Table des matières
- Qui est Grant Cardone?
- Explorer l'empire de Cardone
- Affaires parallèles en croissance de capital
- Early Tryst - Investissements immobiliers
- La première étape de l'investissement
- Approche lente et régulière
- Financement des acquisitions
- The Bottom Line
Qui est Grant Cardone?
À l'âge de 60 ans en 2019, Grant Cardone est célèbre en tant que formateur en vente de renommée internationale et en tant qu'auteur à succès de La règle 10X et Si vous n'êtes pas le premier, vous êtes le dernier . Son entreprise principale, Cardone Training Technologies, fournit aux entreprises du Fortune 500, aux petites entreprises et aux entrepreneurs une plate-forme de formation commerciale interactive.
De plus, il a gagné en popularité pour la construction à lui seul d'un immense empire immobilier dont la valeur actuelle du portefeuille est d'environ 900 millions de dollars. Son véhicule d'investissement, Cardone Capital, a été impliqué dans plus de 800 millions de dollars de transactions immobilières couvrant environ 4 700 unités de propriétés multifamiliales dans de nombreux États américains. Voici un aperçu de la façon dont Cardone a construit son empire immobilier de plusieurs millions de dollars sans lever de capitaux externes auprès de personnes autres que les membres de sa famille proche.
Explorer l'empire de Cardone
L'intérêt de Cardone pour l'immobilier comme option d'investissement est dû à plusieurs raisons clés et caractéristiques du marché immobilier. Ils comprennent une meilleure stabilité des évaluations immobilières par rapport à la forte volatilité observée sur le marché des actions, des flux de trésorerie réguliers sous forme de loyer mensuel des locataires, des avantages d'amortissement car les loyers des locataires remboursent la dette et contribuent à créer de la richesse à long terme, des impôts les avantages disponibles sous forme d'amortissement, la possibilité d'une appréciation à long terme de la valeur de la propriété et la disponibilité d'un effet de levier qui permet d'acheter une propriété d'une valeur quatre fois supérieure à son argent réel.
Basé sur le slogan « Mettre les grosses transactions à la disposition des investisseurs de tous les jours », l'entreprise immobilière de Cardone recueille des fonds auprès du public en lançant des fonds de capital-actions publics dans lesquels les investisseurs ordinaires peuvent acheter des parts / actions. L'argent collecté est utilisé pour acheter des propriétés génératrices de revenus existantes et les bénéfices sont partagés avec les investisseurs sous forme de distributions mensuelles régulières. Créée par la valeur réelle et les actifs tangibles, Cardone prétend simplifier l'investissement immobilier pour l'investisseur moyen Joe.
Par exemple, le Cardone Equity Fund IV utilisera le capital collecté pour investir dans l'achat de propriétés multifamiliales dans les États de la Floride, du Texas et de l'Alabama. Le gestionnaire de fonds peut également investir occasionnellement dans des propriétés unifamiliales et commerciales et dans d'autres investissements adossés à des biens immobiliers sur d'autres marchés des États-Unis continentaux.
Cardone gère l'ensemble des immeubles et prend en charge tous les frais généraux opérationnels liés aux transactions immobilières ainsi qu'à l'entretien des immeubles. Il permet aux investisseurs communs d'être totalement libres de gérer de tels problèmes opérationnels. Ils bénéficient d'un flux régulier de revenus mensuels, d'une appréciation de la valeur foncière sur le long terme, et peuvent se concentrer sur leurs emplois et commerces réguliers. Essentiellement, Cardone prétend laisser les investisseurs créer un flux de revenus passif qui garantit des flux de trésorerie réguliers, la portée de l'appréciation de la valeur et la possibilité de créer de la richesse à long terme en tant qu'entreprise / investissement secondaire.
Affaires parallèles en croissance de capital
Contrairement à la majorité des empereurs immobiliers, qui ont réussi à constituer leur important portefeuille en tant que carrière à temps plein, les actifs immobiliers de Cardone ont lentement été développés en tant qu'entreprise parallèle. L'entreprise immobilière de Cardone n'était pas destinée à être son activité principale ni sa principale source de revenus. Au lieu de cela, il a été créé afin qu'il ait un lieu de détention stable pour préserver et augmenter les revenus de sa société de conseil en vente.
Lors d'une interview en février 2015 avec le podcast BiggerPockets, Cardone a déclaré: "Chaque fois que je reçois de l'argent, je vais à nouveau faire faillite parce que je le mets dans cette affaire immobilière." Il a poursuivi en précisant que "je prends ces trois sociétés qui seront probablement être détruit au cours de ma vie, dont j'ai gagné une tonne d'argent, et je prends tout cet argent et je le gare ici, donc je suis toujours en panne en exécutant ces trois, ou je dois bousculer tous les jours pour obtenir de nouveaux de l'argent et ensuite je l'ai mis ici. »
Bien qu'au fond, il se considère comme un entrepreneur et non un investisseur immobilier, Cardone pensait que l'immobilier constituait un véhicule de préservation de la richesse que ses autres entreprises ne pouvaient pas offrir.
Early Tryst - Investissements immobiliers
Depuis l'âge de 15 ans, Cardone était activement impliqué dans le marché immobilier et étudiait les subtilités des transactions. Au cours de son enfance, lui et son père visitent régulièrement différents biens en tant qu'activité de sortie en famille, et au fil du temps son intérêt pour l'achat de bâtiments se développe. À ce jour, le shopping immobilier est toujours quelque chose qu'il aime faire avec sa femme et ses enfants.
En 1981, Cardone est diplômé de l'université avec un diplôme en comptabilité. Bien qu'il veuille acquérir immédiatement des propriétés, il l'a retardée de quelques années. Cela lui a permis de faire fructifier l'argent qu'il utiliserait plus tard pour faire des investissements. De plus, cela lui a donné suffisamment de temps pour s'imprégner autant qu'il le pouvait de l'immobilier.
Dans un épisode d'octobre 2014 de son émission immobilière, Cardone a révélé qu'une grande partie de son éducation - "comprendre différents termes tels que le bénéfice net d'exploitation (NOI), ce qu'est un pro forma et à quoi ressemble un bon marché" - n'est pas venu de l'étude universitaire, mais de réellement "regarder différentes offres et rencontrer des agents." En fait, Cardone n'a jamais rien lu sur l'investissement immobilier: il a remplacé les connaissances qui peuvent être trouvées dans les livres par les connaissances qui peuvent être acquises en consultant les listes sur différents marchés.
La première étape de l'investissement
A 29 ans, Cardone met enfin en pratique ses années d'études immobilières. Il a acheté une propriété unifamiliale à Houston qui a bien fonctionné au départ. Cependant, après quelques mois, les locataires sont partis et la trésorerie de Cardone s'est tarie. Il détestait le fait qu'il ait dû réduire l'attention portée à son activité principale pour trouver de nouveaux locataires. Craignant que cette situation ne se reproduise, Cardone a rapidement vendu la propriété à un prix d'équilibre et a juré qu'il n'achèterait plus jamais un immeuble résidentiel unifamilial comme investissement.
Approche lente et régulière
La deuxième acquisition de Cardone n'a eu lieu que cinq ans plus tard, en 1987. Pendant cette période, il a continué à accumuler de l'argent et à accroître ses connaissances en investissement immobilier. Sa première transaction immobilière multifamiliale était un complexe de 38 unités à San Diego. Cardone a acquis la propriété pour 1, 9 million de dollars, faisant un acompte de 350 000 $. Un peu plus d'un mois plus tard, il a acquis un autre complexe.
Cardone a continué à acheter plus de complexes - au début, un par un, bien que le rythme se soit accéléré par la suite. En 2012, Cardone Capital a réalisé ce qui a été surnommé la plus grande acquisition privée en Floride d'immeubles multifamiliaux. Il se composait d'un portefeuille de 1 016 appartements répartis sur cinq communautés d'appartements pour un total de 58 millions de dollars.
Financement des acquisitions
Dans une interview accordée en mars 2015 à Joe Fairless, offrant le "meilleur conseil en investissement immobilier de tous les temps", Cardone a révélé que moins de 2% de son portefeuille immobilier est détenu par des partenaires externes, qui sont tous des membres de sa famille proche et des amis. La majorité de ses acquisitions sont financées par l'argent personnel de Cardone ainsi que par des prêts bancaires traditionnels. Une grande partie de l'accord en Floride a été financée par la dette de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).
Ses actifs immobiliers actuels sont basés en Alabama, en Arizona, en Californie, en Floride, en Géorgie, en Caroline du Nord, au Tennessee et au Texas, et continuent de se développer dans de nombreuses autres régions avec de nouveaux fonds lancés régulièrement.
The Bottom Line
Bien que Grant Cardone soit célèbre en tant que formateur professionnel en vente, il a réussi à construire un empire immobilier à partir de zéro, qui est maintenant évalué à plus de 740 millions de dollars et comprend un portefeuille diversifié de propriétés multifamiliales couvrant plusieurs États américains. Plus de personnes louent maintenant qu'à aucun moment au cours des 50 dernières années et le nombre de propriétaires est resté relativement inchangé. Le marché est grand et, en offrant des options d'investissement faciles aux investisseurs ordinaires, Cardone capitalise sur le grand potentiel qui est disponible en achetant des propriétés multifamiliales. Cependant, les investisseurs doivent noter que ces investissements comportent leur propre ensemble de risques de marché immobilier spécifiques au secteur, et l'appréciation de la propriété nécessite des périodes de détention plus longues.
