Quelle est l'approche du revenu?
L'approche par le revenu, parfois appelée approche par capitalisation du revenu, est un type de méthode d'évaluation immobilière qui permet aux investisseurs d'estimer la valeur d'un bien en fonction des revenus qu'il génère. Il est utilisé en prenant le résultat opérationnel net (NOI) du loyer perçu et en le divisant par le taux de capitalisation.
Approche des revenus
Comment fonctionne l'approche du revenu
L'approche par le revenu est généralement utilisée pour les propriétés productrices de revenus et est l'une des trois approches populaires pour évaluer les biens immobiliers. Les autres sont l'approche par les coûts et l'approche par comparaison. L'approche par le revenu pour les évaluations immobilières est semblable au flux de trésorerie actualisé (DCF) pour la finance. L'approche par le revenu actualise la valeur future des loyers par le taux de capitalisation.
Lors de l'utilisation de l'approche du revenu pour l'achat d'un immeuble locatif, un investisseur prend en compte le montant des revenus générés et d'autres facteurs pour déterminer le prix de vente de l'immeuble dans les conditions actuelles du marché. En plus de déterminer si l'investisseur peut profiter de l'immeuble locatif, un prêteur voudra connaître son risque potentiel de remboursement s'il consent une hypothèque à l'investisseur.
Des trois méthodes d'évaluation de l'immobilier, l'approche par le revenu est considérée comme la plus impliquée et la plus difficile.
Considérations particulières
Lors de l'utilisation de l'approche du revenu pour l'achat d'un bien locatif, un investisseur doit également tenir compte de l'état du bien. Les grosses réparations qui pourraient être nécessaires peuvent réduire considérablement les bénéfices futurs.
En outre, un investisseur doit considérer l'efficacité avec laquelle la propriété fonctionne. Par exemple, le propriétaire peut accorder aux locataires des réductions de loyer en échange de travaux de jardinage ou d'autres responsabilités. Certains locataires sont peut-être confrontés à des difficultés économiques qui devraient se redresser au cours des prochains mois, et le propriétaire ne souhaite pas les expulser. Si le loyer perçu n'est pas supérieur aux dépenses courantes, l'investisseur n'achètera probablement pas la propriété.
Avec l'approche par le revenu, le taux plafond et la valeur estimée ont une relation inverse - abaisser le taux plafond augmente la valeur estimée
Un investisseur doit également déterminer combien d'unités en moyenne sont vides à un moment donné. Le fait de ne pas recevoir le loyer complet de chaque unité affectera le revenu de l'investisseur provenant de la propriété. Cela est particulièrement important si une propriété a grandement besoin de réparations et que de nombreuses unités sont vacantes, ce qui suggère un faible taux d'occupation. Si les unités ne sont pas remplies régulièrement, la perception du loyer sera inférieure à ce qu'elle pourrait être et l'achat de la propriété pourrait ne pas être dans le meilleur intérêt de l'investisseur.
Points clés à retenir
- L'approche par le revenu est une méthode d'évaluation immobilière qui utilise le revenu généré par la propriété pour estimer la juste valeur. Il est calculé en divisant le résultat opérationnel net par le taux de capitalisation. Un acheteur doit accorder une attention particulière à l'état de la propriété, à l'efficacité opérationnelle et à la vacance lors de l'utilisation de l'approche des revenus.
Exemple de l'approche du revenu
Avec l'approche du revenu, un investisseur utilise les ventes sur le marché de comparables pour choisir un taux de capitalisation. Par exemple, lors de l'évaluation d'un immeuble de quatre unités dans un comté spécifique, l'investisseur examine les prix de vente récents de propriétés similaires dans le même comté. Après avoir calculé le taux de capitalisation, l'investisseur peut diviser le NOI de l'immeuble locatif par ce taux. Par exemple, une propriété avec un bénéfice d'exploitation net (NOI) de 700 000 $ et un taux de capitalisation choisi de 8% vaut 8, 75 millions de dollars.
