Les violations de l'éthique et les activités criminelles dans diverses industries ont affecté notre économie au cours des dernières décennies, en particulier dans les secteurs bancaire, financier et du logement. Examinons les questions éthiques et criminelles complexes entourant la fraude hypothécaire.
Qu'est-ce que la fraude hypothécaire?
La fraude sous sa forme la plus simple est une fausse déclaration et une tromperie délibérées: une partie trompe une autre en dénaturant des informations, des faits et des chiffres. Ainsi, la fraude hypothécaire n'est pas seulement une pratique de prêt prédatrice qui cible certains emprunteurs.
La fraude au logement ou à l'hypothèque peut être commise par des personnes qui ont l'intention d'occuper une propriété en tant que résidence principale ou par des groupes d'investisseurs qui fraudent via des biens locatifs ou commettent une fraude à l'évaluation lors du retournement d'une maison.
Selon le Federal Bureau of Investigation (FBI), il s'agit de toute "anomalie matérielle, fausse déclaration ou omission relative à la propriété ou à l'hypothèque potentielle sur laquelle un preneur ferme ou un prêteur se fonde pour financer, acheter ou assurer un prêt". Avec cette définition de travail, nous voyons que la fraude hypothécaire peut être commise à la fois par des emprunteurs individuels et des professionnels de l'industrie. Et les sommes en jeu sont élevées. Par exemple, à Sacramento, en Californie, sept personnes ont été condamnées dans une arnaque hypothécaire de 10 millions de dollars au début de 2019.
Pour comprendre les implications pour les secteurs du logement et de l'immobilier, et pour les institutions financières, il suffit de consulter les titres et la littérature sur la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008. Une grande partie de ces prêts spéculatifs basés sur la fraude hypothécaire.
Pourquoi commettre une fraude hypothécaire?
Les emprunteurs et les professionnels sont motivés à commettre une fraude hypothécaire pour de nombreuses raisons. Nous pouvons décrire la plupart de ces raisons en définissant deux types principaux: la fraude pour le logement et la fraude pour le profit. La fraude pour le logement est commise par des emprunteurs qui, souvent avec l'aide d'agents de crédit ou d'autres personnels, dénaturent ou omettent des détails pertinents sur l'emploi et le revenu, la dette et le crédit, ou la valeur et l'état de la propriété dans le but d'obtenir ou de conserver la propriété immobilière. La fraude à but lucratif est commise par des professionnels de l'industrie qui dénaturent, dénaturent ou omettent des détails pertinents sur l'emploi et le revenu de leur personnel ou de leurs clients, la dette et le crédit, ou la valeur et l'état de la propriété dans le but de maximiser les bénéfices sur une transaction de prêt.
Il est important de noter ici que la fraude à but lucratif peut être commise par tout professionnel de la chaîne de transaction de prêt, y compris le constructeur, l'agent immobilier, l'agent de crédit, le courtier hypothécaire, le conseiller en crédit / dette, l'évaluateur immobilier, l'inspecteur immobilier, l'agent d'assurance, société titre, mandataire et agent d'entiercement. Les professionnels de l'industrie peuvent également travailler de concert, en réseau, pour frauder les preneurs fermes, les prêteurs et les emprunteurs, et maximiser les frais et partager les bénéfices sur tous les services liés aux hypothèques. Ces actions sont motivées soit par le désir de gagner des commissions de vente supplémentaires soit tout simplement d'augmenter une position d'investissement.
Arnaques et stratagèmes courants de fraude hypothécaire
Les stratagèmes de fraude hypothécaire les plus courants pour les investisseurs sont différents types de retournement de propriété, de fraude d'occupation et d'escroquerie de l'acheteur de paille. Le retournement de propriété n'est généralement pas illégal lorsqu'il est associé à l'achat d'une maison, à sa détention / réparation et à sa revente à but lucratif. En revanche, lorsqu'un bien est acheté en dessous du marché et immédiatement vendu à profit avec l'aide d'un évaluateur corrompu qui "vérifie" que la valeur du bien est effectivement le double du montant d'achat initial, une fraude hypothécaire est signalée.
Points clés à retenir
- Les escroqueries courantes contre la fraude hypothécaire individuelle sont le vol d'identité et la falsification du revenu / des actifs, tandis que les professionnels de l'industrie peuvent recourir à des fraudes d'évaluation et à des prêts aériens pour tromper le système. la fraude continue d'être un problème en Amérique. Selon les données de CoreLogic, telles que rapportées par CNBC en octobre 2018, "une demande de prêt hypothécaire sur 109 aurait des indications de fraude." Il existe des organisations professionnelles qui surveillent et enquêtent sur la fraude hypothécaire, avec le FBI.
Dans le cas d'un programme de retournement de propriété le jour même, la chaîne de titres et l'évaluation sont souvent frauduleuses et comprennent trois parties: le vendeur, le nageur et l'acheteur final sans méfiance. Le vendeur conclut un contrat avec le flipper pour acheter la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande. Le flipper fournit à l'acheteur final un engagement d'assurance-titre frauduleux, montrant le flipper comme le propriétaire (bien que ce ne soit pas le cas) et une évaluation est faite au prix gonflé que le flipper et l'acheteur final ont convenu.
La fraude à l'occupation est un système utilisé par les investisseurs pour se qualifier pour des ratios prêt / valeur plus élevés et des frais remboursables sur les achats, en plus de taux hypothécaires plus bas. La fraude à l'occupation survient lorsqu'un emprunteur prétend que la maison sera occupée par son propriétaire pour obtenir un statut bancaire favorable alors que la propriété restera effectivement vacante. L'acheteur de paille utilise ou permet à quelqu'un d'utiliser, son identité, sa cote de crédit et son revenu pour obtenir un bien pour un autre acheteur qui pourrait ne pas être admissible à une hypothèque (ou bénéficier des meilleurs taux). Les acheteurs de paille sont souvent utilisés par les investisseurs, volontairement ou inconsciemment, pour dissimuler d'autres formes et plusieurs couches de fraude.
Les escroqueries aux fraudes hypothécaires individuelles les plus courantes sont le vol d'identité et la falsification des revenus et des actifs. L'usurpation d'identité se produit lorsque le véritable acheteur obtient frauduleusement un financement en utilisant les informations d'une victime non désirée et ignorante, y compris les numéros de sécurité sociale, les dates de naissance et les adresses. L'usurpation d'identité à des fins hypothécaires peut également comprendre des talons de paie volés, des relevés bancaires, des déclarations de revenus, des W2 et des lettres de vérification d'emploi falsifiées. Même les dossiers de propriété peuvent être falsifiés et les emprunteurs peuvent obtenir une hypothèque frauduleuse sur une propriété qu'ils ne possèdent ni n'occupent.
Prêt aérien vs fraude à l'évaluation
Les escroqueries de fraude hypothécaire professionnelles les plus courantes dans l'industrie sont les fraudes aux prêts aériens et à l'évaluation. Le prêt aérien est un prêt obtenu sur une propriété inexistante ou pour un emprunteur inexistant. Un groupe de professionnels travaillera souvent ensemble pour créer un faux emprunteur, une fausse chaîne de titres et obtenir un cartable d'assurance titres et biens. De plus, la chaîne de fraude peut inclure des banques téléphoniques et des boîtes aux lettres pour créer de fausses vérifications d'emploi, des adresses personnelles et des numéros de téléphone d'emprunteurs. L'arnaque du prêt aérien met simplement de l'argent entre les mains des auteurs et aucune propriété n'est jamais achetée ou vendue.
La fraude à l'évaluation implique souvent qu'un agent immobilier, un constructeur, un évaluateur et un agent de crédit travaillent ensemble pour maximiser le prix d'achat et le montant du prêt afin d'augmenter leurs commissions. D'un autre côté, les évaluateurs corrompus sous-évalueront souvent une propriété pour garantir qu'un autre investisseur pourra acheter l'actif.
Certaines formes d'activités de prêt prédateur, de sauvetage de forclusion et d'escroqueries de réduction d'hypothèque dépendent fortement des pratiques de fraude hypothécaire susmentionnées. Les prêts prédateurs impliquent généralement la falsification des revenus des prêteurs pour refléter de manière inexacte leur capacité à assumer une dette supplémentaire. Ces activités ont fortement contribué à la Grande Récession.
Lutte contre la fraude hypothécaire
Il ne manque pas de législation au niveau local, étatique ou fédéral visant à réduire la fraude hypothécaire. Les États ont récemment franchi une étape importante en exigeant une licence d'agent de crédit et une formation continue. De plus, les agences immobilières, de titres et d'assurance sont agréées et contrôlées par des agences gouvernementales. De nombreux États exigent également un audit périodique des activités et des transactions des sociétés de prêt hypothécaire pour contrôler la conformité.
Les organisations professionnelles telles que les associations de banquiers hypothécaires et l'association nationale des courtiers en hypothèques ont un code de conduite et des meilleures pratiques qui sont contrôlés par les pairs. L'Unité des crimes économiques du FBI II surveille également les plaintes et les activités suspectes dans le secteur hypothécaire.
The Bottom Line
La bonne nouvelle, c'est que nous pouvons améliorer les marchés en réduisant la fraude hypothécaire. Les individus doivent établir des attentes réalistes en matière d'emprunt et d'expérience de propriété. Les investisseurs doivent fixer des objectifs réalistes de profit. Les professionnels de l'industrie doivent poursuivre des normes personnelles plus élevées et se soumettre à la responsabilité des organisations homologues. Les gouvernements doivent uniformiser la législation et concilier l'application des lois et les enquêtes actives.
