De nombreux investisseurs immobiliers enthousiastes pensent qu'ils peuvent devenir riches en utilisant un prêt bancaire pour acheter et mettre à niveau des fixateurs locaux. Bien qu'investir dans l'immobilier soit mieux que d'investir en bourse - parce que l'existence de petits marchés immobiliers locaux crée des inefficacités que les investisseurs peuvent exploiter - vous aurez besoin d'un niveau de compréhension plus avancé pour gagner de l'argent dans l'immobilier résidentiel. Pour passer du bricoleur au magnat de l'immobilier, vous devez comprendre le marché, ainsi que les trois ingrédients clés de solides gains immobiliers.
Recherchez un marché national sain
Alors que les investisseurs immobiliers expérimentés et astucieux peuvent être en mesure de gagner de l'argent dans un environnement immobilier national faible, les chances sont contre eux; les chances de succès pour les nouveaux investisseurs sur un tel marché sont encore pires. La hausse des taux d'intérêt peut jeter beaucoup d'eau froide sur un marché immobilier autrement chaud, car ceux qui ont acheté un bien immobilier avec des hypothèques à taux variable doivent payer plus pour le conserver, et tout le monde ne peut pas se le permettre. Cela entraîne une baisse de la demande de biens immobiliers et les prix baissent en conséquence.
Ainsi, lorsque vous commencez à construire votre portefeuille immobilier, le moment idéal est dans un environnement de taux d'intérêt en baisse. D'une manière générale, non seulement votre prêt sera moins cher, mais, à moins d'un resserrement momentané du crédit, la demande sera probablement plus élevée, ce qui peut être supporté par une bonne gestion du capital.
Un autre trait souhaitable est un produit intérieur brut (PIB) sain, car ce chiffre reflète vraiment la santé globale du système économique qui soutient le marché immobilier. En période de PIB sain, comme une croissance de plus de 3% par an, il est rare de voir des faiblesses immobilières importantes.
Enfin, les données sur le taux de chômage sont souvent le principal indicateur de la faiblesse du marché. Si les gens voient peu de perspectives de revenus là où ils vivent, ils déménagent. À son tour, cela réduit considérablement l'appréciation du prix du logement (HPA).
Choisissez un emplacement spécifique
Les données locales sur le chômage sont souvent très représentatives des données sur le logement. L'investisseur intelligent cherche à investir dans une ville affichant de bonnes tendances du chômage et des données HPA relativement solides. J'espère que c'est une ville où vous vivez, et par conséquent, avez une forte compréhension des caprices du marché local - et pouvez donc facilement gérer la propriété. Cependant, avec de bons contrôles de gestion, il peut être possible d'investir avec succès dans d'autres endroits où des partenaires de gestion de la qualité sont disponibles.
Trouvez le point d'inflexion de l'étalement urbain
Une fois que vous avez trouvé la ville idéale pour votre investissement souhaité, recherchez le hotspot d'étalement urbain. Si vous voyez la ville en expansion et que vous pouvez tolérer certains risques, investissez dans l'immobilier sur le périmètre. Cependant, si le marché semble inquiétant ou vague, respectez les anneaux intérieurs, afin d'avoir un tampon contre l'étalement urbain inversé.
Les signes d'avertissement vous invitant à rester à l'écart du périmètre incluent des changements matériels du chômage et / ou un ralentissement de la croissance économique dans la région. Vous pouvez également examiner la santé sous-jacente des principaux employeurs de la région. S'il est faible, des licenciements sont probables, ce qui pourrait commencer à supprimer les valeurs immobilières en raison de l'attrition marginale de l'offre de main-d'œuvre. Si la santé des grands employeurs de la région est solide, l'inverse est vrai.
Les valeurs immobilières peuvent varier considérablement au sein d'une région métropolitaine. Par exemple, si la HPA moyenne dans une ville est de 5%, elle peut être de 2% au centre-ville, de 6% dans le premier anneau de banlieue et de 10% dans le deuxième anneau de banlieue. Le troisième anneau serait probablement des terres agricoles avec un potentiel HPA modeste. Notez le phénomène ici: votre appréciation immobilière la plus volatile se produira dans l'anneau extérieur adjacent aux terres agricoles, car c'est la pointe extérieure de la ville. Cet effet de levier géographique est exploitable en détenant l'avantage sur les marchés en croissance. Logiquement, dans un marché en baisse, vous voudriez être au cœur. C'est là que la moindre dépréciation est susceptible de se produire, car le plein marché du logement en fait le lieu le moins susceptible de perturber l'équilibre entre l'offre et la demande.
Comprendre le risque d'investissement dans différents quartiers de la ville est très similaire à la compréhension du comportement général des instruments financiers. Considérez la zone urbaine d'une ville comme des obligations de première qualité, le premier anneau de banlieue comme des actions et l'anneau extérieur comme des dérivés. Comprendre où l'inflexion de l'étalement urbain se produit dans une ville peut augmenter les rendements à la hausse ou protéger les investissements à la baisse.
Pour le plaisir, épluchons l'oignon une couche plus loin, pour trouver les zones les plus chaudes. Supposons que vous décidiez d'investir dans le périmètre, car vous voyez la croissance économique et la demande croissante de main-d'œuvre dans la région. Vous pouvez essayer d'anticiper l'emplacement des feux de stop. C'est là que seront construites les futures propriétés commerciales, comme les centres commerciaux en banlieue; au fur et à mesure que le développement immobilier résidentiel se remplit autour de ces futurs centres commerciaux, la valeur des propriétés devrait augmenter considérablement par rapport aux rendements immobiliers moyens.
The Bottom Line
La possibilité de taux de rendement supérieurs à la moyenne semble plus grande dans le domaine immobilier que dans le domaine des instruments financiers, car il y a moins de regards sur les unités non homogènes. La connaissance du marché local produit également un avantage d'investissement. Une stratégie à long terme ou d'achat et de conservation est meilleure si vous avez un capital suffisant et des opportunités limitées, tandis qu'une stratégie à court terme ou inversée aurait plus de sens si vous avez un capital limité et une excellente compréhension des points chauds. Quel que soit votre calendrier, vous devez d'abord rechercher un marché national solide, puis une région où les données publiées montrent des opportunités décentes de HPA. Enfin, jouez sur le périmètre d'étalement urbain si vous pensez que la zone s'agrandit, ou restez à l'écart si vous la voyez rétrécir. La compréhension de ces points clés peut aider à maximiser la valeur de tout portefeuille immobilier.
