QU'EST-CE QU'UN
«Sans littoral» dans le contexte de l'immobilier se réfère à un morceau de propriété qui est inaccessible par la voie publique, sauf par un terrain adjacent. Un terrain vacant situé derrière un centre commercial et accessible uniquement en traversant le centre commercial est considéré comme ce type de lot. La propriété enclavée est "enfermée" tout autour par une autre propriété.
DÉFAILLANCE Sans littoral
Les parcelles enclavées sont généralement le résultat de subdivisions ou de la division d'une parcelle de terrain plus grande en parcelles plus petites qui sont vendues individuellement. Idéalement, les petites parcelles auraient chacune accès à une emprise publique, mais parfois ce n'est pas possible. Par exemple, un vendeur peut souhaiter subdiviser une grande parcelle carrée avec une caractéristique paysagère au centre, telle qu'une montagne, qui ne convient pas au développement. Plutôt que de tailler une parcelle gerrymandered qui donne un accès routier à la montagne, il pourrait la laisser enclavée.
Avantages et inconvénients des propriétés sans littoral
Les propriétés sans littoral valent généralement moins que les autres propriétés environnantes, en raison de leur inaccessibilité. Mais cela ne signifie pas que cela ne vaut rien. Les lois étatiques et fédérales protègent le droit des propriétaires à une «utilisation productive» de leurs terres, ce qui signifie, en général, le droit d'accéder à une voie publique. Une servitude, qui accorde le droit de traverser les terres voisines, est utilisée pour fournir cet accès. Il existe différents types de servitudes, certaines plus faciles à acquérir que d'autres. Mais, les acheteurs avertis qui comprennent les règles peuvent trouver de bons investissements dans des propriétés enclavées.
La manière sans stress d'obtenir une servitude passe par une négociation amicale avec un propriétaire terrien voisin. Ils peuvent être tentés de faire une promesse verbale qui permet à un propriétaire sans littoral de traverser son terrain, mais il est conseillé aux acheteurs d'obtenir la promesse par écrit. Une servitude écrite créée par un avocat de l'immobilier et enregistrée auprès du bureau des titres de propriété local assure la sécurité du propriétaire foncier sans littoral. Avec un arrangement verbal, le voisin pourrait changer d'avis ou vendre son terrain à un propriétaire moins hospitalier. Enfin, la parole du voisin n'aura pas beaucoup de poids lorsque la parcelle enclavée sera à nouveau mise en vente. Une servitude écrite permanente évite tous ces problèmes potentiels.
Si un voisin rechigne à signer une servitude amicale ou demande une compensation déraisonnable, il peut être nécessaire d'utiliser l'option nucléaire d'une servitude par nécessité. Une servitude par nécessité est une ordonnance d'un tribunal accordant au propriétaire foncier un accès légal à sa propriété. Cependant, le propriétaire sans littoral doit prouver par un acte et une recherche de titre que la propriété sans littoral et la propriété voisine appartenaient en même temps à la même personne. Le tribunal décide essentiellement que lorsque la propriété a été subdivisée, le propriétaire a négligé de fournir l'accès routier nécessaire.
Que ce soit par le biais d'accords à l'amiable ou avec la participation des tribunaux, les investisseurs qui font leurs devoirs peuvent acheter des propriétés sans littoral à bas prix, accéder à la route et vendre à un profit net sans apporter aucune amélioration physique.
Il est important de noter que le dépôt d'une servitude entraînera nécessairement des frais juridiques. En outre, cela peut laisser le propriétaire sans littoral avec un voisin en colère qui peut faire appel de la décision. Il existe des exceptions à une servitude par nécessité, comme les brevets fonciers accordés par le gouvernement fédéral, même ceux qui remontent à des centaines d'années. Pour éviter d'être un cochon dans un trou sans littoral, les acheteurs doivent consulter un avocat immobilier expérimenté.
