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- Combien de maison pouvez-vous vous offrir? Acompte et votre rapport prêt / valeurComment votre acompte a un impact sur vos offresProgrammes de prêt à faible acompte4 façons d'économiser plus pour un acompte
Lorsque vous achetez une maison, l'une des dépenses initiales les plus importantes est l'acompte. À ne pas confondre avec les frais de clôture, l'acompte est la partie du prix d'achat que vous payez d'avance à la clôture. En règle générale, si vous déposez moins d'argent sur une maison à la fermeture, vous paierez plus en frais et en intérêts pendant la durée du prêt (et vice versa).
Le montant que vous désignez comme mise de fonds aide un prêteur à déterminer le montant d'argent à vous prêter et le type d'hypothèque le mieux adapté à vos besoins. Mais combien est juste le bon montant pour un acompte? Payer trop peu vous coûtera des intérêts et des frais au fil du temps. Trop pourrait épuiser votre épargne ou nuire à votre santé financière à long terme. De plus, vous devez toujours prendre en compte les frais de clôture, les frais de déménagement et les autres factures mensuelles. En fin de compte, la taille de votre mise de fonds dépend de vous: vos économies, vos revenus et votre budget pour une nouvelle maison.
Tout d'abord, vous devez déterminer votre budget et son impact sur votre mise de fonds. Le calculateur hypothécaire en ligne gratuit d'Investopedia vous aide à calculer vos versements hypothécaires mensuels et à prendre les bonnes décisions financières lors de l'achat d'une maison. Un des champs demande un montant d'acompte estimé.
Combien de maison pouvez-vous vous offrir?
Lorsque vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, un prêteur vous indiquera le montant maximal du prêt auquel vous êtes admissible, en fonction des réponses fournies dans votre demande. Votre demande de prêt hypothécaire vous renseigne sur le montant de votre mise de fonds, vos revenus, votre emploi, vos dettes et vos actifs. Un prêteur tire également votre rapport de solvabilité et votre pointage de crédit. Tous ces facteurs influencent la décision d'un prêteur de vous prêter de l'argent pour l'achat d'une maison, combien d'argent et selon quelles modalités.
En règle générale, de nombreux propriétaires potentiels peuvent se permettre d'hypothéquer une propriété qui coûte entre 2 et 2, 5 fois leur revenu brut. Par exemple, si vous gagnez 100 000 $ par an, vous pouvez vous permettre une maison entre 200 000 $ et 250 000 $.
Plutôt que d'emprunter simplement le montant maximal du prêt approuvé par un prêteur, il vaut mieux évaluer votre versement hypothécaire mensuel estimé. Dites, vous obtenez un prêt de 300 000 $. Si votre versement hypothécaire mensuel et vos autres dettes mensuelles dépassent 43% de votre revenu mensuel brut, vous aurez peut-être du mal à rembourser votre prêt si les temps sont serrés. En d'autres termes, soyez prudent lorsque vous achetez plus de maison que vous ne pouvez raisonnablement vous le permettre.
Si vous louez depuis un certain temps - ou si vous êtes déjà propriétaire d'une maison et que vous cherchez à acheter à nouveau - vous avez probablement une bonne maîtrise du paiement hypothécaire mensuel que vous pouvez vous permettre. Les locataires doivent garder à l'esprit que la possession d'une maison ou d'un condo comprend des dépenses supplémentaires telles que les taxes foncières, l'entretien, l'assurance, les éventuelles cotisations de la HOA et les réparations imprévues.
Au-delà de l'achat d'une maison, vous pouvez également contribuer à d'autres objectifs financiers tels que l'épargne pour la retraite, la création d'une famille, le renforcement d'un fonds d'épargne d'urgence et le remboursement de la dette. Accepter un paiement hypothécaire mensuel trop élevé grugera de l'argent qui pourrait autrement atteindre certains de ces objectifs importants.
Acompte et votre ratio prêt / valeur
Votre mise de fonds joue un rôle clé dans la détermination de votre ratio prêt / valeur, ou LTV. Pour calculer le ratio LTV, le montant du prêt est divisé par la juste valeur marchande de la maison, déterminée par une évaluation de la propriété. Plus votre mise de fonds est importante, plus votre LTV est bas (et vice versa). Étant donné que les prêteurs utilisent le LTV pour évaluer le risque de l'emprunteur et le prix des hypothèques, un LTV inférieur signifie que vous payez des taux d'intérêt plus bas sur votre hypothèque - et que vous évitez des coûts supplémentaires.
Un ratio LTV inférieur présente moins de risques pour les prêteurs. Pourquoi? Vous commencez avec plus d'équité dans votre maison, ce qui signifie que vous avez une participation plus élevée dans votre propriété par rapport au solde du prêt en cours. En bref, les prêteurs présument que vous serez moins susceptible de faire défaut sur votre prêt hypothécaire. Si vous prenez du retard sur votre prêt hypothécaire et qu'un prêteur doit saisir votre maison, il est plus susceptible de la revendre et de récupérer la majeure partie de la valeur du prêt si le ratio LTV est inférieur.
En plus d'évaluer votre risque, les prêteurs utilisent le ratio LTV pour évaluer votre prêt hypothécaire. Si votre ratio LTV est inférieur, vous recevrez probablement un taux d'intérêt inférieur. Mais si le ratio LTV dépasse 80%, ce qui signifie que vous avez mis moins de 20% de la valeur de la maison en acompte, attendez-vous à des taux d'intérêt plus élevés. Ces taux couvrent le risque accru du prêteur de vous prêter de l'argent.
De plus, si votre ratio LTV dépasse 80%, vous paierez probablement pour une assurance hypothécaire privée ou PMI. Le montant de PMI que vous paierez dépend de votre type de prêt. Par exemple, certains prêts assurés par la Federal Housing Administration nécessitent à la fois une prime d'assurance hypothécaire initiale qui est payée à la clôture, ainsi qu'une prime d'assurance hypothécaire annuelle (MIP) pour la durée du prêt. Alors que les prêts FHA ont une exigence d'acompte faible de 3, 5%, le coût total d'emprunt d'argent calculé dans le pourcentage annuel a tendance à être beaucoup plus élevé pour ces prêts.
Impact de votre mise de fonds sur vos offres
Lorsque vous êtes à la recherche de la bonne maison, le temps presse. Les maisons situées dans des fourchettes de prix d'entrée de gamme se vendent généralement rapidement, et vous voulez mettre votre meilleur pied en avant lorsque vous faites une offre, car vous aurez probablement de la concurrence. Lorsque les marchés sont concurrentiels et que les vendeurs reçoivent plusieurs offres, ils veulent voir les meilleures offres des acheteurs, y compris un acompte important. Du point de vue du vendeur, les acheteurs qui ont plus d'argent à déposer sont plus attractifs car ils ont plus de peau dans le jeu.
Un acompte plus élevé peut indiquer à un vendeur que vous avez suffisamment de liquidités et des finances solides pour obtenir l'approbation finale du prêt (et accéder à la table de clôture) sans accroc. En outre, un acompte plus élevé pourrait battre d'autres offres qui demandent aux vendeurs de payer les frais de clôture ou d'offrir un prix inférieur au prix demandé. Il est peu probable qu'une personne avec un acompte important demande une telle assistance, et les vendeurs sont plus susceptibles de travailler avec un acheteur qui a l'argent et la motivation pour mener à bien l'achat avec un marchandage minimal.
Programmes de prêts à faible versement
L'ancienne norme était que les acheteurs de maison avaient besoin de 20% de réduction pour acheter une maison. Les temps ont changé. De nombreux acheteurs de maison, en particulier les premiers acheteurs, n'ont tout simplement pas économisé 20% d'acompte. Cela devient de plus en plus le cas alors que les prix des maisons montent en flèche sur de nombreux marchés du logement aux États-Unis. Par exemple, le prix médian des maisons existantes en janvier 2018 était de 240 500 $, une augmentation de 5, 8% par rapport à 227 300 $ en janvier 2017, selon la National Association of Realtors.
En fait, les acheteurs de maison qui ont financé leur maison ont versé en moyenne 10% du prix d'achat, selon le Profil des acheteurs et vendeurs de maisons de NAR en 2017. L'enquête a révélé que les primo-accédants utilisant le financement ne versaient généralement que 5% du prix d'achat.
Pour ceux qui ne peuvent pas se permettre un acompte de 20%, plusieurs types d'hypothèques offrent une option d'acompte faible.
Prêts conventionnels
Programmes Fannie Mae et Freddie Mac (3% de réduction)
Fannie Mae et Freddie Mac, des entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des hypothèques américaines, ne demandent qu'une baisse de 3% pour les emprunteurs disposant d'un crédit solide. Les deux programmes tiendront compte de certains emprunteurs sans pointage de crédit en établissant un rapport de crédit non traditionnel - tant que ces emprunteurs respectent certaines lignes directrices sur le ratio dette / revenu et prêt / valeur en plus d'autres exigences. Le programme hypothécaire HomeReady de Fannie Mae permet un ratio LTV de 97% pour les emprunteurs avec un score de crédit minimum de 620. L'hypothèque Home Possible Advantage de Freddie Mac offre également un ratio LTV de 97% pour les emprunteurs, mais nécessite un score de crédit minimum de 660 pour être admissible.
Programmes de prêteurs individuels (1% à 3% de réduction)
De nombreux prêteurs offrent les programmes de Fannie Mae et Freddie Mac, et ajoutent leur propre prestation d'assistance pour un prêt conventionnel. Par exemple, l'hypothèque de guilde nécessite 1% de réduction et offre un cadeau de 2% aux emprunteurs ayant de faibles revenus admissibles et une cote de crédit minimale de 680. L'hypothèque yourFirst de Wells Fargo permet une réduction de 3% sans aucune exigence de revenu médian régional. Ce ne sont que deux des nombreuses options. Si vous avez besoin d'un prêt à faible mise de fonds, demandez aux prêteurs quelles sont leurs offres pour vous aider à affiner vos choix.
Prêts Jumbo (10% à 20% de réduction)
Les prêts jumbo sont le type de prêt conventionnel non conforme le plus courant à la disposition des acheteurs de maison. Les prêteurs ont des directives d'admissibilité variables pour les prêts jumbo, qui dépassent la limite de prêt conforme d'une région fixée par le gouvernement fédéral. Parce que les emprunteurs jumbo présentent plus de risques pour un prêteur, attendez-vous à réduire de 10% à 20% du prix d'achat. Les emprunteurs avec des cotes de crédit de 700 ou plus ont tendance à obtenir le meilleur prix, mais certains prêteurs travailleront avec des emprunteurs jumbo avec une note minimale de 660. Les prêteurs pourraient vous demander d'avoir 10% du prix d'achat de la maison en espèces ou en d'autres actifs en cas vous rencontrez des problèmes pour rembourser votre hypothèque.
Prêts assurés par le gouvernement
Prêts FHA (baisse de 3, 5%)
Vous pouvez mettre aussi peu que 3, 5% sur les prêts FHA si vous avez un score de crédit minimum de 580. Les prêteurs approuvés par la FHA considéreront également les emprunteurs ayant des antécédents de crédit non traditionnels tant que vous avez reçu des paiements de loyer à temps dans le au cours des 12 derniers mois, pas plus d'un paiement en retard de 30 jours à d'autres créanciers, et vous n'avez fait l'objet d'aucune action de recouvrement (les factures médicales étant l'exception) au cours des 12 derniers mois. En outre, la propriété que vous achetez doit respecter les normes de propriété fixées par le ministère américain du Logement et du Développement urbain pour les maisons unifamiliales et les condos et être dans les limites des prêts de la FHA. Un autre avantage des prêts FHA est que vous pouvez utiliser un don financier d'un parent ou d'un ami pour tout ou partie de votre mise de fonds, si vous fournissez des documents indiquant qu'il s'agit d'un cadeau et non d'un prêt tiers.
Prêts VA (0% en baisse)
Le personnel militaire américain, les anciens combattants et leurs familles peuvent bénéficier de prêts à taux zéro garantis par le Département américain des anciens combattants. Les autres avantages incluent un plafond sur les frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), aucun frais de courtier et aucun MIP. Les prêts VA nécessitent des «frais de financement», un pourcentage du montant du prêt qui aide à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de votre catégorie de service militaire et du montant du prêt.
Prêts USDA (0% de réduction)
Le département américain de l'Agriculture garantit des prêts pour aider à rendre la propriété possible pour les acheteurs à faible revenu dans les zones rurales du pays. Ces prêts ne nécessitent pas d'argent pour les emprunteurs qualifiés - tant que les propriétés respectent les règles d'éligibilité de l'USDA.
Programmes d'aide au versement initial
Des programmes spéciaux dans votre état ou l'autorité locale de logement offrent une aide aux premiers acheteurs. Beaucoup de ces programmes sont disponibles en fonction du revenu ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une assistance sous la forme de subventions d'acompte, peuvent également aider à couvrir les frais de clôture. Le Département américain du logement et du développement urbain répertorie les programmes de première acquisition par État. Sélectionnez votre état puis «Assistance à l'accession à la propriété» pour trouver le programme le plus proche de chez vous.
4 façons d'économiser plus pour un acompte
Il peut être difficile d'économiser de l'argent pour un acompte sur une maison. Voici quelques conseils rapides pour vous y rendre:
- Commencez tôt avec un plan automatisé. En plus d'un compte d'épargne ou de fonds d'urgence, ouvrez un compte d'épargne dédié pour votre mise de fonds. Après chaque période de paie ou aubaine (comme un don financier, un remboursement d'impôt, un bonus ou un héritage), déposez de l'argent dans votre fonds de mise de fonds et regardez le solde augmenter avec le temps. Contribuer à ce fonds le plus tôt et le plus souvent possible vous aidera à rester sur la bonne voie. Réduisez vos dépenses. Si l'accession à la propriété est importante pour vous, supprimez ou réduisez les dépenses inutiles telles que les services de câblodistribution et de télévision, les repas au restaurant, les vacances ou d'autres éléments non essentiels. En dépensant moins, vous économiserez plus sur votre mise de fonds et aurez plus d'argent pour rembourser d'autres dettes. Faire des sacrifices maintenant peut grandement contribuer à atteindre vos objectifs d'accession à la propriété. Remboursez les dettes à intérêt élevé. Les cartes de crédit ou les prêts à taux d'intérêt élevés peuvent nuire à votre crédit et sont coûteux à long terme. Concentrez-vous d'abord sur le remboursement de ces comptes et vous verrez un effet boule de neige sur la réduction de votre dette. Une fois que ces comptes sont remboursés, vous pouvez ensuite appliquer les montants du paiement mensuel à vos économies d'acompte. Cependant, ne fermez pas ces comptes; cela peut réduire votre pointage de crédit, car vous perdez une ligne de crédit ouverte et un historique de compte. Au lieu de cela, utilisez-les de façon minimale (achetez de l'essence ou un dîner occasionnel dans un restaurant) et payez les soldes immédiatement. Ce comportement permet de renforcer votre historique de paiement de crédit et montre une utilisation responsable aux bureaux de crédit et aux prêteurs. Obtenez un deuxième emploi. Beaucoup de nouveaux acheteurs constatent qu'ils peuvent économiser beaucoup plus rapidement s'ils augmentent leurs revenus. Trouver des concerts secondaires à faire à la maison ou travailler dans un commerce de détail saisonnier peut vous aider à augmenter vos économies de mise de fonds. Même si vous travaillez temporairement pendant six mois ou un an avant d'acheter une maison, le revenu supplémentaire pourrait être le coup de pouce dont vous avez besoin pour une mise de fonds décente.
The Bottom Line
Il n'est pas impossible d'acheter une maison si vous n'avez pas beaucoup d'argent pour un acompte. Rechercher le bon prêteur et le bon type de prêt est une étape cruciale. Avec un acompte moins élevé, attendez-vous à payer des frais de prêt et des taux d'intérêt plus élevés, ainsi qu'un PMI. N'oubliez pas non plus de profiter des programmes d'aide à l'acompte proposés par votre état ou votre ville. Si quelqu'un offre un cadeau financier pour votre mise de fonds, assurez-vous qu'il comprend qu'il ne peut pas s'agir d'un prêt. Enfin, il n'y a pas de raccourci pour économiser pour un acompte: cela prend du temps, de la discipline et des efforts. Mais le résultat - l'achat d'une maison individuelle - peut être gratifiant, tant financièrement que personnellement.
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