Qu'est-ce qu'un immeuble de placement?
Un immeuble de placement est un bien immobilier acheté dans le but de générer un retour sur investissement, soit par le biais de revenus de location, de la revente future du bien, ou des deux. La propriété peut être détenue par un investisseur individuel, un groupe d'investisseurs ou une société.
Un immeuble de placement peut être une entreprise à long terme ou un investissement à court terme. Avec ce dernier, les investisseurs s'engageront souvent dans le retournement, où l'immobilier est acheté, remodelé ou rénové, et vendu à profit dans un court laps de temps.
Le terme immeuble de placement peut également être utilisé pour décrire d'autres actifs qu'un investisseur achète dans un souci d'appréciation future, comme des œuvres d'art, des titres, des terrains ou d'autres objets de collection.
Comprendre les propriétés d'investissement
Les immeubles de placement sont ceux qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. Ils génèrent une certaine forme de revenus - dividendes, intérêts, loyers ou même redevances - qui n'entrent pas dans le champ d'activité habituel du propriétaire. Et la façon dont un immeuble de placement est utilisé a un impact significatif sur sa valeur.
Les immeubles de placement génèrent des revenus et ne sont pas des résidences principales.
Les investisseurs effectuent parfois des études pour déterminer l'utilisation optimale et la plus rentable d'une propriété. Ceci est souvent appelé la meilleure utilisation de la propriété. Par exemple, si un immeuble de placement est zoné à des fins commerciales et résidentielles, l'investisseur pèse les avantages et les inconvénients des deux jusqu'à ce qu'il détermine lequel présente le taux de rendement potentiel le plus élevé. Il utilise ensuite la propriété de cette manière.
Un immeuble de placement est souvent appelé résidence secondaire. Mais les deux ne signifient pas nécessairement la même chose. Par exemple, une famille peut acheter un chalet ou une autre propriété de vacances pour l'utiliser, ou quelqu'un avec une résidence principale dans la ville peut acheter une deuxième propriété dans le pays comme retraite pour les week-ends. Dans ces cas, le deuxième bien est à usage personnel et non comme un immeuble à revenus.
Types d'immeubles de placement
Résidentiel: Les logements locatifs sont un moyen populaire pour les investisseurs de compléter leurs revenus. Un investisseur qui achète une propriété résidentielle et la loue à des locataires peut percevoir des loyers mensuels. Il peut s'agir de maisons unifamiliales, de copropriétés, d'appartements, de maisons en rangée ou d'autres types de structures résidentielles.
Commercial: Les propriétés génératrices de revenus ne doivent pas toujours être résidentielles. Certains investisseurs - en particulier les sociétés - achètent des propriétés commerciales qui sont utilisées spécifiquement à des fins commerciales. L'entretien et les améliorations de ces propriétés peuvent être plus élevés, mais ces coûts peuvent être compensés par des rendements plus importants. C'est parce que ces baux pour ces propriétés commandent souvent des loyers plus élevés. Ces immeubles peuvent être des immeubles commerciaux ou des magasins.
Usage mixte : une propriété à usage mixte peut être utilisée simultanément à des fins commerciales et résidentielles. Par exemple, un bâtiment peut avoir une devanture de commerce de détail au rez-de-chaussée, comme un dépanneur, un bar ou un restaurant, tandis que la partie supérieure de la structure abrite des unités résidentielles.
Points clés à retenir
- Un immeuble de placement est acheté dans le but de générer un rendement grâce aux revenus de location, à la revente future du bien ou aux deux. Les propriétés peuvent représenter une opportunité d'investissement à court ou à long terme. Les immeubles de placement ne sont pas des résidences principales ou des résidences secondaires, ce qui rend plus difficile pour les investisseurs d'obtenir du financement. La vente d'un immeuble de placement doit être déclarée et peut entraîner des gains en capital, ce qui peut avoir des incidences fiscales pour les investisseurs.
Financement des immeubles de placement
Alors que les emprunteurs qui obtiennent un prêt pour leur résidence principale ont accès à un éventail d'options de financement, y compris les prêts FHA, les prêts VA et les prêts conventionnels, il peut être plus difficile de se procurer du financement pour un immeuble de placement.
Les assureurs ne fournissent pas d'assurance hypothécaire pour les immeubles de placement et, par conséquent, les emprunteurs doivent avoir au moins 20% d'acompte pour garantir le financement bancaire des immeubles de placement.
Les banques insistent également sur de bonnes notes de crédit et des ratios prêt / valeur relativement bas avant d'approuver un emprunteur pour une hypothèque sur un immeuble de placement. Certains prêteurs exigent également que l'emprunteur dispose de suffisamment d'économies pour couvrir au moins six mois de dépenses sur l'immeuble de placement, garantissant ainsi que l'hypothèque et les autres obligations seront tenues à jour.
Implications de taxes
Si un investisseur perçoit un loyer d'un immeuble de placement, l'Internal Revenue Service (IRS) l'oblige à déclarer le loyer comme un revenu, mais l'agence lui permet également de soustraire les dépenses pertinentes de ce montant. Par exemple, si un propriétaire perçoit 100 000 $ de loyer au cours d'une année mais paie 20 000 $ en réparations, entretien de la pelouse et dépenses connexes, il déclare la différence de 80 000 $ en tant que revenu d'un travail indépendant.
Si un individu vend un immeuble de placement pour plus que le prix d'achat d'origine, il a un gain en capital, qui doit être signalé à l'IRS. À partir de 2019, les gains en capital sur des actifs détenus pendant au moins un an sont considérés comme des gains à long terme et imposés à 15%, sauf pour ceux qui sont mariés et ont un revenu imposable supérieur à 479000 $ ou célibataire et ont un revenu supérieur à 425800 $. Dans ces cas, le taux est de 20%.
En revanche, si un contribuable vend sa résidence principale, il n'a qu'à déclarer des gains en capital supérieurs à 250 000 $ s'il dépose individuellement et 500 000 $ s'il est marié et dépose conjointement. Le gain en capital sur un immeuble de placement correspond à son prix de vente moins son prix d'achat moins toute amélioration majeure.
Pour illustrer, imaginons qu'un investisseur achète une propriété pour 100 000 $ et dépense 20 000 $ pour l'installation de nouveaux tuyaux. Quelques années plus tard, il vend la propriété pour 200 000 $. Après avoir soustrait son investissement initial et ses réparations en capital, son gain est de 80 000 $.
