul chèque à partir de votre propre compte bancaire.
Argent dur vs prêts conventionnels
Lucas Machado, président de House Heroes, un groupe d'investisseurs immobiliers qui investit des maisons en Floride et finance des prêts en argent dur, dit que les prêts en argent dur sont faciles d'une autre manière: le manque de bureaucratie bureaucratique. Contrairement aux banques conventionnelles, les prêteurs ne sont pas liés par des directives concernant la forme de l'immobilier. «Les propriétés en mauvais état ne satisfont pas aux directives du financement hypothécaire traditionnel. Les prêteurs d'argent dur, en revanche, s'attendent à prêter sur des maisons en mauvais état », a déclaré Machado.
Plutôt, «les prêteurs d'argent dur décident d'accorder ou non le prêt en évaluant la force de l'accord et la fiabilité de la nageoire», explique Machado. Si le coût d'achat et de réparation par rapport à la valeur de revente est logique et que le nageur est digne de confiance, un prêteur d'argent dur fera le prêt.
Lors de l'évaluation du flipper, les prêteurs d'argent dur ne sont généralement pas préoccupés par les qualifications des emprunteurs telles que les ratios dette / revenu et les cotes de crédit. Dans certains cas, ils peuvent vouloir voir les documents d'un demandeur tels que les déclarations de revenus, les relevés bancaires et les rapports de crédit. Ils ne se soucient pas non plus de l'emprunt de fonds (une autre différence par rapport aux prêteurs conventionnels). Après tout, "Si le flipper fait défaut, le prêteur d'argent dur peut saisir, s'approprier la maison et la vendre de manière rentable", note Machado.
Un prêteur d'argent dur, semblable à une banque, détiendra le premier privilège sur la maison jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse le prêt, mais l'emprunteur sera le propriétaire et détiendra l'acte, explique Mat Trenchard, directeur des acquisitions chez Senna House Buyers, l'une des plus grandes sociétés d'achat de maisons à Houston.
Où chercher des prêteurs
Un endroit pour trouver un prêteur d'argent dur est en ligne. À titre d'exemple, Lima One Capital travaillera avec de nouvelles nageoires et prêtera jusqu'à 90% du prêt au coût ou jusqu'à 75% du prêt à l'ARV. Les frais et les taux d'intérêt diminuent avec l'expérience inversée d'un emprunteur. Lima One prête dans la plupart des États avec des taux et des frais variant selon l'État.
En général, attendez-vous à payer:
- Si vous avez effectué jusqu'à un flip au cours des 24 derniers mois, vous aurez des frais de montage de 3, 5% et un taux d'intérêt de 12%. Avec deux à quatre flips sous votre ceinture, il s'agit de frais de montage de 3% et de 11% pour cinq ou plus de flips terminés, vous verrez des frais de montage de 2% et un taux d'intérêt de 9, 99%
Les emprunteurs ayant des cotes de crédit inférieures à 680 pourront emprunter un peu moins et payer les coûts les plus élevés. La cote de crédit minimale est de 630. En outre, Lima One Capital nécessite un acompte de 10% et offre des conditions de remboursement allant jusqu'à 13 mois.
Un deuxième exemple vient de LendingHome. Cette entreprise offre des prêts fixes et inversables jusqu'à 90% du prix d'achat et 100% des coûts de rénovation. Les emprunteurs doivent soumettre des relevés bancaires pour montrer qu'ils peuvent couvrir l'acompte et les frais de clôture. Les autres exigences comprennent un contrat d'achat, une liste des projets de réparation et de retournement passés, la documentation de la propriété et l'acompte. Les taux d'intérêt varient généralement de 7, 5% à 12%. Il y a des frais de demande de 199 $ pour couvrir les frais de souscription de prêts à des tiers. LendingHome facture également des frais de montage, des frais d'évaluation, des titres et des droits d'entiercement, et la société retient les fonds de réhabilitation jusqu'à la fin des rénovations.
Le président de House Heroes, Lucus Machado, suggère de contacter les associations locales d'investissement immobilier, les investisseurs locaux et les agents immobiliers locaux pour trouver des bailleurs de fonds, des prêteurs d'argent dur. Mais il peut ne pas y avoir beaucoup de place pour négocier, en particulier sur les points et les taux d'intérêt. Au cours des dernières années, note Machado, il y a eu tellement d'occasions de prêter de l'argent qu'il n'est pas nécessaire de conclure un accord. "Pourquoi contracter un prêt à moindre rendement aujourd'hui, alors que vous rencontrerez probablement une autre opportunité demain?", Demande-t-il.
Prêteurs privés
«Un prêteur privé est tout simplement une personne disposant d'un capital substantiel pour vous prêter», explique Mat Trenchard, acheteur de maison Senna. «Vous seriez surpris du nombre de personnes qui cherchent à prêter de l'argent qu'elles ont économisé. Ils fonctionneront un peu comme un HML, sauf que vous pouvez généralement obtenir de meilleurs tarifs et conditions. »
Trenchard dit que les prêteurs privés peuvent être plus ouverts à la négociation des conditions de paiement que les prêteurs à l'argent dur. Ils peuvent même être disposés à agir en tant que partenaire dans l'accord et à prendre une part des bénéfices en échange de ne pas facturer d'intérêts.
"La clé pour le flipper inexpérimenté est d'avoir confiance lors de la négociation", dit Trenchard. «Ils ont besoin de réseauter et de parler à d'autres nageoires de combien ils sont habitués à payer et savent qu'ils peuvent s'en aller. Ne pensez pas, parce que vous ne pouvez pas vous mettre d'accord avec le premier prêteur avec qui vous parlez, que vous ne trouverez pas l'argent pour un accord. »
Vous pouvez rechercher des prêteurs privés lors d'événements de réseautage immobilier local. Ces individus peuvent facturer 8% à 12%, plus zéro à deux points par rapport aux 12% à 15% d'un prêteur d'argent dur avec deux à cinq points, dit Trenchard. Comme un prêteur d'argent dur ou une banque, ils prendront un privilège de premier rang sur la maison.
Comment vérifier un prêteur privé
Les flippers professionnels expérimentés disent que la meilleure façon de mesurer un prêteur privé que vous envisagez est de parler avec d'autres flippers - que vous trouverez également lors d'événements de réseautage immobilier - et de leur demander s'ils ont de l'expérience avec ces prêteurs. Quelle a été la vitesse de rotation? Quels prix ont-ils reçus? Dans quelle mesure le prêteur était-il réactif? Vous pouvez également demander des références et les appeler.
Le pire des cas est généralement qu'une transaction échoue parce que le prêteur ne fournit pas le financement promis et que l'acheteur perd son dépôt d'argent. Une autre possibilité est d'être surpris à la table de règlement par des frais de prêteur imprévus. Il y a aussi le potentiel de batailles juridiques sur les termes du contrat ou un prêteur essayant d'attraper un emprunteur en défaut afin qu'il puisse saisir la propriété. Ce sont toutes de bonnes raisons de consulter un prêteur avant de signer quoi que ce soit.
«Cela dit, souvenez-vous que dans ce type de transaction, le prêteur échange un tas d'argent en échange de quelques feuilles de papier signées — des documents de prêt. Ce n'est pas une mauvaise affaire pour l'emprunteur », a déclaré Machado.
Prêteurs privés en ligne
Techniquement, un prêteur privé est un ami, un membre de la famille ou une autre personne qui ne fait pas d'argent en prêtant de l'argent mais accepte de vous donner du financement, explique Brian Davis, co-fondateur de SparkRental et investisseur immobilier avec 15 propriétés.. Certaines entreprises peuvent s'appeler des prêteurs privés simplement parce qu'elles appartiennent à des particuliers. Comme les prêteurs d'argent dur, vous pouvez également les trouver sur Internet.
5 Arch Funding, basé à Irvine, en Californie, travaille avec des palmes expérimentées dans 30 États. Il propose des taux d'intérêt à un chiffre pour les prêts à taux fixe et inversé.
Anchor Loans, une société basée à Calabasas, en Californie, peut conclure des accords sur un large éventail de types de propriétés à des taux d'intérêt compétitifs dans 46 États. Les conditions varient selon l'état. En Californie, par exemple, les prêts sont disponibles avec des taux d'intérêt de 8% à 13%, selon la valeur du prêt et l'expérience de l'emprunteur, avec des frais de montage de 2% à 3% et des durées de prêt de six à 12 mois sans remboursement anticipé sanctions. Les nageoires peuvent emprunter jusqu'à 70% des ARV de la maison. Un acompte d'au moins 10% à 20% du coût d'acquisition est requis. Les emprunteurs doivent avoir une expérience confirmée d'au moins cinq flips au cours des 18 mois précédents. Anchor Loans considérera les prêts aux sociétés éligibles et aux sociétés à responsabilité limitée (LLC) à plusieurs membres avec moins de cinq flips. Le financement peut se faire en deux jours à deux semaines et prend généralement une semaine, selon le site Web de l'entreprise.
Financement participatif
Le financement participatif s'appuie sur un groupe de différents individus et / ou institutions pour financer collectivement des prêts. Chaque prêteur, appelé investisseur, fournit un petit pourcentage du prêt de l'emprunteur et touche des intérêts sur cet argent.
Les sites de crowdfunding traditionnels comme Prosper ne sont pas conçus pour acheter et retourner des maisons. Le montant maximal de prêt de Prosper de 35 000 $ est destiné à des projets comme la rénovation domiciliaire, la consolidation de dettes et le financement de petites entreprises. C'est là qu'interviennent les sites spécialisés de financement participatif pour les flippers immobiliers résidentiels. Certains préfinanceront votre prêt, ce qui signifie que la société fermera rapidement votre prêt en utilisant son propre argent pendant qu'elle attend que les investisseurs mettent en place le financement, tandis que d'autres ne clôturent pas votre prêt. jusqu'à ce que les investisseurs l'aient entièrement financé. Cela peut signifier une fermeture plus lente ou aucune fermeture.
«Les sites de financement participatif occupent un créneau similaire à celui des prêteurs d'argent dur», explique Davis. «Ils sont relativement chers, mais ils prêteront aux investisseurs immobiliers quel que soit le nombre d'hypothèques dont ils disposent, et se concentreront fortement sur la garantie et la qualité de l'accord lui-même.»
Sites de financement participatif
Groundfloor propose des prêts de 25 000 $ à 2 millions de dollars avec un financement allant jusqu'à 90% des SLD (100% des coûts de rénovation), des fermetures en aussi peu que sept jours, aucun paiement pendant la durée du prêt, et aucune déclaration de revenus ou relevés bancaires requis pour les prêts moins d'un demi-million. Les taux d'intérêt varient de 5, 4% à 26%. Les emprunteurs doivent payer un minimum de trois mois d'intérêts, même s'ils remboursent le prêt plus tôt. Les frais de clôture typiques sont de 500 $ à 1 500 $ et Groundfloor facture de deux à quatre points par prêt. Tous les points et frais peuvent être intégrés au prêt. Le rez-de-chaussée ne fonctionne généralement pas avec des palmes inexpérimentées.
Patch of Land offre des prêts de 100 000 $ à 5 millions $ avec le financement jusqu'à 80% de la valeur du prêt ou jusqu'à 70% de la valeur après rénovation, des fermetures en aussi peu que sept jours et des taux d'intérêt à partir de 7, 99 %. Les emprunteurs effectuent automatiquement des versements d'intérêts mensuels sur leurs prêts pour des durées d'un à 36 mois. Patch of Land ne fonctionne qu'avec des développeurs expérimentés.
Fund That Flip offre jusqu'à 90% du prix d'achat, jusqu'à 100% de la portée des travaux, clôture en aussi peu que sept jours, des conditions de prêt de six à 24 mois et des taux commençant à 7, 99%.
Inconvénients du financement participatif
Trenchard et Machado ont déclaré qu'ils n'utilisaient aucun site Web de crowdfunding immobilier, mais ils soupçonnaient tous les deux que le processus de crowdfunding pour évaluer et s'engager dans un accord pourrait être plus lent que ce qu'un emprunteur expérimenterait avec un prêteur privé ou d'argent dur. Une fois qu'un flipper a une relation solide avec un prêteur, les deux peuvent être en mesure de conclure un accord en 24 heures lorsqu'une grande opportunité se présente et que tous les documents sont en ordre.
Contrairement à un prêteur privé, les sites de financement participatif peuvent également ne pas offrir la possibilité de négocier. Ils peuvent avoir défini des paramètres pour chaque transaction, car ils sont responsables d'un grand groupe d'investisseurs.
The Bottom Line
Toutes ces options sont coûteuses par rapport au financement hypothécaire traditionnel pour une maison occupée par le propriétaire, mais leur prix reflète le risque élevé que prend le prêteur et la probabilité que vous n'obteniez pas un prêt bancaire à faible intérêt pour retourner une maison. Mais utiliser l'argent des autres vous permet non seulement de vous lancer dans les affaires de retournement lorsque vous avez peu ou pas d'argent à investir, mais cela vous donne également la possibilité de retourner plus de propriétés simultanément et d'augmenter vos bénéfices globaux une fois que vous avez acquis suffisamment d'expérience pour effectuer plusieurs transactions..
«Si vous connaissez les options, où les trouver et comment réseauter, le problème réside plus dans la recherche d'offres que dans la recherche d'argent», explique Trenchard. «Il est très facile de trouver de l'argent pour beaucoup, mais il est très difficile de trouver de bonnes affaires.»
